Supreme Court voids co-ownership termination order, ruling shared ownership exists due to dual perpetual use rights.

Sygn. akt II CK 365/05

POSTANOWIENIE

Dnia 26 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

SSN Antoni Górski

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z wniosku A. B.

przy uczestnictwie […]

o zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 26 stycznia 2006 r.,

kasacji uczestniczek postępowania J. B. i N. B.

od postanowienia Sądu Okręgowego w S.

z dnia 29 października 2004 r.,

uchyla w całości zaskarżone postanowienie oraz postanowienie

Sądu Rejonowego w S. z dnia 9 lutego 2004 r., i przekazuje temu

Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w S., w sprawie z wniosku A. B. o zniesienie współwłasności

nieruchomości, postanowieniem wstępnym z dnia 9 lutego 2004 r., ustalił, że prawo

własności budynku mieszkalnego, położonego w P. przy ul. S. 1, znajdującego się

na nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 72,

w obrębie nr 5, stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość, dla których Sąd

Rejonowy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę

wieczystą nr […], przysługuje: w 1/2 części uczestnikom postępowania, małżonkom

J. B. i L. B. na prawach wspólności ustawowej, oraz w 1/2 części uczestnikowi

postępowania L. B. Zgodnie z ustalonym stanem faktycznym sprawy Prezydium

Powiatowej Rady Narodowej w P. decyzją nr 1/69 z dnia 7 marca 1969 r. przyznało

F. B. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu państwowego

położonego w P. przy ul. S. 1 o pow. 830 m2, oznaczonego wówczas jako działka

nr 9/XI/a (później działka nr 9, a obecnie działka nr 73). Dnia 22 kwietnia 1969 r.

pomiędzy Skarbem Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. a F. B.

i jego żoną J. B. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa o oddanie tego

gruntu w użytkowanie wieczyste. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P.

decyzją nr 2/69 z dnia 7 marca 1969 r. przyznało uczestnikowi postępowania J. B.

prawo

użytkowania

wieczystego

niezabudowanego

gruntu

państwowego

położonego w P. przy ul. S. 1 o pow. 640 m , oznaczonego wówczas jako działka

nr 8/XI/a (później działka nr 8, a obecnie działka nr 72). Dnia 22 kwietnia 1969 r.

pomiędzy Skarbem Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. a J. B.

i jego żoną L. B. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa o oddanie tego

gruntu w użytkowanie wieczyste. Dnia 23 sierpnia 1969 r. Prezydium Powiatowej

Rady Narodowej w P. wydało J. i L. B. pozwolenie na budowę jednorodzinnego

budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej o kubaturze 880 m3. W wyniku

uzgodnień dokonanych przez F. B. z jego synem J. B. został wzniesiony obiekt

budowlany, stanowiący pod względem architektonicznym i konstrukcyjnym jeden

budynek mieszkalny o charakterze wielorodzinnym, położony na obu wyżej

wymienionych działkach. Budynek ten jest położony częściowo na działce nr 72

(poprzednio nr 8) i częściowo na działce nr 73 (poprzednio nr 9). Pole zabudowy

działki nr 72 wynosi 120,8 m2, zaś działki nr 73 - 108,5 m2. Budynek ten posiada

wspólne wejście i wspólną klatkę schodową dzielącą budynek na dwie części.

Granica pomiędzy działkami przebiega wzdłuż bocznej ściany klatki schodowej,

która w całości znajduje się w części budynku położonej na działce nr 73. Budynek

ten jest dwupiętrowy. Zarówno w części budynku położonej na działce nr 72, jak i w

części budynku położonej na działce nr 73, na każdej kondygnacji znajduje się

samodzielny lokal mieszkalny. Z opinii biegłego wynika, że możliwy jest podział

powyższego budynku mieszkalnego na dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi

ściany środkowej, do której przylega klatka schodowa.

Nieruchomość gruntowa położona w P. przy ul. S. 1, oznaczona w ewidencji

gruntów jako działka nr 72, obręb nr 5, o obszarze 640 m 2 stanowi własność Gminy

P. Prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości gruntowej oraz prawo

własności położonego na niej budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębną od

gruntu nieruchomość, przysługuje - na prawach własności majątkowej małżeńskiej uczestnikom postępowania J. B. i L.B. w 1/2 części oraz uczestnikowi

postępowania L. B. w 1/2 części. Dnia 26 stycznia 1971 r. J. i L. B. zawarli bowiem

z L. B. (bratem J.) w formie aktu notarialnego umowę darowizny, na podstawie

której zbyli na jego rzecz udział w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego

rzeczonej nieruchomości gruntowej.

Nieruchomość gruntowa położona w P. przy ul. S. 1, oznaczona w ewidencji

gruntów jako działka nr 73, obręb nr 5, o obszarze 823 m 2 stanowi własność Gminy

P. Prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości gruntowej oraz prawo

własności położonego na niej budynku mieszkalnego, stanowiącej odrębną od

gruntu nieruchomość, przysługuje uczestniczce postępowania J. B. w 3/8

częściach, uczestniczce postępowania N. B. w 1/8 części oraz uczestnikowi

postępowania A. B. w 1/2 części. Prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w G.

z dnia 17 stycznia 1983 r. małżeństwo F. i J. B. zostało rozwiązane przez rozwód.

Dnia 30 listopada 1993 r. F. B. zawarł z synem B. B. i jego żoną J. B. w formie aktu

notarialnego umowę darowizny, na podstawie której zbył na ich rzecz udział

w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości

gruntowej. Dnia 15 lipca 2001 r. zmarł B. B., a spadek po nim na podstawie ustawy

nabyły w częściach równych (po 1/2) jego żona J. B. i córka N. B. Dnia 22 lipca

1997 r. J. B. zawarła z synem A. B. i jego żoną M. B. w formie aktu notarialnego

umowę darowizny, na podstawie której zbyła na ich rzecz udział w 1/2 części prawa

użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości gruntowej. Dnia 8 grudnia 2000

r. A. i M. B. zawarli umowę o podział majątku wspólnego, w wyniku której

wspomniany udział przypadł A. B.

Sąd I instancji uznał, mając na uwadze art. 618 § 1 k.p.c., że w sprawie

powstała potrzeba wydania postanowienia wstępnego. Sąd wskazał, że w niniejszej

sprawie istnieje typowy spór o prawo własności w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c.,

którego rozstrzygnięcie warunkuje w istocie dalszy tok postępowania, bowiem od

tego rozstrzygnięcia zależy, czy postępowaniem w badanej sprawie zostanie objęty

- oprócz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej

w ewidencji gruntów jako działka nr 73 i prawa własności posadowionego na niej

budynku mieszkalnego - także budynek mieszkalny (czy też część budynku

mieszkalnego) posadowionego na działce nr 72. W ocenie Sądu z zebranego

w sprawie materiału dowodowego wynika, że powyższy obiekt budowlany stanowi

pod względem architektonicznym i konstrukcyjnym jeden budynek mieszkalny

o charakterze wielorodzinnym. Zdaniem Sądu możliwe jest jednak traktowanie

obiektu

budowlanego,

będącego

pod

względem

konstrukcyjnym

jednym

budynkiem, jako dwóch budynków z punktu widzenia prawa cywilnego. Zdaniem

Sądu nie budzi wątpliwości, że sporny budynek mieszkalny składa się z dwóch

możliwych

do

wyodrębnienia

części.

Możliwe

jest

też

wykonanie

prac

adaptacyjnych tej części budynku celem jego pełnego usamodzielnienia.

Sąd wskazał, że podstawowe znaczenie dla ustalenia stanu prawnego

powyższego budynku na okoliczność, że budynek stanowiący przedmiot sporu

położony jest na dwóch odrębnych nieruchomościach gruntowych. W ocenie Sądu

nie budzi wątpliwości, że grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr 72,

73 stanowią odrębne nieruchomości gruntowe oraz znajdują się w użytkowaniu

wieczystym odrębnych podmiotów, a nadto są dla nich prowadzone odrębne księgi

wieczyste. Jest bezsporne, że budynek mieszkalny położony przy ul. S. 1 w P. w

części położonej na działce nr 72 został wzniesiony przez uczestników

postępowania J. B. i L. B., a następnie także L. B., będących użytkownikami

wieczystymi nieruchomości gruntowej, na której ten budynek został wzniesiony.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu

użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest

prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że odrębna

własność budynków przysługująca użytkownikowi wieczystemu stanowi - na

podstawie odpowiednio stosowanego art. 50 k.c. - część składową prawa

użytkowania wieczystego i tym samym dzieli jego los prawny. Z tego względu

odrębna własność budynków posadowionych na danym gruncie nie może

przysługiwać podmiotowi, który nie jest użytkownikiem wieczystym tego gruntu.

Zdaniem Sądu Rejonowego jest bezsporne, że od chwili powstania budynku,

tj. od ponad 30 lat, współużytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowej

stanowiącej działkę nr 72 za zgodą współużytkowników wieczystych nieruchomości

gruntowej stanowiącej działkę nr 73 mieli możliwość korzystania z klatki schodowej.

Można zatem przyjąć, że z uwagi na upływ terminów przewidzianych w art. 172 k.c.

w zw. z art. 292 k.c., nabyli oni w drodze zasiedzenia służebność przejścia przez tę

klatkę.

Apelację

od

postanowienia

Sądu

Rejonowego

wniosły

uczestniczki

postępowania J. B. i N. B. Zaskarżając je w całości zarzuciły mu naruszenie art.

172 i 292 k.c., art. 7 i 336 k.c. oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią

zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Postanowieniem z dnia 29 października 2004 r., , Sąd Okręgowy w S. oddalił

apelację uczestniczek postępowania J. B. i N. B. od postanowienia wstępnego

Sądu Rejonowego w S. z dnia 9 lutego 2004 r. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko

Sądu Rejonowego co tego, że uczestnicy postępowania: J. B., L. B. i L. B., nabyli w

drodze zasiedzenia służebność przejścia przez klatkę schodową znajdującą się w

części budynku położonej na działce nr 73. Podniósł, że skoro uczestniczki są

współwłaścicielkami części budynku posadowionego na działce nr 73, w którym

znajduje się klatka schodowa i mają prawo z niej korzystać jako współwłaścicielki brak jest podstaw do ustalania przez nie nabycia tych służebności, skoro art. 292

k.c. nie wyłącza korzystania z przedmiotu służebności przez właściciela

(współwłaściciela) nieruchomości. Bezzasadny - zdaniem Sądu - jest również

zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie

materiału

dowodowego,

skoro

Sąd

l

instancji

rozstrzygnął,

kto

jest

współwłaścicielem części budynku posadowionego na działce nr 72, ustalając

równocześnie, że część tego budynku na tej działce jest odrębnym budynkiem w

rozumieniu prawa cywilnego. Rozważania Sądu Rejonowego w tym zakresie Sąd

Okręgowy przyjął za swoje własne. Zdaniem Sądu Okręgowego, kwestie związane

z technicznym, budowlanym wyodrębnieniem części budynków podnoszone przez

apelujące mogą być przedmiotem rozważań i zarzutów w dalszym toku

postępowania po prawomocnym ustaleniu kręgu współwłaścicieli części budynku

posadowionego na działce nr 72.

W kasacji od postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 29 października

2004 r., uczestniczki postępowania N. B. i J. B. zarzuciły naruszenie prawa

materialnego, mianowicie art. 172 i 292 k.c. oraz art. 304 k.c. (przez ich

niewłaściwe zastosowanie powodujące przyjęcie, że uczestnicy L. B., J. B. i L. B.

zasiedzieli

służebność

przejścia

przez

klatkę

schodową

oraz

przez

niezastosowanie przepisu art. 172 k.c. oraz art. 7 i art. 339 k.c. do sytuacji

uczestniczek N. i J. B., które od wielu lat wraz ze zmarłym mężem i ojcem B. B. od

1973 r. zajmują część tej nieruchomości), art. 46 k.c. (przez ustalenie, że obie

części budynku położone na sąsiednich działkach 72 i 73 mają samodzielny

charakter, a więc są odrębnymi nieruchomościami). Ponadto zarzuciły naruszenie

przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, prowadzące

bowiem do wydania orzeczenia innej treści niż to, które powinno zostać wydane,

mianowicie art. 378 § 1 k.p.c. (przez nierozpoznanie sprawy co do jej istoty), art.

382 k.p.c. (przez nieuzasadnione nieuzupełnienie postępowania dowodowego w

przedmiocie możliwości zasiedzenia przez L. B. oraz J. i L. B. służebności czy to

gruntowej, czy osobistej na nieruchomości, stanowiącej działkę nr 73, jak również w

przedmiocie zasiedzenia przez uczestniczki udziału w użytkowaniu wieczystym

gruntu i własności budynku na działce nr 72), art. 386 § 1 i 4 k.p.c. (przez

nieuwzględnienie - mimo zarzutu apelacyjnego - naruszenia wskazanych przepisów

prawa procesowego, tj. art. 231, 233 § 1 i 328 § 2 k.p.c. powodującego rażąco

wadliwą ocenę dowodów; mimo wytknięcia naruszenia tych przepisów przez Sąd I

instancji, z naruszeniem przepisów normujących postępowanie apelacyjne, Sąd II

instancji uchybień tych nie wziął pod uwagę, co miało wpływ na wynik sprawy).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Trafny jest zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 46 k.c., a ściślej

paragrafu 1 tego artykułu, a w konsekwencji również art. 378 § 1 k.p.c. Zgodnie

z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są m. in. budynki trwale z gruntem związane lub

części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny

od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym, stanowiącym

wyjątek od wyrażonej w art. 48 k.c. zasady superficies solo cedit, jest m. in. art. 235

§ 1 k.c., który dotyczy znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie

wieczyste budynków, wzniesionych albo nabytych przez użytkownika wieczystego.

Zarówno jednak art. 235 § 1 k.c., jak też dalsze przepisy o użytkowaniu wieczystym

(art. 235 § 2, art. 239 § 2, art. 240 i art. 243 k.c.), odnoszą się do budynków, a nie

do części budynków. Część budynku, w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a więc jako

odrębny od gruntu przedmiot własności, nie jest bowiem jakimkolwiek fizycznym

elementem budynku, ale częścią w znaczeniu przestrzennym, która może być

przedmiotem odrębnej własności, czyli samodzielnym lokalem mieszkalnym albo

lokalem o innym przeznaczeniu (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, dotychczas niepubl.).

Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają definicji budynku. W tej sytuacji

należy odwołać się do definicji zamieszczonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.; zob. też wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, niepubl.). Zgodnie z art. 3 pkt

2 tej ustawy przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale

związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych

oraz posiada fundamenty i dach. Obiektem budowlanym jest zaś m. in. budynek

wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (art. 3 pkt 1). W stanie faktycznym

niniejszej sprawy z opinii biegłego wynika, że możliwy jest podział budynku

mieszkalnego na dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany środkowej, do

której

przylega

klatka

schodowa.

Taki

podział

musiałby

być

dokonany

z zachowaniem wymagań prawa budowlanego oraz zgodnie z § 4 ust. 1

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu

dokonywania podziałów nieruchomości, według którego granice projektowanych do

wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które

tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej

wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu; w budynkach zaś,

w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do

wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które

tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu

do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane

części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Dopóki

wszakże rozważany podział nie nastąpi, dopóty nie będzie można mówić o dwóch

budynkach, ale nadal o jednym budynku, zresztą w okolicznościach niniejszej

sprawy wzniesionym zarówno wbrew postanowieniom dwóch umów o oddaniu

nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste, jak i wbrew pozwoleniu na

budowę.

Rzeczony

budynek

został

wzniesiony

na

dwóch

nieruchomościach

gruntowych, stanowiących obecnie własność Gminy P. i oddanych w użytkowanie

wieczyste różnym osobom. Prawo własności rzeczonego budynku jest – stosownie

do art. art. 235 § 2 k.c. - prawem związanym z użytkowaniem wieczystym obydwu

tych nieruchomości (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1996 r., III

CZP 63/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 144). Współużytkownicy wieczyści obydwu

nieruchomości są zatem jednocześnie współwłaścicielami budynku. Przy określeniu

przysługujących im udziałów we współwłasności budynku nie powinna mieć

znaczenia w stanie faktycznym niniejszej sprawy okoliczność, że działka nr 73 ma

większą powierzchnię niż działka nr 72, skoro z kolei budynek w większej części

znajduje się na działce nr 72 niż na działce nr 73. Wielkość owych udziałów we

współwłasności

budynku

należy

zatem

określić

jako

połowę

udziału

przysługującego każdemu ze współwłaścicieli we współużytkowaniu wieczystym

odpowiedniej nieruchomości gruntowej.

Wobec uznania zasadności zarzutu naruszenia art. 46 k.c. bezprzedmiotowa

stała się ocena zasadności podniesionych w kasacji zarzutów naruszenia

przepisów art. 172, 292 i 304 k.c. oraz art. 382 k.p.c. Skoro bowiem wszyscy

uczestnicy postępowania są współwłaścicielami budynku, nie mogła powstać

w drodze zasiedzenia przez niektórych z nich służebność przechodu przez klatkę

schodową. Wobec zaś uchylenia przez Sąd Najwyższy nie tylko zaskarżonego

postanowienia Sądu Okręgowego, ale również postanowienia Sądu Rejonowego,

nie było potrzeby ustosunkowania się do podniesionego w kasacji zarzutu

naruszenia przepisów 386 § 1 i 4 k.p.c.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na

podstawie art. 39313 § 1 k.p.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r.

o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju

sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98).

jc