II CK 5/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CK 5/04

POSTANOWIENIE

Dnia 9 lipca 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z wniosku Wytwórni Podkładów Strunobetonowych Spółki Akcyjnej

w G. oraz J. i J. małżonków S.

o odłączenie z księgi wieczystej nr […] działek o nr 586 i 587 i urządzenie dla nich

nowej księgi z wpisaniem jako współużytkowników wieczystych w udziale do 20/21

sprzedającej spółki i w udziale do 1/21 części małżonków S.,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 lipca 2004 r.,

kasacji wnioskodawcy Wytwórni Podkładów Strunobetonowych Spółki Akcyjnej

w G.

od postanowienia Sądu Okręgowego w Z.

z dnia 17 czerwca 2003 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu

Rejonowego w N. z dnia 29 stycznia 2003 r. i przekazuje sprawę

temu Sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach za obie instancje.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Z. oddalił apelację

wnioskodawcy Wytwórni Podkładów Strunobetonowych Spółka Akcyjna w G. od

postanowienia Sądu Rejonowego w N. z dnia 29 stycznia 2003 r. Sąd Rejonowy w

powołanym postanowieniu oddalił wniosek o wpisanie J. i J. małżonków S. jako

współużytkowników wieczystych w 1/21 działek oznaczonych numerami 586 i 587.

Sąd Rejonowy odmówił dokonania wpisu ponieważ strony umowy sprzedaży

udziału we współużytkowaniu wieczystym działki nr 586 i 587 nie przedstawiły

żadnych

okoliczności,

które

uzasadniałyby

wyłączenie

prawa

pierwokupu,

przysługującego gminie z mocy art. 109 ustawy z dnia 29 września 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543

ze zm.).

Bezspornym jest, że strony nie zawarły wspomnianej umowy sprzedaży pod

warunkiem, iż gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. Działki, w odniesieniu do

których

był

zbywany

udział

w

użytkowaniu

wieczystym,

były

działkami

niezabudowanymi. Zbycie udziału w użytkowaniu wieczystym takich działek, bez

zachowania prawa pierwokupu, prowadzi zdaniem Sądu Rejowego do nieważności

umowy. W tych okolicznościach brak było podstawy prawnej dla dokonania

wnioskowanego wpisu.

W apelacji od tego postanowienia Wytwórnia Podkładów Strunobetonowych

S.A. wniosła o uznanie sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego

działek 586 i 587 za zgodne z prawem i wpisanie w księdze wieczystej J. i J.

małżonków S., jako współużytkowników wieczystych. Zdaniem skarżącej Spółki

działki nr 586 i 587 są działkami zabudowanymi. Na działce 587 jest wybudowany

osadnik zbiorczy ścieków, zaś działka nr 586 stanowi drogę wewnętrzną. Ponadto

apelująca

wskazała,

że

proponowała Gminie K. nieodpłatne przekazanie

wspomnianych działek, lecz Gmina odmówiła.

Oddalając apelację Sąd Okręgowy stwierdził, że nie można podzielić

stanowiska skarżącej jakoby działki nr 586 i 587 były działkami zabudowanymi.

Zdaniem Sądu Okręgowego z przepisu art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce

nieruchomościami, który określa termin rozpoczęcia i zakończenia zabudowy

nieruchomości, wynika, że nieruchomość zabudowana to taka, na której znajduje

się budynek. Ponieważ osadnika bezodpływowego ani drogi wewnętrznej nie

można uznać za budynek, to tym samym takie zagospodarowanie wspomnianych

działek nie może stanowić podstawy da uznania ich za zabudowane w rozumieniu

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa sprzedaży udziału

w użytkowaniu wieczystym takich działek powinna więc zostać zawarta pod

warunkiem, iż Gmina nie wykona prawa pierwokupu. Nie zwalnia od obowiązku

zawierania umowy pod warunkiem okoliczność, że jeszcze przed zawarciem

umowy zbycia udziału w użytkowaniu wieczystym wymienionych działek, Wytwórnia

Podkładów Strunobetonowych S.A. proponowała Gminie przejęcie działki 586 i 587

na własność, a Gmina nie była tym zainteresowana. Warunki, od których ustawa

o gospodarce nieruchomościami uzależnia istnienie prawa pierwokupu powinny być

oceniane na chwilę zawarcia umowy. Skoro zaś niewątpliwie chodziło o sprzedaż

udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości niezabudowanej, to umowa

mogła być ważnie zawarta tylko pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę

z prawa pierwokupu. Zawarcie umowy bez zastrzeżenia prawa pierwokupu

powoduje, zgodnie z art. 599 § 2 k.c., bezwzględną nieważność takiej umowy.

W kasacji od postanowienia Sądu Okręgowego Wytwórnia Podkładów

Strunobetonowych

S.A.

zarzuciła

naruszenie

prawa

materialnego

przez

niewłaściwe zastosowanie art. 109 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543

ze zm.). Zdaniem skarżącej działki nr 586 i 587 są funkcjonalnie związane

z zabudowaną działką letniskową i cała infrastruktura znajdująca się na tych

działkach służy działce zabudowanej, co powinno wyłączać prawo pierwokupu

gminy. Ponadto Gmina K. odmówiła w dniu 22 lipca 2002 r. przejęcia działek nr

586 i 587 bezpłatnie. Gmina K. nie skorzystała również z prawa pierwokupu udziału

w użytkowaniu wieczystym wspomnianych działek, gdy skarżąca sprzedawała

działki niezabudowane z przeznaczeniem pod budowę domków letniskowych wraz

z udziałem w użytkowaniu wieczystym działek nr 586 i nr 587. W tej sytuacji skoro

jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego z małżonkami S. Gmina dwukrotnie

oświadczyła, że nie jest zainteresowana przejęciem prawa użytkowania do

wspomnianych działek to przyjąć należy, że tym bardziej nie skorzystałaby z prawa

pierwokupu, nawet gdyby zostało ono zastrzeżone w notarialnej umowie sprzedaży

z dnia 25 października 2002 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Nie ulega wątpliwości, że działki nr 586 i nr 587 zostały wyodrębnione,

podobnie jak działka nr 577 i inne działki ze wspólnej zabudowanej nieruchomości,

w celu założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. Sprzedaż prawa własności

lub prawa użytkowania wieczystego do tych działek podlega więc co do zasady

prawu pierwokupu określonemu w art. 109 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 46,

poz. 543 ze zm.), gdyż przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość

rozumiana jako grunt (zabudowany lub niezabudowany), dla której będzie

prowadzona odrębna księga wieczysta. Rację ma jednak skarżąca gdy wskazuje,

że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, stwierdzenie przez orzekające

w sprawie Sądy, nieważności umowy zbycia udziałów w prawie użytkowania

wieczystego działek 586 i 587, z powołaniem się na art. 599 § 2 k.c. może być

uznane za naruszenie art. 109 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543

ze zm.). Przepis ten zastrzega prawo pierwokupu na rzecz Gminy, aby

zagwarantować jej możliwość przejęcia własności lub prawa użytkowania

wieczystego do nieruchomości położonych na terenie Gminy. Formalnie rzecz

ujmując można, tak jak zrobiły to orzekające w sprawie Sądy, wymagać aby każda

z kilkudziesięciu umów sprzedaży udziałów w użytkowaniu wieczystym tych

samych działek (nr 586 i 587), była zawierana pod warunkiem, że Gmina nie

skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli jednak, na krótko przed zawarciem

wspomnianych umów ta sama Gmina, której przysługuje prawo pierwokupu,

odmówiła bezpłatnego przejęcia tych działek, a dodatkowo nie skorzystała z prawa

pierwokupu udziału w użytkowaniu wieczystym działek nr 586 i 587, gdy skarżąca

Spółka zawierała umowy sprzedaży działek niezabudowanych wraz z udziałem

w użytkowaniu wieczystym działek 586 i 587, to za sprzeczne z wykładnią

funkcjonalną art. 109 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami uznać

należy, żądanie aby umowa sprzedaży kolejnych udziałów w prawie użytkowania

wieczystego tych samych działek musiała być zawierana pod warunkiem, że Gmina

nie skorzysta z prawa pierwokupu. Wykładnia prawa powinna uwzględniać nie tylko

dążenie do jego literalnego stosowania, ale także być oparta o rozsądne

rozeznanie, czy stosowanie danego przepisu zmierza do realizacji funkcji dla której

ów przepis ustanowiono. Jeżeli w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, oparte

na racjonalnym i logicznym rozeznaniu sytuacji towarzyszącej sprzedaży udziału

prawa użytkowania wieczystego do działek 586 i 587, wskazuje jednoznacznie na

to, że Gmina nie chce uzyskać prawa do tych działek, uzależnienie ważności

umowy sprzedaży tych udziałów od skorzystania przez Gminę z prawa pierwokupu,

jest nadmiernym formalizmem, który nie znajduje uzasadnienia w wykładni

celowościowej art. 109 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy ma także

okoliczność, że pomiędzy zbudowaną nieruchomością, której sprzedaż była

zwolniona z prawa pierwokupu, a działkami nr 586 i 587 istnieje funkcjonalny

związek. Bez kupna udziału w prawie użytkowania wieczystego właściciele

zabudowanej działki nie mieli by prawnie zagwarantowanego wpływu na drogę

prowadzącą do ich działki i na działkę na której znajduje się ważne dla nich

urządzenie. W tej sytuacji tym bardziej uzasadniony wydaje się wniosek, że Gmina

nie miałaby żadnego racjonalnego interesu, aby przeszkadzać właścicielom

w ochronie ich uzasadnionych uprawnień.

Mając na uwadze powyższe względy, Sąd Najwyższy na podstawie

art. 39313 § 1 k.p.c., orzekł jak w sentencji.

jk