Supreme Court reversed lower courts, ruling permanent use fee reduction applies only to specific heritage buildings, not area decisions.

Sygn. akt II CK 729/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 czerwca 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "B.(…)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko Miastu Ł.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 czerwca 2005 r., kasacji strony

pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 5 sierpnia 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego w Ł. z dnia 26 kwietnia

2004 r. sygn. akt I C (…) i przekazuje sprawę temu Sądowi do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Miasta Ł. od

wyroku Sądu Okręgowego w Ł. z dnia 26 kwietnia 2004 r. Sąd Okręgowy we

wspomnianym wyroku ustalił, że od dnia 1 stycznia 2001 r. powód B.(…) spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., będzie zobowiązany do opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 170 115 zł.

Sąd pierwszej instancji ustalił w szczególności, że w dniu 10 listopada 2000 r.

Zarząd Miasta Ł. wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty i określił

nową opłatę roczną w wysokości 726 210,00 zł. Powód złożył do Samorządowego

Kolegium Odwoławczego wniosek o stwierdzenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest

uzasadniona w innej wysokości i, po oddaleniu powyższego wniosku, złożył sprzeciw do

sądu. Według dalszych ustaleń Sądu pierwszej instancji, poczynionych w oparciu o

dowód z opinii biegłego, wartość nieruchomości oddanej powodowi do użytkowania

wieczystego wynosi 11 341 000,00 zł. Na obszarze tej nieruchomości posadowione są

budynki dawnej tkalni Zakładów Przemysłowych K.(…). Nieruchomości tej, wraz z

innymi nieruchomościami tworzącymi zabytkowy zespół budowlany, dotyczy decyzja o

wpisie do rejestru zabytków z 20 stycznia 1971 r. tzw. decyzja obszarowa. Decyzja ta

wymienia w swoim załączniku niektóre budynki i budowle dawnego zespołu jak

przędzalnia, osiedle K.(…), straż pożarna, szpital. Budynki i budowle znajdujące się na

nieruchomości, której powodowa Spółka jest użytkownikiem wieczystym, w decyzji tej

nie są wymienione.

W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne, Sąd pierwszej instancji uznał, że

objęcie przedmiotowej nieruchomości decyzją o wpisaniu do rejestru zabytków, nawet

jeśli jest to decyzja tzw. obszarowa, skutkuje koniecznością zastosowania wobec niej

ulgi 50% w opłacie rocznej o jakiej mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997

r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

W tej sytuacji, wobec tego, że wartość nieruchomości zamyka się kwotą 11 341 000,00

zł., opłata roczna winna wynosić, zgodnie z art. 72 ust. 3 i 73 ust. 4 powołanej wyżej

ustawy, kwotę 170 115,00 zł.

Sąd

Apelacyjny,

rozpatrując

apelację

pozwanego

Miasta,

uznał

ją

za

nieuzasadnioną. Nie podzielił zarzutu pozwanego, że Sąd I instancji dokonał

niewłaściwej wykładni art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. teks Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Zdaniem Sądu

Apelacyjnego decyzja z dnia 20 stycznia 1971 r., na podstawie której wpisano do

rejestru zabytków tylko określony obszar, jest decyzją, która pozwala na zastosowanie

do takiej nieruchomości ulgi, o której mowa w art. 73 ust.4 ustawy o gospodarce

nieruchomościami. Taki wniosek w ocenie Sądu Apelacyjnego wypływa z porównania

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z przepisami ustawy o ochronie dóbr

kultury. Zakres ochrony uregulowany w art. 5 ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. ochronie

dóbr kultury (jedn. tekst: Dz. U. z 1999 r. Nr 98, poz. 543 ze zm.) w ogóle nie odwołuje

się

do

pojęcia

nieruchomości

gruntowej

w

ujęciu

ustawy

o

gospodarce

nieruchomościami, a zawiera tylko listę przykładowych obiektów, które mogą być

przedmiotem ochrony. Tylko niektóre z tych obiektów takie jak: parki i ogrody

dekoracyjne, cmentarze, czy budowle i ich wnętrza wraz z otoczeniem oraz zespoły

budowlane o wartości architektonicznej mogą pokrywać się z nieruchomością gruntową

w rozumieniu art. 4 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że

ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej, należy przez to rozumieć grunt

wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny

przedmiot własności.

Oznacza to, że wykładnia językowa art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce

nieruchomościami w związku z art. 4 ustawy o ochronie dóbr kultury z 1962 r., może

prowadzić do dwóch rozbieżnych wniosków; albo ten pierwszy przepis może znajdować

zastosowanie tylko do takich nieruchomości gruntowych, które w całości wpisane są na

listę zabytków, albo może odnosić się również do tych nieruchomości, których część, lub

niektóre z posadowionych na nich budynków zostały wpisane na taką listę, lub objęte są

decyzją obszarową. Sąd Apelacyjny opowiedział się za drugim rozwiązaniem, kierując

się regułami wykładni systemowej i celowościowej.

Zakres regulacji obu ustaw z oczywistych względów jest różny, stąd

nieprzypadkowo oba akty posługują się odmienną terminologią. Objęcie ochroną

konserwatorską całej nieruchomości gruntowej tylko w rzadkich przypadkach może być

potrzebne, dlatego dopiero w nowej ustawie z 2003 r. o ochronie dóbr kultury

ustawodawca odwołał się do pojęcia nieruchomości. W tej sytuacji ograniczenie

zastosowania normy zawartej w art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami

tylko do takich nieruchomości, które w całości objęte są decyzją w wpisie do rejestru

zabytków nie ma racji bytu.

Nie może również rodzić wątpliwości, że przyczyną dla której ustawodawca

obniżył w sposób znaczący wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

w odniesieniu do nieruchomości objętych działaniem ustawodawstwa, chroniącego

dobra kultury jest fakt, że na użytkowniku wieczystym takich nieruchomości spoczywają

poważne obowiązku, które dalece ograniczają jego władztwo nad nieruchomością.

Obniżenie opłaty spełnia zatem funkcję rekompensaty za te ograniczenia i obowiązki, a

także w swoim założeniu, ma ułatwić zagospodarowanie takich nieruchomości. Należy

stwierdzić, że nie ma żadnych różnic w sytuacji osoby władającej gruntem, który w

całości otoczony jest opieką konserwatorską i osoby, która jest użytkownikiem terenu na

którym znajdują się poszczególne obiekty zabytkowe.

W kasacji pozwane Miasto zarzuciło naruszenie przepisów postępowania: art.

233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. oraz naruszenie przepisu prawa materialnego art. 73

ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

W

rozpoznawanej

sprawie

bezspornym

jest,

że

nieruchomość,

której

użytkownikiem wieczystym jest powód, nie została objęta decyzją o wpisie do rejestru

zabytków. Natomiast nieruchomość ta wchodzi w skład określonego zespołu

budowlanego wpisanego, na podstawie decyzji z dnia 20 stycznia 1971 r., do rejestru

zabytków.

Nie

można

podzielić

poglądu

Sądu

Apelacyjnego,

że

położenie

nieruchomości w takiej strefie uznanej za zabytek jako cały obszar, pociąga za sobą

możliwość obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73

ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla każdej nieruchomości wchodzącej w

skład strefy. Istotne znaczenie ma to, że wspomniany przepis wyraźnie mówi o

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Oznacza to, że nie można go odnosić, tak

jak to zrobił Sąd Apelacyjny, do zbioru nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że

nieruchomość, której użytkownikiem jest powód, nie jest sama przez się wpisana do

rejestru zabytków i nie zostało to ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej

nieruchomości. Tym samym brak podstaw, aby literalnie stosując art. 73 ust. 4 ustawy o

gospodarce nieruchomości, stosować w odniesieniu do niej obniżkę opłaty z tytułu

użytkowania wieczystego. To, że nieruchomość ta wchodzi w skład zespołu

budowlanego, który jako całość jest traktowany jako zabytek w rozumieniu przepisów

ustawy o ochronie dóbr kultury, nie jest tożsame z uznaniem za zabytek każdej

nieruchomości wchodzącej w skład takiego zespołu. Przeciwko takiemu wnioskowi

przemawia także to, że oprócz wpisania do rejestru zabytków całego zespołu

budowlanego, można także wpisywać do tego rejestru poszczególne budynki

wchodzące w skład takiego zespołu. Dopiero wpis konkretnego budynku do rejestru

zabytków powoduje, że wraz z gruntem na którym się on znajduje, dokonuje się

ujawnienia tego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą tworzą ów

budynek i grunt (art. 14 ust.1 ustawy o ochronie dóbr kultury). Gdyby do zastosowania

obniżki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73 ust. 4 ustawy o

gospodarce nieruchomościami, wystarczyło samo wpisanie do rejestru zabytków całego

zespołu budynków, czyli tzw. decyzja obszarowa, to wtedy traciłaby sens decyzja o

wpisie konkretnego budynku lub budowli wchodzących w skład takiego zespołu.

Za tym, aby obniżenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego wiązać tylko

z decyzją o wpisie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, przemawia także

większy dla użytkownika tej nieruchomości zakres obciążeń, jakie wiążą się ze wpisem

do tego rejestru w porównaniu do obciążeń związanych z wpisaniem do rejestru

zabytków całego zespołu budynków. W razie wpisania do rejestru zabytków

nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i ujawnienia tego w księdze wieczystej, na

właściciela (użytkownika wieczystego) nakładane są obowiązki i ograniczenia dotyczące

przebudowy, odnawiania lub konserwacji znajdującego się na niej budynku (art. 27, 3031 ustawy o ochronie dóbr kultury). Natomiast w wypadku objęcia decyzją o wpisie do

rejestru zabytków całego zespołu budowlanego ograniczenia są mniej dotkliwe i dotyczą

swobody w zabudowie objętego decyzją terenu oraz korzystania z konkretnych

nieruchomości.

Zarówno więc wykładnia językowa, jak i celowościowa, wbrew odmiennej opinii

Sądu Apelacyjnego, przemawia za wiązaniem możliwości obniżania opłat z tytułu

użytkowania wieczystego, przewidzianej w art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce

nieruchomościami, z wpisem do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, który to

wpis jest ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości (podobnie

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 grudnia 2002 r. I CKN 1268/00, OSNC 2004/2/30).

Jeżeli prawo do obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należy wiązać

z decyzją o wpisie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, a nie z tzw. decyzją

obszarową, to ocena zebranego w rozpoznawanej sprawie materiału dowodowego

narusza art. 233 § 1 k.p.c., gdyż niewątpliwe jest, że takiej decyzja w odniesieniu do

nieruchomości, której powodowa Spółka jest użytkownikiem wieczystym, nie wydano.

Nie można natomiast uznać za zasadny zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Sąd

Apelacyjny wskazał dowód (decyzję z dnia 20 stycznia 1971), na podstawie którego

dokonał ustaleń. Tyle że ocena tego dowodu i przeprowadzona przez ten Sąd wykładnia

art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, okazały się błędne.

Mając na uwadze powyższe względy, Sąd Najwyższy na podstawie art. 393 13

k.p.c., orzekł jak w sentencji.