II CKN 440/01 · Sąd Najwyższy

Wyrok z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN 440/01

Prawo pierwokupu przewidziane w art. 695 § 2 k.c. nie jest uzależnione

od używania przez dzierżawcę nieruchomości rolnej zgodnie z jej

przeznaczeniem.

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sędzia SA Krystyna Bilewicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Lidii S. przeciwko Zofii W.,

Stanisławowi W., Alojzemu W., Helenie W.-D., Marii T. oraz Waldemarowi L. jako

następcy prawnemu po zmarłym Eugeniuszu L. o ustalenie nieważności umowy, po

rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 14 listopada 2001 r. na rozprawie kasacji

pozwanych Marii T. i Stanisława W. od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu

z dnia 27 lutego 1998 r.

oddalił kasację i zasądził od pozwanych Marii T. i Stanisława W. na rzecz

powódki Lidii S. kwotę 250 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił apelację pozwanych Marii T.

i Stanisława W. od wyroku ustalającego nieważność umowy sprzedaży

sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 18 października 1994 r. działki

gruntu nr 392/2 o powierzchni 1001 m2, wchodzącej w skład nieruchomości

o powierzchni 2,2383 ha położonej w K. Sąd drugiej instancji podzielił dokonane

ustalenia stwierdzające, że sporna nieruchomość była nieruchomością rolną (art.

461 k.c.). Prawo pierwokupu, w razie sprzedaży tej nieruchomości przysługiwało

powódce jako dzierżawcy (art. 695 § 2 k.c.), a zatem dokonana bezwarunkowo

sprzedaż tej nieruchomości jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.).

Kasację złożyli pozwani, zarzucając naruszenie prawa materialnego,

a mianowicie art. 695 § 2 k.c. przez niewłaściwą interpretację i zastosowanie i

wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 695 § 2 k.c., w wypadku gdy dzierżawa nieruchomości rolnej

była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co

najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu

w razie sprzedaży tej nieruchomości.

Ustawowe prawo pierwokupu przyznane w przytoczonym przepisie

dzierżawcy nieruchomości rolnej, stanowi – jak trafnie podnosi się w literaturze

przedmiotu – formę ochrony jego produkcyjnego powiązania z tą nieruchomością.

Tak ukształtowana ochrona interesów dzierżawcy i jego stabilizacja ogranicza

uprawnienia właściciela tej nieruchomości oraz może godzić w interesy innego

nabywcy. Artykuł 695 § 2 k.c. uzależnia nabycie przez dzierżawcę nieruchomości

rolnej prawa jej pierwokupu od okresu, na który była zawarta umowa lub czasu jej

faktycznego trwania. Spełnienia przesłanki w postaci okresu, na który była zawarta

i trwała umowa dzierżawy, skarżący nie kwestionowali. Bezspornym jest także, że

w dacie zawarcia kwestionowanej umowy sporna działka nr 392/2 oznaczona była

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K. jako ogrody

i zagroda.

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego

w rozumieniu art. 87 ust. 2 Konstytucji. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo

zmianie również po aktualizacji planu zagospodarowania uchwałą Rady Gminy K.

z dnia 12 grudnia 1994 r. Stanowiła nieruchomość rolną, i jak stwierdziły strony

w zawartej dnia 18 października 1994 r. umowie sprzedaży tej działki

wykorzystywana jest do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Ponadto

strony stwierdziły, że na tej działce znajduje się pawilon bez fundamentów

przeznaczony do rozbiórki. Skarżący, wskazując w kasacji na fakt nierolniczego

wykorzystywania spornej działki, zarzucili, że skoro nie jest ona użytkowana jako

nieruchomość rolna, to powódce nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu (art.

695 § 2 k.c.).

Stanowiska tego, i w konsekwencji kasacji ograniczającej się do tego zarzutu,

nie można podzielić. Artykuł 695 § 2 k.c. ma za przedmiot nieruchomość rolną

w rozumieniu art. 461 k.c. Przepis ten, zawierający ustawową definicję

nieruchomości rolnej, do uznania nieruchomości za rolną, nie wymaga

rzeczywistego – jak twierdzą skarżący – prowadzenia działalności wytwórczej

w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej

czy rybnej. Dla zakwalifikowania danej nieruchomości jako rolnej wystarczy –

w świetle art. 461 k.c. – możliwość takiego jej wykorzystywania, przepis ten bowiem

stanowi, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które

są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej

w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji

ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Spełnia te wymagania sama możliwość

uzyskiwania z gruntu – odznaczającego się określonymi właściwościami fizycznoagronomicznymi – płodów rolnych w przyszłości. Artykuł 461 k.c. nie ustanawia

żadnych kryteriów obszarowych ani ilościowych wytwarzania produktów rolnych.

Nieruchomościami rolnymi są także wchodzące w skład gospodarstwa rolnego

grunty pod budynkami i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1996 r., III CZP 47/96, OSNC 1996, nr 11, poz.

142), zachowało zatem aktualność stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone

w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1984 r., III CZP 78/84 (OSNCP 1985, nr

10, poz. 149) stwierdzające, że definicja nieruchomości rolnej określona jest przede

wszystkim według kryterium przeznaczenia.

Uchwała dotyczyła definicji nieruchomości rolnej zawartej w § 1 ust. 1

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia

własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości

oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (jedn. tekst: Dz.U. z 1983 r., Nr 19, poz.

86). Uchylone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 12 grudnia 1990 r.

w sprawie warunków dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 89, poz. 519)

przepisy powołanego powyżej rozporządzenia z 1964 r. odwoływały się także do

sposobu korzystania lub możliwości wykorzystania gruntu na cele produkcji rolnej.

Przytoczone kryterium przeznaczenia wyznaczają – jak trafnie wskazuje literatura

przedmiotu – właściwości fizyczno-agronomiczne gruntu oraz nieprzeznaczanie

tych gruntów na cele nierolnicze. Skarżący nie podważali i nie zwalczali

udokumentowanych agronomicznych cech spornego gruntu i istnienia

niezaprzeczalnej potencjalnej perspektywy uzyskiwania z tych gruntów płodów

rolnych po zastosowaniu odpowiednich zabiegów agrotechnicznych. (...)

Podzielenie w całości stanowiska Sądu drugiej instancji, wyrażonego

w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, także w odniesieniu do tej części wywodów

kasacji, prowadzi do wniosku, że kasacja nie ma usprawiedliwionej podstawy

i podlega oddaleniu (art. 39312 k.p.c.).