II CK 98/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CK 98/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 października 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSA Wojciech Kościołek

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa Towarzystwa Naukowego Organizacji i Kierownictwa

Oddziału w Z. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Z.

przy ulicy (...) – (...)

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 22 października 2004 r.,

kasacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Z. z dnia 2 października 2003 r., sygn. akt (...),

oddala kasację

Uzasadnienie

Powodowe Towarzystwo Naukowe w powództwie skierowanym przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej w Z. domagało się uchylenia uchwały nr 10/2002, z dnia

18 grudnia 2002 r., ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w

formie jednakowej wysokości miesięcznych zaliczek. Twierdziło, że nie korzysta z

części budynku i dlatego takie jego obciążanie jest nieusprawiedliwione.

Sąd Rejonowy w Z. wyrokiem z dnia 31 marca 2003 r. uwzględnił

powództwo, a Sąd Okręgowy w Z. zaskarżonym obecnie wyrokiem z dnia 2

października 2003 r. – na skutek apelacji pozwanego – zmienił ten wyrok i

powództwo oddalił. U podłoża tego rozstrzygnięcia legł pogląd oparty na wykładni

literalnej art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary

związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w

jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z tej nieruchomości.

Kasacja strony powodowej - oparta na podstawie pierwszej z art. 393 1 k.p.c.

- zawiera zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wskutek jego

błędnej wykładni, i zmierza rzeczy do uchylenia zaskarżonego wyroku oraz

przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżący poprzez zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali

zmierzał w istocie rzeczy do zmiany wysokości swego udziału w nieruchomości

wspólnej.

Pojęcie

„nieruchomość

wspólna”

pojawia

się

z

chwilą

prawnego

wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu

art. 46 k.c.

W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu

przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo

nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy

dzieli los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego

obrotu, nie może być bez lokalu zbyty, obciążony itp.

W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle więc występuje

współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy

o własności lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości

wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter

konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać

prawidłowe wykonywanie własności wyodrębnionych lokali. Podobnie jak w innych

przypadkach współwłasności przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta

ma charakter służebny, a zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art.

3 ust. 1 ustawy o własności lokali charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo

główne odrębną własność lokalu, zaś udział we własności nieruchomości wspólnej

lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za prawo z nią związane.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna

obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do

korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić

elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami.

W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne

do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka

schodowa, ściany zewnętrzne czy dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także

należeć takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie

ma tak integralnego charakteru, a które ustawa określa jako pomieszczenia

przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo piwnice, strych, komórkę,

garaż. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają

korzystanie z lokali mieszkalnych, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych

do takiego korzystania.

Oznacza to, iż o tym co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje

własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone

do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym

samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną)

podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej

nieruchomości.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt

określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie

jest nieruchomością wspólną.

Wychodząc z tych założeń trzeba stwierdzić, że zarzut naruszenia art. 3 ust.

2 ustawy o własności lokali nie mógł z przyczyn oczywistych doprowadzić do

uwzględnienia kasacji. Właściciel lokalu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty

mieszkaniowej ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w formie

miesięcznych zaliczek nie może bowiem skutecznie domagać się zmiany

wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.

Z tych względów orzeczono, jak w wyroku.

jz

/tp/