I CSKP 98/21 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSKP 98/21 POSTANOWIENIE Dnia 27 kwietnia 2021 r.Sąd Najwyższy w składzie: SSN Marcin Krajewski (przewodniczący)‎SSN Marcin Łochowski (sprawozdawca)‎SSN Tomasz Szanciło w sprawie z wniosku (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W.‎z udziałem (…)‎o wpis ‎po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej ‎w dniu 27 kwietnia 2021 r.,‎skargi kasacyjnej wnioskodawcy (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. ‎od postanowienia Sądu Okręgowego w W.‎z dnia 24 lutego 2015 r., sygn. akt V Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia 6 maja 2014 r., Dz. Kw (…) i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w W. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z 24 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił apelację wnioskodawcy (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. od postanowienia Sądu Rejonowego w W. z 6 maja 2014 r. oddalającego wniosek o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej. Wnioskiem tym, zawartym w akcie notarialnym z 12 grudnia 2013 r., (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. wniosła o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej nr (...)/7 wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci nieodpłatnej i bezterminowej służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu pasem gruntu o szerokości 8 m, zgodnie z § 6 ust. 1 aktu notarialnego będącego podstawą wpisu.

W tym akcie notarialnym M. S. i A. W., działający jako prezes zarządu i zastępca prezesa zarządu spółdzielni WSM, oświadczyli, że zrzekają się wskazanej służebności gruntowej, opisanej w dziale III ww. księgi wieczystej. Jednocześnie oświadczyli, że na dokonanie czynności dokumentowanych tym aktem notarialnym nie jest wymagana zgoda pozostałych organów WSM.Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjął je za własne, nie zgadzając się jednak w pełni z dokonaną przez ten Sąd oceną prawną i wyciągniętymi wnioskami.

Sąd Rejonowy wskazał bowiem, że w dziale III księgi wieczystej nr (...)/7 jest wpisana służebność gruntowa na rzecz nieruchomości władnącej, objętej księga wieczystą nr (...)/3. W dziale II księgi wieczystej nr (...)/3 jako współużytkownik wieczysty gruntu i współwłaściciel budynków wpisana jest WSM w udziale wynoszącym 73724/140205 części, a w pozostałej części są wpisani właściciele wyodrębnionych lokali jako współużytkownicy wieczyści gruntu i współwłaściciele. Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności gruntowej złożyła jedynie WSM, uznając, że jest to wystarczająca podstawa do wykreślenia służebności gruntowej.

W ocenie Sądu Rejonowego, zarząd nieruchomością sprawowany w trybie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm., dalej: u.s.m.) nie uprawnia spółdzielni podejmującej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej z wyłączeniem osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu. Odmienne stanowisko mogłoby doprowadzić do naruszenia przepisów Konstytucji RP o ochronie własności. Zrzeczenie się służebności jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a tym samym wymaga złożenia oświadczenia w tym przedmiocie przez wszystkich współuprawnionych, tj.

WSM i właścicieli wyodrębnionych lokali. Sąd Rejonowy podkreślił, że większość właścicieli lokali w budynkach położonych w obrębie nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie podjęła uchwały, o której mowa w art. 241 ust. 1 u.s.m. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, Sąd Okręgowy uznał, że zarząd sprawowany przez WSM jest zarządem powierzonym w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m., do którego nie znajdują zastosowania przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, w szczególności art. 199 k.c. Zarząd ten obejmuje jednocześnie zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.Zdaniem Sądu Okręgowego, działanie WSM w postaci złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się służebności w ogóle nie mieści się w pojęciu zarządu powierzonego.

Wymieniony w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. ‎o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm., dalej: u.w.l.) katalog dotyczy czynności najistotniejszych, ale tylko takich, które dotyczą rzeczywiście zarządu nieruchomością wspólną. Skoro zatem czynności rozporządzające nie są w tym katalogu wymienione, przyjąć należy, że ustawodawca nie przewidział możliwości, aby podmiot sprawujący zarząd mógł w ogóle samodzielnie takich czynności dokonać. Czynności rozporządzające nieruchomością nie mieszczą się zatem, co do zasady, w pojęciu zarządu nieruchomością, a tym samym w pojęciu zarządu powierzonego.

Przemawia za tym również fakt, że taka decyzja musi podlegać kontroli w tym znaczeniu, że członkowie spółdzielni mają prawo kwestionować uchwały jej organów w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, ‎a następnie sądowym. Natomiast podmiotom niebędącym członkami spółdzielni, mającym prawo własności lokalu, przysługuje w tym zakresie droga sądowa, zgodnie z art. 24 u.s.m. Członkowie zarządu WSM złożyli oświadczenie ‎o zrzeczeniu się przedmiotowej służebności nie dysponując uchwałą jakiegokolwiek organu Spółdzielni, co powodowałoby, że czynność tak pozostaje poza jakąkolwiek kontrolą.

Według Sądu Okręgowego, zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego nie jest dopuszczalne w ramach sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Czynność ta nie ma bowiem na celu ani ochrony praw członków spółdzielni, ani zagwarantowania sprawnego zarządu nieruchomością wspólną, ani nie jest dokonaniem czynności w interesie pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi jedynie do jednostronnego zwolnienia własnej nieruchomości spod obciążenia. Jedynym beneficjentem tej czynności jest podmiot sprawujący zarząd nieruchomością wspólną.Skargę kasacyjną od tego postanowienia wniósł wnioskodawca, zaskarżając je w całości, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia lub także poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego z 6 maja 2014 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania odpowiednio Sądowi pierwszej lub drugiej instancji, ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy.

Skarżący zarzucił postanowieniu Sądu Okręgowego naruszenie prawa materialnego, tj.:1) art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. w zw. z art. 22 u.w.l. przez niewłaściwe zastosowanie art. 22 ust. 3 u.w.l., prowadzące do uznania, że działanie spółdzielni mieszkaniowej, jakim było złożenie przez zarząd WSM oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej, jako czynność rozporządzająca, nie jest ujęte w katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, co oznacza, iż czynność ta nie mieści się w pojęciu zarządu powierzonego opartego o art. 27 ust. 2 u.s.m., a działanie WSM, polegające na złożeniu powyższego oświadczenia nie może być uznane za prawnie skuteczne, bowiem podmiot składający takie oświadczenie nie mógł samodzielnie dokonać takiej czynności;2) art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 35 i 48 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j.

Dz.U. z 2020 r., poz. 275 ze zm.) przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że działanie, jakim było złożenie przez zarząd spółdzielni oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej, nie może mieścić się w pojęciu zarządu powierzonego, ponieważ takie oświadczenie, jako czynność rozporządzająca nieruchomością wspólną, winno podlegać kontroli, zaś w tej sprawie zarząd WSM złożył oświadczenie nie dysponując uchwałą jakiegokolwiek organu spółdzielni, co powoduje, że taka czynność pozostaje poza kontrolą;3) art. 27 ust. 2 i ust. 1 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. przez odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego przez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na uznaniu, że w celu skutecznego zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego spółdzielnia mieszkaniowa winna dysponować pełnomocnictwem rodzajowym opartym na art. 98 k.c., a nadto zgodnie z art. 108 k.c. - upoważnieniem do złożenia takiego oświadczenia wynikającego z treści pełnomocnictwa, skoro spółdzielnia jest drugą stroną przedmiotowej czynności prawnej.Sąd Najwyższy zważył, co następuje:1.

Skargi kasacyjne dotyczące spraw o tożsamym stanie faktycznym, inicjowanych wnioskiem WSM o wykreślenie wpisu służebności gruntowej, były już przedmiotem licznych orzeczeń Sądu Najwyższego, w których przedstawione zostało jednolite stanowisko w kwestii skuteczności oświadczenia spółdzielni o zrzeczeniu się służebności (zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z 12 lipca 2019 r., I CSK 247/17; z 12 lipca 2019 r., I CSK 282/17; z 12 lipca 2019 r., I CSK 675/17; z 10 stycznia 2020 r., I CSK 444/17; z 10 stycznia 2020 r., I CSK 453/17; z 21 lutego 2020 r., I CSK 502/17; z 21 lutego 2020 r., I CSK 267/17; z 11 marca 2020 r., I CSK 342/17; z 11 marca 2020 r., I CSK 289/17; z 17 czerwca 2020 r., I CSK 276/17; z 26 czerwca 2020 r., I CSK 287/17; z 26 czerwca 2020 r., I CSK 335/17; z 20 lipca 2020 r., I CSK 304/17; z 15 października 2020 r., I CSK 353/17; z 10 marca 2021 r., I CSKP 36/21 oraz z 30 kwietnia 2021 r., I CSKP 93/21).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną podziela pogląd zaprezentowany w tych postanowieniach i przyłącza się do argumentów podniesionych w ich uzasadnieniach.2. Zgodnie z art. 246 § 1 k.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. W świetle natomiast § 2 tego artykułu, gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie z księgi wieczystej.

Do skutecznego zniesienia służebności gruntowej w drodze czynności prawnej konieczne jest zatem nie tylko złożenie oświadczenia woli przez uprawnionego, ale także wykreślenie z księgi wieczystej. Spółdzielnia WSM złożyła oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności gruntowej, nie złożyli go natomiast inni uprawnieni (właściciele wyodrębnionych lokali). Z uwagi na niepodzielność tego prawa oraz charakter wspólności nie można uznać, iż możliwe było w niniejszej sprawie zrzeczenie się udziału w ograniczonym prawie rzeczowym przysługującego skarżącej.

W konsekwencji, nie ulega wątpliwości, że treścią jednostronnej czynności prawnej mogło być jedynie zniesienie tego prawa w całości (nie zaś w ułamkowej części). Spółdzielnia uznała, że jej oświadczenie jest wystarczające dla skutecznego zniesienia służebności, w tym jej wykreślenia z księgi wieczystej.3. Dla oceny zasadności skargi kasacyjnej kluczowe znaczenie ma wykładnia art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej (12 grudnia 2013 r.).

Wprowadzone później zmiany art. 27 u.s.m., dokonane z dniem 9 września 2017 r. ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r., poz. 1596, dalej: ustawa zmieniająca), nie wpływają na ocenę skuteczności tego oświadczenia. Zgodnie bowiem z regułą tempus regit actum skuteczność czynności prawnej jest oceniana według stanu prawnego z chwili dokonania tej czynności. Ustawa zmieniająca nie przewiduje wstecznego (retroaktywnego) stosowania nowego prawa w odniesieniu do zaistniałego wcześniej zdarzenia prawnego w postaci złożenia oświadczeń o zrzeczeniu się służebności gruntowej.4.

W czasie dokonania tej czynności art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m. stanowił, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. W art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. w zasadzie wyłączono stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w przepisach u.w.l., z wyjątkami wskazanymi w art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. W konsekwencji do zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni nie miały zastosowania przepisy regulujące wykonywanie zarządu w tzw. małych (art. 19 u.w.l.) oraz tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych (art. 20 i n. u.w.l.).

Takie ukształtowanie zasad zarządu nieruchomością wspólną prowadziło do wykluczenia zastosowania zarówno przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, do których odwoływał się art. 19 u.w.l., jak i przyjętego w art. 22 u.w.l. rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające ten zakres, gdyż regulacja dotycząca spółdzielni mieszkaniowych nie odwoływała się do tego unormowania.Oznacza to, że zarząd nieruchomością wspólną określony w art. 27 ust. 2 u.s.m. stanowił instytucję szczególną, oderwaną od modelu zarządu przyjętego w kodeksie cywilnym i w u.w.l.

Zgodność tego modelu zarządu z normami konstytucyjnymi była badana przez Trybunał Konstytucyjny (zob. wyrok z 5 lutego 2015 r., K 60/13; por. też wyrok z 28 października 2010 r., SK 19/09). W tych orzeczeniach Trybunał Konstytucyjny uznał w szczególności, że analizowana regulacja nie ogranicza nadmiernie prawa własności właścicieli wyodrębnionych lokali, którzy nie są członkami spółdzielni i w związku z tym nie mają wpływu na zarząd nieruchomością wspólną. Trybunał Konstytucyjny przyjął też, że pewne kolizje praw wynikające z nałożenia na siebie korporacyjnego i własnościowego sposobu zarządu w spółdzielni są nie do uniknięcia.5.

Zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w poprzednim brzmieniu, obejmował zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przepisy u.s.m. nie rozróżniały tych kategorii, toteż nie było podstaw do tego, aby w ramach wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową odmiennie traktować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Oznacza to w szczególności, że przed dokonaniem przez spółdzielnię czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie było potrzeby wyrażenia zgody przez właścicieli lokali - ani przez podjęcie uchwały, ani w inny sposób (uchwała Sądu Najwyższego z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2015 r., IV CSK 640/14 oraz postanowienia Sądu Najwyższego: z 27 lutego 2015 r., V CSK 271/14; z 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14; z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14 i z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 274/14).6.

Nietrafne jest stanowisko Sądu Okręgowego, że czynności rozporządzające dotyczące wspólnego prawa, w tym zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego, nie zawierają się w zakresie zarządu nieruchomością, w tym zarządu powierzonego wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. Wyróżnienie kategorii czynności rozporządzających, jako kategorii odrębnej od czynności zarządu rzeczą wspólną, pozostaje w sprzeczności z założeniami systemu prawa cywilnego. Czynności rozporządzające zostały bowiem wprost wskazane w art. 199 zd. 1 k.c. jako klasa czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem należących do czynności zarządczych sensu largo.

Wprawdzie ten przepis nie ma zastosowania w analizowanym stanie faktycznym, jednak brak jest podstaw do tego, aby pojęcie zarządu w znaczeniu przyjętym w kodeksie cywilnym było odmiennie rozumiane na tle wykładni przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością należy także obciążenie jej służebnością przesyłu (zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z 17 lutego 2011 r., IV CSK 303/10; z 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10; z 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14 i z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 274/14).

Takie obciążenie niewątpliwie również stanowi czynność o charakterze rozporządzającym. Tak samo, czyli jako czynność zarówno rozporządzającą, jak i przekraczającą zakres zwykłego zarządu, należy ocenić zrzeczenie się służebności.7. Stanowisko Sądu Okręgowego o nieskuteczności zrzeczenia się służebności gruntowej nie może być także uzasadnione treścią art. 108 k.c. Przywołane unormowanie nie mogło mieć wprost zastosowania w sprawie, gdyż członkowie zarządu, którzy złożyli oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, działali za spółdzielnię, tzn. w charakterze jej organu, a nie jako pełnomocnicy spółdzielni lub właścicieli wyodrębnionych lokali.

Również sama spółdzielnia przy wykonywaniu zarządu powierzonego nie działa w imieniu właścicieli lokali jako ich pełnomocnik, co wyklucza zastosowanie art. 108 k.c. Unormowanie to nie mogłoby być stosowane także w drodze analogii, gdyż zgodnie z art. 246 § 1 zd. 2 k.c. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego jest czynnością jednostronną. Adresat oświadczenia woli obejmującego takie zrzeczenie się nie składa jakiegokolwiek oświadczenia i nie jest stroną tej czynności prawnej, co oznacza, że w opisywanej sytuacji brak jest „drugiej strony” w rozumieniu art. 108 k.c.8.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w W. do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia zgodnie z art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. o kosztach postępowania kasacyjnego.jw