Supreme Court partially allowed appeal, ruling priority right to buy creates void sale if violated.

Sygn. akt II CKN 1181/00

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lipca 2001 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Mirosława Wysocka

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa J. B.

przeciwko Gminie Z. i D. B.

o ustalenie,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 26 lipca 2001 r.

na rozprawie

kasacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Z.

z dnia 2 marca 2000 r.,

I. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w części

oddalającej apelację o stwierdzenie nieważności umowy

sprzedaży oraz w całości w punkcie drugim i w tym

zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Z.

do

ponownego

rozpoznania

i

orzeczenia

o

kosztach

postępowania kasacyjnego.

II. oddala kasację w pozostałym zakresie.

Uzasadnienie

Z bezspornej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia wynika, że powódka i jej

brat – J.B. wstąpili w najem mieszkania nr 1 z Z. przy ul. S. 16 po zmarłych

rodzicach, co Wydział Spraw Lokalowych Urzędu Miasta stwierdził w piśmie z

12.IX.1990 r. Jednakże z pisemnego potwierdzenia przedmiotu i warunków najmu z

24.IX.1990 r. wynika, iż najemcą lokalu jest tylko J.B., mimo że Ja. B.

zamieszkiwała w tym lokalu i była tam zameldowana od 23.X.1951 r. Dnia

2.XII.1992 r. J.B. złożył wniosek o sprzedaż mieszkania, zaznaczając w nim, że

zajmuje lokal wspólnie z siostrą. Gmina Z. sprzedała mu mieszkanie 21.I.1994 r. Po

zmianie charakteru lokalu nr 2 z mieszkalnego na użytkowy, który znajduje się w

tym samym budynku co sprzedane mieszkanie, J.B. podjął staranie o nabycie tego

lokalu, ale do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z powodu śmierci Je. B.

1.I.1997 r.

Ja. B. została ubezwłasnowolniona całkowicie a jej opiekunem 17.XII.1997 r.

został ustanowiony brat – L. B. W imieniu powódki złożył on wniosek o sprzedaż

lokalu użytkowego, który został załatwiony odmownie.

Lokal mieszkalny nr 1 odziedziczył po zmarłym Je. B. jego małoletni syn – D. B.

Sąd I instancji uznał roszczenie powódki o uznanie umowy najmu

z 12.IX.1990 r. za nieuzasadnione. Podkreślając, że status powódki jako najemcy

mieszkania jest oczywisty, Sąd stwierdził, iż nie ma podstaw do unieważnienia

„umowy najmu z 24.IX.1990 r.” z powodu niewymienienia w niej Ja. B. jako

współnajemcy, gdyż ta „umowa” nie rodzi nowego stanu prawnego, a jedynie

stwierdza przedmiot i warunki najmu.

Sąd Rejonowy nie dopatrzył się również podstaw do ustalenia, że umowa

sprzedaży mieszkania jest nieważna. Podzielając stanowisko powódki, że jej

również przysługiwało prawo pierwszeństwa do nabycia mieszkania i że sprzedaż

tego mieszkania nastąpiła z naruszeniem jej prawa, Sąd uznał, iż nie zachodzi

nieważność umowy z 21.I.1994 r. ponieważ art. 21 ust. 7 ustawy z 29.IV.1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nie przewiduje rygoru nieważności

z powodu pominięcia innych osób legitymujących się także prawem pierwszeństwa

do nabycia lokalu. Naruszenie prawa tych osób rodzi – zdaniem Sądu – jedynie

roszczenie o odszkodowanie.

Nieuzasadnione jest także żądanie ustalenia, że powódka spełnia warunki

do nabycia lokalu użytkowego. Funkcja i charakter tego lokalu, który służy

zaspokajaniu potrzeb także właściciela mieszkania, uniemożliwia sprzedanie go

powódce.

Apelację powódki Sąd Okręgowy oddalił zaskarżonym wyrokiem, podzielając

ustalenia faktyczne i ocenę prawną sądu I instancji.

W kasacji opartej tylko na pierwszej podstawie z art. 393 1 k.p.c. pełnomocnik

powódki zarzucił naruszenie „art. 27 ust. 1 i art. 23 ust. 3 ustawy z 25.IV.1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w związku z art. 58 § 1

i art. 13 § 1 k.c. w zw. z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji” przez przyjęcie na skutek

błędnej ich wykładni, że naruszenie prawa pierwszeństwa najemcy nie uzasadnia

stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, a rodzi jedynie

odpowiedzialność odszkodowawczą Gminy. Powołując się na tę podstawę wniósł

o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa

z

25.IV.1985

r.

o

gospodarce

gruntami

i

wywłaszczeniu

nieruchomości (t.j. Dz.U z 1991, nr 30, poz. 127 ze zm.) posługując się pojęciem

pierwszeństwo, które przyznała między innymi najemcom nabywającym zajmowany

lokal (art. 21 ust. 7 w zw. z art. 23 ust. 3 cyt. ustawy), nie określiła w sposób

normatywny charakteru prawnego pierwszeństwa, co sprawiało, że istniała

możliwość różnego rozumienia, czym jest pierwszeństwo i jakie skutki prawne

wywołuje zadysponowanie nieruchomością z pominięciem go.

Samo pojęcie pierwszeństwa Sąd Najwyższy wyjaśnił w uchwale 7 sędziów z dnia

23 lipca 1992 III CZP 62/92 (OSNCP z 1992, z. 12, poz. 214) stwierdzając

w uzasadnieniu uchwały, że pierwszeństwo najemców lub dzierżawców lokalu do

nabycia zajmowanego lokalu, które łączy się z nabyciem ułamkowej części gruntu

lub otrzymaniem jej w użytkowanie wieczyste (art. 21 ust. 1 cyt. ustawy) polega

przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą

rzecz, a jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na

tkwiącym immanentnie w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w

sposób je naruszający.

Tak sformułowane prawo pierwszeństwa oznacza normę o charakterze iuris

cogentis. W odniesieniu do prawa pierwszeństwa najemcy taki pogląd Sąd

Najwyższy wyraził już w uchwale z dnia 5 października 1990 r., III CZP 50/90

(OSNC 1991, z. 4, poz. 47) oraz w wyroku z dnia 26 listopada 1992 r. III ARN 74/92

(OSNCP z 1993 r., z. 10, poz. 182). Wprawdzie przepisy, na których zostały oparte

rozważania zawarte w tych orzeczeniach częściowo przestały obowiązywać

w 1991 r. , jednakże nie zdeaktualizowało to stanowiska co do charakteru

prawnego pierwszeństwa, o czym świadczy wyrok Sądu Najwyższego z 20.I.1998 r.

I CKN 368/97 (OSNC z 1998, z. 9, poz. 143).

W ustawie z dnia 29.IV.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu

nieruchomości nie określono skutków prawnych dokonania czynności prawnej

z naruszeniem pierwszeństwa, które uniemożliwia uprawnionemu skorzystanie

z niego. Ze względu na przedstawiony charakter prawny pierwszeństwa, należy

przyjąć, że pierwszeństwo najemcy do nabycia zajmowanego przezeń lokalu,

unormowane w art. 21 ust. 7 w zw. z art. 23 ust. 3 cyt. ustawy, jest normą

o charakterze bezwzględnie obowiązującym co oznacza zakaz sprzedaży lokalu,

jeżeli pozbawia ona najemcę możliwości skorzystania z przysługującego mu

pierwszeństwa, z konsekwencjami wynikającymi z art. 58 § 1 k.c.

W świetle wyżej przedstawionego stanowiska, ukształtowanego przez

orzecznictwo Sądu Najwyższego, które podziela skład rozpoznający niniejszą

sprawę, należało uznać że kasacja została oparta na usprawiedliwionej podstawie

i orzec, jak w pkt I wyroku (art. 39313 § 1 k.p.c.).

Natomiast w pozostałym zakresie kasacja jest nieuzasadniona. Brak bowiem

zarzutów, które skutecznie podważałyby rozstrzygnięcie oddalające żądanie

o stwierdzenie, że nieważna jest „umowa najmu z 24.IX.1990 r.” zawarta z Je. B.

oraz o ustalenie, że powódka spełnia warunki do nabycia lokalu nr 2.

Z

niepodważonych

ustaleń

Sądu,

które

stanowią

podstawę

faktyczną

zaskarżonego wyroku wynika, że wstąpienie powódki w najem mieszkania po

zmarłych rodzicach zostało stwierdzone 12.IX.1990 r. i – jak trafnie stwierdził Sąd

Okręgowy – tego jej prawa nie narusza pisemne potwierdzenie przedmiotu

i warunków najmu, uzyskane przez Je. B. 24.IX.1990 r.

Nie budzi także zastrzeżeń – wbrew zapatrywaniom skarżącej – stanowisko Sądu

II instancji że powódka nie ma podstaw, aby domagać się ustalenia, iż spełnia

warunki do nabycia lokalu nr 2.

Kasacja w tej części jako pozbawiona usprawiedliwionej podstawy ulega

więc oddaleniu (art. 3931 k.p.c.).

Z tych względów i na podstawie wyżej wskazanych przepisów Sąd

Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku.

jg