II CK 565/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CK 565/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 kwietnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

SSA Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa "K.(...)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko "B.(...)" Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 kwietnia 2005 r., kasacji strony

powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 9 marca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego

rozpoznania

oraz

rozstrzygnięcia

o

kosztach

postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 31 marca 2003 r. uwzględnił powództwo

wytoczone przez „K.(...)” spółkę z o.o. w S. przeciwko „B.(...)” spółce z o.o. w S. i ustalił,

że pozwana zobowiązana jest do zwrotu powódce wydatków poniesionych na remont

budynku położonego w S. przy ul. P. w kwocie 395.864,91 zł, poprzez ich potrącenie z

czynszu

najmu

uiszczanego

przez

równowartości 2.556,46 euro miesięcznie.

powódkę

w

kwocie

nie

przekraczającej

Według ustaleń dokonanych w sprawie, w dniu 9 października 1997 r. strony

zawarły

umowę

najmu,

na

podstawie

której

pozwana,

będąca

wieczystym

użytkownikiem nieruchomości znajdującej się w S. przy ul. P. i właścicielem położonego

na niej budynku, oddała powódce do używania całą tę nieruchomość za zapłatą czynszu

stanowiącego równowartość 19.250 marek niemieckich. Umowę zawarto na okres pięciu

lat, a następnie przedłużono do lat sześciu. W § 13 ust. 5 i 6 umowy przewidziano, że

powódka wykona własnym staraniem i na swój koszt prace remontowe polegające na

dokończeniu robót remontowo-budowlanych prowadzonych na nieruchomości przez

pozwaną, przy czym wynajmujący dokona zwrotu najemcy uzgodnionych kosztów tych

prac przez ich potrącenie z czynszu najmu do wysokości nieprzekraczającej

równowartości

5.000

marek

niemieckich

miesięcznie;

przed

przystąpieniem

do wykonania robót powódka miała przedstawić pozwanej do zatwierdzenia ich

specyfikację oraz kosztorys, który mógł być zweryfikowany przez pozwaną w drodze

zgłoszenia uzasadnionych i udokumentowanych zastrzeżeń. Na prace remontowe,

których dotyczy umowa, powódka wydatkowała kwotę 395.864,91 zł. Powódka

przedstawiła pozwanej harmonogram prac remontowych oraz ich kosztorys, jednak

pomimo wielokrotnych wniosków o ich zatwierdzenie pozwana tego nie uczyniła,

podnosząc, że przedstawione jej dokumenty były niekompletne i nierealne.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że powódka ma interes prawny

w żądanym ustaleniu (art. 189 k.p.c.). Niezatwierdzenie przez pozwaną specyfikacji

robót i ich kosztorysu stanowiło nadużycie prawa (art. 5 k.c.) i nie jest przeszkodą do

uwzględnienia powództwa.

Po rozpoznaniu apelacji pozwanej od wyroku wymienionego na wstępie Sąd

Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 9 marca 2004 r. zmienił go i powództwo oddalił.

Według Sądu Apelacyjnego przewidziane w umowie zawartej przez strony prawo

pozwanej do weryfikacji robót wykonanych przez powódkę znajdowało uzasadnienie w

ochronie przysługującego jej prawa własności budynku. Brak uzgodnienia między

stronami zakresu wydatków poniesionych przez powódkę w związku z wykonanymi

pracami skutkował niemożnością potrącenia tych wydatków z czynszu najmu. Brak tego

uzgodnienia nie pozwalał na jednoznaczne określenie rodzaju nakładów poniesionych

na nieruchomość przez powódkę: czy były to nakłady konieczne, czy też stanowiące

ulepszenie rzeczy. Rozróżnienie to jest istotne, gdyż najemca nie mógł zgłosić do

potrącenia z czynszem nakładów, które stanowiły ulepszenie rzeczy najętej (art. 676

k.c.). Sąd Apelacyjny powołał się przy tym na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21

stycznia 1971 r., II CR 605/70 (OSPiKA 1971, Nr 12, poz. 228).

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła kasacją powódka. Podstawę kasacji

stanowi naruszenie przepisów postępowania, a to art. 316 § 1, art. 382 i 328 § 2

w związku z art. 233 § 1 k.p.c. oraz naruszenie prawa materialnego przez błędną

wykładnię art. 5, 140, 3531 i 498 k.c. oraz przez niewłaściwe zastosowanie art. 64 ust. 3

Konstytucji i art. 676 k.c. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i

przekazanie sprawy sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o

zmianę tego wyroku i oddalenie apelacji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty naruszenia przepisów postępowania skarżąca wiąże w rzeczywistości z

dokonanym przez Sąd Apelacyjny ustaleniem, że wykonane przez nią prace remontowe

nie stanowiły nakładów koniecznych na rzecz najętą, ale jej ulepszenie. Ustalenie to, jak

wynika z dokonanej poniżej oceny okoliczności faktycznych sprawy w świetle przepisów

prawa materialnego, nie może jednakże mieć istotnego wpływu na jej wynik, a zatem

uchybienia przy dokonywaniu tego ustalenia nie stanowią usprawiedliwionej podstawy

kasacji (art. 3931 pkt 2 k.p.c., obowiązujący przed zmianą dokonaną ustawą z dnia 22

grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy –

Prawo o ustroju sądów powszechnych, Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98, mający

zastosowanie na podstawie art. 3 tej ustawy).

Uwzględnienie kasacji uzasadnia zasadność jej podstawy w postaci naruszenia

przepisów prawa materialnego.

Powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1971 r., II CR

605/70 Sąd Apelacyjny nie dostrzegł, że wyrok ten wydany został w stanie faktycznym,

według którego strony stosunku najmu nie umówiły się co do sposobu rozliczenia

nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą, a więc w stanie faktycznym

innym niż w rozpoznawanej sprawie. Okoliczność ta pozostaje w związku z możliwością

zastosowania w tej sprawie art. 676 k.c. Według tego przepisu wchodzi on w grę „w

braku

odmiennej

umowy”.

Jest

to

przepis

względnie

obowiązujący,

mający

zastosowanie tylko wtedy, gdy strony nie postanowiły inaczej. Jeżeli więc strony umowy

najmu umówiły się co do sposobu rozliczenia ulepszeń dokonanych przez najemcę

inaczej niż stanowi ten przepis, nie świadczy to o jego naruszeniu.

Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami

poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody

zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym

przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub

zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). Umowa, według której wartość

nakładów poczynionych przez najemcę – i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to

nakłady konieczne, czy też ulepszenia) – zostanie zwrócona przez wynajmującego w

ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie

potrącana z czynszu najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie

pomniejszana nie więcej niż o około ¼ jego części, jest w pełni dopuszczalna. Nie

można dopatrzyć się sprzeczności tej umowy ani z właściwością stosunku najmu, ani z

ustawą, ani z zasadami współżycia społecznego. Oczywiście nie pozbawia ona

przysługującego wynajmującemu prawa własności rzeczy oddanej w najem a i wbrew

zapatrywaniu Sądu Apelacyjnego nie ogranicza tego prawa w niedopuszczalny sposób

(art. 140 k.c.). Brak jest przepisu ustawy, który wprost lub pośrednio zakazywałby

zawarcia takiej umowy.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 393 13 § 1 zd.

pierwsze i art. 39319 k.p.c., obowiązujących przed zmianą dokonaną ustawą z dnia 22

grudnia 2004 r., mających zastosowanie na podstawie art. 3 tej ustawy, w związku z art.

108 § 2 k.p.c., orzekł jak w sentencji.