I CSK 625/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 625/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

SSN Marek Sychowicz

w sprawie z powództwa M.(...) Spółki z o.o. w W.

przeciwko D.(...) S.A. w W.

o uznanie za bezskuteczne

oraz z powództwa wzajemnego D.(...) S.A. w W.

przeciwko

M.(...) S.A. w W.

o eksmisję,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 października 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda (pozwanego wzajemnego)

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 26 marca 2009 r., sygn. akt VI ACa 1308/08,

1)

oddala skargę kasacyjną;

2)

zasądza od M.(...)

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz

D.(...) S.A., w W. kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto zł) tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód – M.(…) sp. z o.o. w W. wniósł o ustalenie, że bezskuteczne było

oświadczenie o wypowiedzeniu mu umowy z 30 września 1992 r. o najem lokalu przy ul.

K. w W., złożone przez D.(...) S.A. w W. 7 lipca 2003 r.

Pozwany - D.(...) S.A. w W. przy wniosku o oddalenie powództwa zgłosił

powództwo wzajemne o nakazanie powodowi opróżnienia oraz wydania mu

nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Odpis pozwu wzajemnego doręczono

powodowi i pozwanemu wzajemnie 17 sierpnia 2005 r.

Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo główne oraz uwzględnił powództwo

wzajemne, a wyrokiem z 26 marca 2009 r., Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda pozwanego wzajemnie od tego wyroku. Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia

faktyczne dokonane w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, z których wynika, że

umową z 30 września 1992 r. Przedsiębiorstwo D.(…), jako użytkownik wieczysty

nieruchomości i właściciel posadowionych na niej budynków zobowiązało się do

udostępnienia powodowi lokalu położonego w W. przy ul. K. Lokal został wynajęty w

celu prowadzenia restauracji, w zamian za miesięczny czynsz w wysokości 4,35% jej

obrotu. Umowa została zawarta na 20 lat od daty otwarcia restauracji z zastrzeżeniem,

że jeśli żadna ze stron nie zawiadomi drugiej pisemnie o wypowiedzeniu umowy na 12

miesięcy przed upływem tego terminu, to umowa ulega przedłużeniu na kolejnych 20 lat

po uprzednim renegocjowaniu jej warunków. Powód - pozwany wzajemnie zobowiązał

się do poniesienia kosztów adaptacji i przebudowy pomieszczeń oraz zwrotu lokalu w

okresie 3 miesięcy od wygaśnięcia umowy. Strony nazwały zawartą na piśmie umowę

„umową najmu”, a dla określenia swojego statusu używały określeń „wynajmujący” i „najemca”.

W wyniku przekształceń własnościowych prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się wynajęty powodowi lokal zostało przeniesione na

pozwanego - powoda wzajemnego. Nowy użytkownik wieczysty rozpoczął z powodem pozwanym wzajemnie rozmowy zmierzające do renegocjacji warunków umowy. Dążył

do zmiany wysokości czynszu i 30 maja 2003 r. skierował do powoda - pozwanego

wzajemnie list intencyjny z propozycją nowej umowy. Ponieważ powód nie

zaakceptował tej propozycji, pismem z 7 lipca 2003 r., pozwany - powód wzajemny jako

wynajmujący wypowiedział umowę najmu, wskazując jako podstawę prawną tego

oświadczenia art. 668 w zw. z art. 661 k.c.

Umową z 28 lutego 2005 r. pozwany zbył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynków na rzecz R.(…) Sp. z o.o. w W., który tego samego

dnia złożył wniosek o ujawnienie jego prawa w księdze wieczystej. Wpis nastąpił 11

sierpnia 2005 r., a uprawomocnił się 5 września 2005 r. Pismem z 4 marca 2005 r. nowy

użytkownik wieczysty zażądał od powoda - pozwanego wzajemnie, aby opróżnił i wydał

mu lokal.

W świetle przedstawionych wyżej faktów, Sąd Apelacyjny uznał, że umowa

zawarta przez strony była umową najmu, a kwalifikowanie jej przez powoda pozwanego wzajemnie jako umowy nienazwanej nie znajduje uzasadnienia. W czasie

zawierania umowy strony były reprezentowane przez prawników, a zatem zawarte w

niej postanowienia zostały sporządzone ze świadomością obowiązujących regulacji

prawnych w zakresie najmu. Umowne wyłączenie możliwości jednostronnego

wypowiedzenia umowy przed upływem 20 lat jest bezskuteczne, gdyż stoi w

sprzeczności z art. 668 k.c. w zw. z art. 661 k.c. Również stanowisko powoda - pozwanego wzajemnie co do możliwości odniesienia do § 9 ust. 2 umowy poglądów

doktryny międzywojennej sformułowanych na gruncie kodeksu zobowiązań (dopuszczających milczące przedłużenie umowy najmu na czas nieoznaczony) jest niezasadne,

gdyż nie da się go pogodzić z aktualnym stanem prawnym. Sąd Apelacyjny stwierdził

też, że wypowiedzenie umowy nie stanowiło w tym wypadku nadużycia prawa

podmiotowego, gdyż obaj kontrahenci są profesjonalistami, ponoszącymi ryzyko swoich

działań gospodarczych, w tym także co do nakładów najemcy na wynajmowany lokal.

Pozwany - powód wzajemny miał legitymację czynną do wystąpienia z powództwem o

eksmisję, ponieważ w dacie doręczania odpisu pozwu wzajemnego drugiej stronie, wpis

w księdze wieczystej nie był jeszcze prawomocny, a zatem użytkownikiem wieczystym

lokalu pozostawał pozwany - powód wzajemny. Niezależnie od tego, mimo

wypowiedzenia umowy najmu, był on „wynajmującym" w rozumieniu art. 675 § 1 k.c.

Tym samym również na tej podstawie służyło mu roszczenie o zwrot przedmiotu najmu,

gdyż przepis ten nie wymaga, by żądający zwrotu był właścicielem rzeczy. Zdaniem

Sądu Apelacyjnego, w sprawie nie ma natomiast zastosowania art. 678 § 1 k.c.,

ponieważ dotyczy on jedynie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu i nie stosuje

się go do okresu po jego ustaniu.

Powód - pozwany wzajemnie zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego z 26 marca

2009 r. skargą kasacyjną skierowaną przeciwko całości rozstrzygnięcia. Skarżący zarzucił, że wyrok Sądu Apelacyjnego wydany został z naruszeniem prawa materialnego

polegającym na niewłaściwym zastosowaniu: - art. 56 k.c. w zw. z art. 65 k.c. w zw. z

art. 3531 k.c. przez uznanie, że strony zawarły umowę najmu, podczas gdy w

rzeczywistości była to umowa nienazwana, podobna do umowy najmu, lecz zawarta na

czas określony 20 lat, a wnioskowanie Sądu oparte zostało na niewłaściwej wykładni

oświadczeń woli stron, przywiązaniu zbyt wielkiej wagi do dosłownego brzmienia i tytułu

umowy, natomiast doprowadziło do ukształtowania stosunków stron w sposób

sprzeczny z ich wolą oraz nieracjonalny z punktu widzenia stabilności obrotu i

racjonalności działań rynkowych; - art. 3531 k.c. w zw. z art. 659 § 1 k.c. przez uznanie,

że każda umowa polegająca na odpłatnym korzystaniu z lokalu, niebędąca umową

dzierżawy, stanowi umowę najmu, co narusza swobodę kształtowania stosunku

prawnego przez strony; - art. 688 k.c. w zw. z art. 661 k.c. przez przyjęcie, że po

upływie dziesięcioletniego okresu najmu umowa uległa przekształceniu w zawartą na

czas nieoznaczony, w warunkach, gdy przepisy te nie znajdują zastosowania w

sprawie, gdyż umowa zawarta między stronami nie była umową najmu; - art. 56 k.c., 65

k.c., art. 3531 k.c., art. 661 k.c. i art. 688 k.c. przez naruszenie zasady poszanowania

woli stron i błędne uznanie, że możliwość milczącego przedłużenia umowy na okres

kolejnych 20 lat zastrzeżona w § 9 ust. 2 umowy nie ma zastosowania do przedłużenia

umowy po pierwszych dziesięciu latach jej obowiązywania, w warunkach gdy

konstrukcja ta wzorowana była na art. 389 § 1 k.z., który pozwalał na milczące

przedłużenie umowy najmu na czas oznaczony w razie niewypowiedzenia jej przez

jedną ze stron przed upływem ustawowego terminu, po którym jest ona uznawana za

umowę zawartą na czas nieoznaczony; - art. 5 k.c. przez uznanie, że wypowiedzenie

umowy dokonane przez pozwaną nie narusza zasad współżycia społecznego ani

społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i nie stanowi tym samym nadużycia

prawa podmiotowego. Skarżący zarzucił nadto, że Sąd Apelacyjny dokonał błędnej

wykładni art. 678 § 1 k.c. oraz art. 675 § 1 k.c. przez uznanie, że stosunek najmu ustaje

z chwilą wypowiedzenia, przez co zbycie przedmiotu najmu po upływie terminu

wypowiedzenia nie mieści się w hipotezie art. 678 § 1 k.c. i zbywca nie wstępuje tym

samym w stosunek najmu, a legitymacja do wytoczenia powództwa o zwrot przedmiotu

najmu służy jego poprzednikowi prawnemu.

Z powołaniem się na zarzuty streszczone wyżej, skarżący wniósł o uchylenie w

całości wyroku Sądu Apelacyjnego i orzeczenie co do istoty sprawy przez

uwzględnienie w całości powództwa głównego oraz oddalenie powództwa wzajemnego,

a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Skarżący wniósł również o zasądzenie na

jego rzecz od pozwanego - powoda wzajemnego kosztów postępowania za obie

instancje oraz kosztów postępowania przed Sądem Najwyższym.

Pozwany - powód wzajemny wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca nie zgłosiła zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania

czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym i takich,

które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Ocena

zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw kasacyjnych (art. 398 3 § 1

pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów, które Sądy obu instancji przyjęły

za podstawę subsumcji.

Zasadniczym problemem, wokół którego koncentruje się większość wywodów

skargi kasacyjnej, jest to, że Sądy obu instancji zakwalifikowały umowę zawartą między

stronami jako umowę najmu na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, co uzasadniało

zastosowanie w stosunku do niej art. 661 k.c. a nie - jak chciał skarżący - jako umowę

nienazwaną, do której miałyby zastosowanie tylko wybrane przepisy o najmie.

Możliwość zawierania umów spoza katalogu umów nazwanych, określonych

przez ustawodawcę wynika z ogólnej zasady swobody umów (art. 353 1 k.c.), zgodnie z

którą strony mogą kształtować treść i cel łączącego je stosunku prawnego w sposób

dowolny, w granicach wyznaczonych przez właściwość (naturę) stosunku, ustawę i

zasady współżycia społecznego. Nie ulega wątpliwości, że umowy nienazwane mogą

nie tylko wprowadzać całkowicie nowe, nieznane prawu konstrukcje stosunków

obligacyjnych, lecz także modyfikować już istniejące typy umów nazwanych. Założenie,

że strony mogą zupełnie swobodnie ukształtować łączący je stosunek prawny stwarza

jednak niebezpieczeństwo, że będą one obchodzić przepisy o charakterze ius cogens

dla konkretnego typu umowy i wprowadzać w ramach łączącego je stosunku prawnego

rozwiązania odmienne od przyjętych przez ustawodawcę, a następnie twierdzić, że

doszło w ten sposób do zawarcia umowy nienazwanej. Dla oceny takich wypadków

w

polskiej literaturze postuluje się stosowanie zasady subsydiarności i relatywności

umów nienazwanych względem nazwanych. Zgodnie z tymi regułami przyjęcie, że

między stronami doszło do zawarcia umowy nienazwanej jest możliwe jedynie

wówczas, gdy jej postanowienia oraz realizowane przez nią cele są istotnie różne od

postanowień przedmiotowo istotnych oraz celu umowy nazwanej. W konsekwencji,

kategoria umów nienazwanych powinna być stosowana do umów o charakterze

mieszanym w sposób ostrożny, jedynie pod warunkiem jasnego ich oddzielenia od

ustawowego pierwowzoru umowy nazwanej (por. W.J. Katner [w:] System prawa

prywatnego, t. 9, Prawo zobowiązań - umowy nienazwane, red. W.J. Katner, Warszawa

2010, s. 19).

Trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, że umowa zawarta pomiędzy stronami zawiera

wszystkie przedmiotowo istotne elementy umowy najmu wymienione w art. 659 § 1 k.c.

Głównymi świadczeniami stron są w tym wypadku: oddanie lokalu użytkowego w najem

na czas oznaczony (§ 2 i § 9 umowy) oraz zapłata czynszu (§ 7 umowy). Dla kwalifikacji

zawartej umowy bez znaczenia pozostaje natomiast ustalony przez strony sposób

obliczania wysokości czynszu (jako określonego procentu obrotu restauracji), gdyż

okoliczność ta odnosi się jedynie do sposobu obliczania a nie charakteru prawnego

świadczenia skarżącej. Dla określenia wzajemnych świadczeń strony posłużyły się

terminologią ustawową („oddanie w najem”, „czynsz”), co potwierdza, że umowa miała

zostać poddana reżimowi prawnemu umowy najmu. Gdyby umowę łączącą strony

uznać za rodzaj umowy nienazwanej, to odbiegałaby ona od prawnej konstrukcji najmu

w aspekcie długości czasu, na jaki stosunek prawny może być zawarty bez

automatycznego przekształcenia go w umowę zawartą na czas nieoznaczony, a to

byłoby równoznaczne z wyłączeniem stosowania w relacjach między stronami jedynie

art. 661 k.c.

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. przy wykładni oświadczeń woli tworzących umowę

konieczne jest wzięcie pod uwagę zgodnego zamiaru stron i celu umowy w kontekście

okoliczności złożenia tych oświadczeń oraz zasad współżycia społecznego i ustalonych

zwyczajów, ocenianych zgodnie z sytuacją z chwili zawarcia umowy. Wszystkie te

przesłanki

rozważał

Sąd

Apelacyjny,

zanim

wypowiedział

się

o

sposobie

zakwalifikowania umowy, która łączyła strony. Dokonując wykładni postanowień umowy

Sąd uwzględnił okoliczność, że umowa zawarta została w formie pisemnej, a tym

samym szczególną wagę przywiązywać należy do tekstu postanowień spisanych przez

strony, w tym do tytułu umowy, który także wskazuje na konieczność uznania umowy za

podlegającą prawnej regulacji najmu. Przy stosowaniu formy pisemnej strony mogą

szczególnie dokładnie zaplanować treść postanowień umowy, a w konsekwencji

ukształtować je w sposób najlepiej odzwierciedlający ich rzeczywistą wolę. Powód pozwany wzajemnie nie powoływał się na takie okoliczności, które pozwalałby

wnioskować, że w treści umowy z 30 września 1992 r. wola stron nie została

precyzyjnie oddana. Jest to tym bardziej istotne, że umowa najmu została w tym wypadku przygotowana przez prawników, którzy bez wątpienia zdawali sobie sprawę ze

znaczenia stosowanej terminologii (w tym tytułu umowy) oraz z kształtu reżimu prawnego, któremu zostaje poddany w ten sposób stosunek prawny łączący strony. Tytuł i

postanowienia dokumentu umowy nie muszą oczywiście przesądzać o jej prawnej

kwalifikacji jako jednej z umów nazwanych, zaś przypisanie stronom innej woli niż

wynikająca z użytych przez nie sformułowań może być uzasadnione jakimiś istotnymi

względami, które wystąpiły przy zawieraniu umowy. W okolicznościach sprawy brak

jednak przesłanek pozwalających na wnioskowanie, że umowa zawarta 30 września

1992 r. zmierzała do realizacji celu istotnie różnego niż typowy dla umowy najmu. Przy

uwzględnieniu tych przesłanek wskazać należy, że celem zawarcia umowy z 30

września 1992 r. było uzyskanie przez powoda - pozwanego wzajemnie prawa do

używania lokalu w zamian za określony czynsz pieniężny. Przyjęcie, że czas związania

umową jest oznaczony i wynosi 20 lat było elementem dodatkowym, nieistotnym z

punktu widzenia oceny, czy konstrukcja umowy istotnie odbiega od podstawowych cech

umowy najmu. Za niewykazane Sąd Apelacyjny uznał, że umowa zawierana była

w okolicznościach nadzwyczajnych, które miałyby wpływ na wykładnię oświadczeń woli

stron. Ogólnikowe jedynie odwoływanie się przez powoda - pozwanego wzajemnie do

zasad współżycia społecznego wymienionych w art. 56 k.c. i art. 65 § 1 k.c., w

kontekście sytuacji gospodarczej w Polsce na początku lat dziewięćdziesiątych, nie

stanowi dostatecznej przesłanki dla odmiennego traktowania umów zawieranych w tym

okresie przez profesjonalnych kontrahentów.

3. Dla uzasadnienia tezy, że stosunek prawny łączący strony uległ przedłużeniu

na kolejny okres oznaczony, skarżący powołuje się na to, że w § 9 ust. 2 umowy z 30

września 1992 r. strony przewidziały możliwość jej przedłużenia na kolejnych 20 lat,

jeżeli na 12 miesięcy przed upływem terminu najmu żadna ze stron nie zawiadomi

drugiej pisemnie o wypowiedzeniu umowy. Co istotne, w postanowieniu tym

wprowadzono równocześnie zastrzeżenie, że przedłużenie umowy nastąpi dopiero „po

uprzednim renegocjowaniu tych warunków”. Wbrew stanowisku skarżącego, strony nie

zastrzegły w tym wypadku możliwości milczącego przedłużenia umowy, lecz

specyficzną konstrukcję, w której brak pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu

otwiera jedynie drogę do renegocjowania warunków umowy, i dopiero w efekcie

renegocjacji strony mogłoby dojść do przedłużenia stosunku prawnego na kolejny czas

oznaczony. Analizowane postanowienie umowne nie może być zatem bezpośrednio

odniesione do treści art. 389 § 1 k.z. w zw. z art. 372 § 1 k.z., bo te przepisy zakładały

automatyczne przedłużenie czasu trwania najmu. Oczywiście, nie wyklucza to a limine

zasadności poglądu L. Domańskiego, sformułowanego na gruncie art. 389 § 1 k.z. w zw.

z art. 372 § 1 k.z., na który to pogląd powołuje się skarżąca (por. L. Domański,

Instytucje kodeksu zobowiązań. Komentarz teoretyczno-praktyczny. Część szczególna,

z. 1, Warszawa 1938, s. 192), ale z zastrzeżeniem, że przedłużenie najmu po okresie

dłuższym niż wynikający z art. 661 k.c. ma być przesunięte w ramy terminu

dziesięcioletniego, o jakim mowa w tym przepisie. Obowiązujący Kodeks cywilny nie zna

jednak przepisu będącego odpowiednikiem art. 389 § 1 in fine k.z., a tym samym pogląd

forsowany przez powoda - pozwanego wzajemnie nie znajduje w obowiązującym stanie

prawnym oparcia normatywnego, w przeciwieństwie do stanu, na gruncie którego

sformułowany został pogląd L. Domańskiego. Prowadzenie „życzliwej wykładni" umowy

w sposób wskazany przez skarżącego (tj. przez nadanie § 9 ust. 2 umowy znaczenia

zgodnego ze stanowiskiem L. Domańskiego) jest wykluczone, gdyż prowadziłoby do

rezultatów sprzecznych z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 661

k.c.).

W podsumowaniu tego wątku trzeba zatem stwierdzić, że Sąd Apelacyjny

prawidłowo zakwalifikował umowę zawartą przez strony jako umowę najmu, a miał przy

tym na uwadze sposób, w jaki same strony określiły jej charakter prawny. Przez cały

czas obowiązywania umowy strony nie zgłaszały żadnych wątpliwości co do charakteru

łączącego je stosunku prawnego. Od 2003 r. strony prowadziły negocjacje w celu

zawarcia nowej umowy, zaś oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zawartej w 1992 r.

zostało złożone przez pozwanego - powoda wzajemnego dopiero po ich bezowocnym

zakończeniu. Z materiału zebranego w sprawie wynika zatem, że powód - pozwany

wzajemnie zaczął odmiennie interpretować swoje oświadczenie woli dopiero w czasie

sporu sądowego z pozwanym - powodem wzajemnym, ale wątpliwości co do charakteru

stosunku prawnego, których wówczas nabrał pozostają bez znaczenia dla wykładni

oświadczeń woli złożonych 30 września 1992 r.

Trafnie zatem Sąd Apelacyjny przyjął, że zgodnie z art. 661 k.c. stosunek najmu

łączący strony po upływie 10 lat związania umową uległ przekształceniu w najem na

czas nieokreślony, zaś rozwiązanie przyjęte w § 9 ust. 2 umowy nie znalazło w relacjach między stronami zastosowania. Wypowiedzenie umowy dokonane na podstawie

art. 668 k.c. przez pozwanego - powoda wzajemnego było zatem skuteczne.

4. Brak także podstaw dla uwzględnienia zarzutu naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 5 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie, a to w związku z uznaniem przez ten

Sąd, że złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu powodowi - pozwanemu wzajemnie

umowy najmu nie stanowiło nadużycia prawa podmiotowego przez pozwanego powoda wzajemnego. Profesjonalny charakter działalności prowadzonej przez stronę,

która podnosi zarzut nadużycia prawa przez przeciwnika nie wyklucza możliwości

stosowania art. 5 k.c. (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lipca 2009 r., IV CSK

163/09, niepubl.), ale trafnie Sąd Apelacyjny wskazał, że do zawarcia umowy o

określonej treści, a potem do wypowiedzenia stosunku prawnego zmodyfikowanego

działaniem art. 661 k.c. doszło w stosunkach między profesjonalistami dysponującymi

porównywalną pozycją rynkową oraz wiedzą ekonomiczną i prawną. Działania pozwanego - powoda wzajemnego, które - zdaniem skarżącego - miałyby świadczyć

o nadużyciu przez niego prawa podmiotowego, nie są sprzeczne ani z zasadami

współżycia społecznego, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem uprawnienia

do wypowiedzenia umowy, z którego skorzystał. Pozwany nie postępował wobec

skarżącego w sposób nielojalny, a przed dokonaniem wypowiedzenia podjął próbę

renegocjacji warunków umowy, co oznacza, że zakończenie najmu nie było dla najemcy

zaskoczeniem. Powód - pozwany wzajemnie wiedział, że w zawiera umowę najmu na

lat 20, a z art. 661 k.c. wynika, że po 10 latach trwania tego stosunku prawnego

przekształci się ona w najem na czas nieoznaczony. Wiedział, że korzystanie z lokalu

na cele prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa wymaga istotnych nakładów. Nie

było przeszkód ku temu, by powód - pozwany wzajemnie zabezpieczył swoje interesy

na wypadek zakończenia umowy przed upływem 20 lat od daty rozpoczęcia działalności

w wynajętym lokalu.

Nie można również zgodzić się z argumentacją skarżącego, że pozwany - powód

wzajemny naruszył art. 5 k.c. nadużywając konstrukcji przekształcenia umowy najmu w

umowę na czas nieoznaczony (art. 661 k.c.). Wbrew stanowisku skarżącego, przepis

ten ma na celu ułatwienie wypowiedzenia długotrwałych stosunków najmu, mogących

stanowić obciążenie dla stron, a nie ochronę słabszego kontrahenta przed skutkami

jego pochopnych decyzji (por. J. Panowicz-Lipska [w:] System Prawa Prywatnego, t. 8,

Prawo zobowiązań - część szczegółowa, red. J. Panowicz-Lipska, Warszawa 2004, s.

15 i n.). W konsekwencji, zachowanie pozwanego - powoda wzajemnego w pełni

odpowiada przeznaczeniu regulacji, z której skorzystał. Przychylenie się do stanowiska

skarżącego i uznanie działań pozwanego - powoda wzajemnego za nadużycie prawa

podmiotowego w istocie rzeczy prowadziłoby do uniemożliwienia mu wypowiedzenia

umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, co byłoby sprzeczne z istotą art. 5 k.c.,

który nie może stanowić podstawy dla pozbawienia strony jej prawa podmiotowego.

5. Słusznie natomiast wskazano w skardze kasacyjnej na dokonanie przez Sąd

Apelacyjny błędnej wykładni art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 678 § 1 k.c. Zbycie przedmiotu

najmu po upływie terminu wypowiedzenia prowadzi bowiem do przejścia uprawnienia do

żądania zwrotu rzeczy (art. 675 § 1 k.c.) na jej nowego właściciela. Wprawdzie w

hipotezie art. 678 § 1 k.c. mowa wprost o „zbyciu rzeczy najętej w czasie trwania

najmu”, ale przesłanka ta nie powinna być jednak interpretowana w sposób literalny.

Istotą tej regulacji jest bowiem wstąpienie przez nabywcę w sytuację prawną zbywcy, a

więc we wszystkie prawa i obowiązki związane ze stosunkiem najmu. W wypadku

zbycia przedmiotu najmu dochodzi więc do przekształcenia podmiotowego, w wyniku

którego nabywca zajmuje w stosunku prawnym miejsce zbywcy (por. uchwałę Sądu

Najwyższego z 30 września 2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 40 oraz

S. Buczkowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972,

s. 1476).

Stanowisko Sądu Apelacyjnego opiera się w tym wypadku na błędnym utożsamieniu umowy najmu, która została wypowiedziana przez pozwanego - powoda wzajemnego, z opartym na niej stosunkiem zobowiązaniowym. Treść stosunku prawnego

łączącego strony czynności prawnej nie jest tożsama z treścią dokonanej przez nie

czynności, lecz uzupełniają ją także inne elementy wskazane w art. 56 k.c., m. in.

przepisy prawa („ustawa”). Wynikający z art. 675 § 1 k.c. obowiązek zwrotu przedmiotu

najmu należał więc do treści stosunku obligacyjnego łączącego powoda - pozwanego

wzajemnie z poprzednikami prawnymi aktualnego użytkownika wieczystego, a zatem

najpierw z przedsiębiorstwem D.(…), a następnie pozwanym - powodem wzajemnym i

wreszcie z R.(…) sp. z o.o. w W. W konsekwencji, uprawnienie do żądania zwrotu

rzeczy najętej przeszło na następcę prawnego wynajmującego, który wstąpił nie w

umowę najmu (uprzednio wypowiedzianą), lecz w stosunek zobowiązaniowy związany z

tą umową Zgodnie z hipotezą art. 675 § 1 k.c., powstanie obowiązku zwrotu rzeczy

najętej uzależnione jest od zakończenia najmu. Wypowiedzenie dokonane przez

pozwanego - powoda wzajemnego skonkretyzowało ten obowiązek, a uprawnienie z

tym związane następnie zostało przeniesione na kolejnego użytkownika wieczystego

nieruchomości. Wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, istotę problemu decydującego o

zasadności powództwa o wydanie lokalu stanowi więc w tym wypadku zbycie prawa

użytkowania wieczystego i konsekwencje z tym związane, a z mocy art. 678 § 1 k.c.

oddziałujące na stosunek prawny najmu, zaś bez znaczenia pozostaje, czy osoba

występująca z roszczeniem z art. 675 § 1 k.c. jest właścicielem rzeczy najętej, czy też

przysługuje jej do niej inny tytuł prawny.

Pozwanemu - powodowi wzajemnemu przysługiwała jednak legitymacja do wytoczenia powództwa o zwrot rzeczy najętej, ponieważ w dacie doręczenia przeciwnikowi

odpisu pozwu wzajemnego pozostawał on użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Z

mocy art. 27 zd. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. (dalej jako: u.g.n.), przeniesienie użytkowania

wieczystego wymaga bowiem konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie ze

stanowiskiem dominującym w orzecznictwie Sądu Najwyższego wpis ten - na podstawie

art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2001 r. Nr

124, poz. 1361, (dalej jako: u.k.w.h.) - wywiera skutek wsteczny od daty złożenia

wniosku o jego dokonanie, i z tą datą dochodzi do przeniesienia użytkowania

wieczystego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC

2003, nr 6, poz. 76). Powództwo wzajemne w sprawie zostało wniesione po złożeniu

wniosku o wpis, a przed jego prawomocnym dokonaniem. Przyjmując powyższą

wykładnię art. 27 u.g.n. w zw. z art. 29 u.k.w.h., stwierdzić trzeba, że w chwili

zawiśnięcia sporu wywołanego wniesieniem pozwu wzajemnego, pozwanemu powodowi wzajemnemu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości,

a tym samym mógł on wystąpić z roszczeniem wywodzonym z art. 675 § 1 k.c.

Późniejsze przeniesienie prawa użytkowania wieczystego (dokonane w stanie

zawisłości sprawy z powództwa wzajemnego), powinno być ocenione z punktu widzenia

art. 192 pkt 3 k.p.c. jako pozostające bez wpływu na dalszy bieg sprawy o zwrot rzeczy

najętej.

Z uwagi na powyższe, zaskarżone orzeczenie Sądu Apelacyjnego odpowiada

prawu także w zakresie rozstrzygnięcia o powództwie wzajemnym.

6. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 398 14 k.p.c. Sąd Najwyższy

orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie

art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 398 21 k.p.c., przy uwzględnieniu

taryfowych stawek opłat za czynności adwokackie określonych w rozporządzeniu

Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.), liczonych od wartości przedmiotu zaskarżenia dla rozstrzygnięć w powództwie głównym i

wzajemnym.