I CSK 540/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 540/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Miasta Stołecznego Warszawy

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. G. […] w W.

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 kwietnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 4 lutego 2010 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120

(sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Miasto Stołeczne Warszawa dnia 6 stycznia 2009 r. wniosło przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w W. powództwo o

uchylenie uchwały właścicieli lokali podjętej w dniu 27 listopada 2008 r., która,

zdaniem

powoda,

narusza

jego

słuszny

interes,

zasady

zarządzania

nieruchomością wspólną oraz przepisy prawa. Powód w piśmie procesowym z dnia

2 czerwca 2009 r. wskazał dodatkowo, że w stosunku do nieruchomości

znajdującej się w W. przy ul. G. […] toczy się postępowanie dotyczące przyznania

prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie

wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o

własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz.

279), i sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji

strychu stanowi obejście art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze

zm.; dalej „u.g.n.”).

Wyrokiem z dnia 28 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił,

że w dniu 27 listopada 2008 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której upoważnili

zarząd do wykonania uchwały z dnia 18 października 2007 r. dotyczącej

prowadzenia negocjacji w sprawie sprzedaży powierzchni strychowej w celu

uzyskania środków na remont budynku, w tym wymianę dźwigów osobowych,

wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przez

przebudowę części strychu na nowe lokale mieszkalne oraz zawarcie umów

ustanowienia odrębnej własności nowo powstałych lokali i zbycie wskazanej części

nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora bądź osób przez niego wskazanych za

cenę 2 100 zł za metr kwadratowy. Ponadto udzielili zarządowi pełnomocnictwa do

zawarcia umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich zbycia na rzecz A. P.

oraz złożenia oświadczenia woli w sprawie zgody na zmianę udziałów w

nieruchomości wspólnej. Cena metra kwadratowego została przyjęta na podstawie

sporządzonego

przez

rzeczoznawcę

majątkowego

operatu

szacunkowego

określającego wartość powierzchni strychowej do przebudowy. Zarząd Wspólnoty

po przeprowadzeniu konkursu ofert na przeprowadzenie zabudowy wybrał ofertę

firmy „APM A. P.”. Miasto Stołeczne Warszawa zleciło, m.in. dla budynku przy ul.

G. […] w W., sporządzenie operatu szacunkowego, według którego w dniu 28 maja

2008 r. średnia wartość metra kwadratowego strychu wynosiła (bez podnoszenia

dachu) 2 931,18 zł.

Sąd Okręgowy za uznał nieskuteczne zgłoszenie w toku procesu jako

podstawy uchylenia uchwały nowej okoliczności, z powołaniem się na art. 34 ust. 3

u.g.n. Podkreślił, że żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały nie znajduje podstaw.

Jej podjęcie poprzedzono wykonaniem operatu szacunkowego i zorganizowaniem

konkursu ofert, co świadczy o prawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną.

Różnica w kwotach podanych w operatach przedłożonych przez strony nie jest

duża, rzeczoznawcy wskazali w nich na podobne ceny transakcyjne. Poza tym

zaskarżona uchwała dotyczy znacznie większej powierzchni strychowej niż będąca

przedmiotem oszacowania w opinii złożonej przez powoda.

Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 r. oddalił apelację i zasądził

od powoda na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem kosztów postępowania

apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny podzielił pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w

K. z dnia 19 lutego 2004 r., I ACa 1297/03 (OSA 2004, nr 12, poz. 46), że art. 25

ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”) przez określenie terminu do

zaskarżenia uchwały stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw

zaskarżenia, co oznacza, że po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały przez

właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści

uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wykluczone jest

powoływanie dalszych podstaw uzasadniających jej uchylenie. Zauważył też, że

powód powołał się na postępowanie toczące się z wniosku o przyznanie prawa

własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego). Postępowanie to,

zainicjowane wnioskiem złożonym w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października

1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr

50, poz. 279 ze zm.), nie jest postępowaniem administracyjnym, o jakim mowa w

art. 34 ust. 3 u.g.n., tj. dotyczącym prawidłowości nabycia nieruchomości przez

Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Nabycie gruntu przez

gminę m.st. Warszawy w trybie dekretu następowało z mocy prawa (art. 1), zaś

nabycie własności budynków – w razie nieuwzględnienia wniosku o przyznanie

prawa własności czasowej (art. 8). Z twierdzeń powoda nie wynika, by doszło w

przeszłości do nieuwzględnienia wniosku i by toczyło się obecnie postępowanie

mające za przedmiot zbadanie prawidłowości takiej decyzji.

Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości,

zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 25 u.w.l. i art. 34 ust. 3

u.g.n.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. jest

uzasadniony.

Po pierwsze, nie można twierdzić, że ewentualna prekluzja w zakresie

powoływania podstaw zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali wynika

w drodze analogii z art. 88 k.c., w związku z powołanym przez Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 9 października 1984 r., I CR 257/84 (niepubl.), w którym Sąd

Najwyższy stwierdził, że „Niemożliwe jest natomiast powoływanie nowych

okoliczności, mogących stanowić podstawę do uchylenia się od skutków złożonego

oświadczenia woli, które nie zostały podniesione w terminie przewidzianym w art.

88 k.c., a więc w piśmie uchylającym się od skutków złożonego oświadczenia

woli.”. Sąd Najwyższy rozważał mianowicie skuteczność uchylenia się przez Skarb

Państwa od oświadczenia woli w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego

gruntu, przy czym owo uchylenie się nastąpiło w decyzji wznawiającej

postępowanie administracyjne w przedmiocie wytypowania kandydata na nabywcę

nieruchomości. Podkreślił w związku z tym, że przedmiotem badania i ustaleń

mogą być tylko okoliczności i fakty powołane w tej decyzji i podane do wiadomości

kontrahentowi umowy notarialnej. Podobnie sytuacja przedstawia się na tle art. 25

u.w.l. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie

uchwały według stanu na dzień jej podjęcia. Nie ma natomiast przeszkód do tego,

by po wytoczeniu powoływać nowe podstawy zaskarżenia po upływie terminu

6 tygodni. Przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 u.w.l. mogłaby skłaniać właścicieli

zaskarżających uchwały do powoływania nawet wszystkich czterech wskazanych

w tym przepisie podstaw.

Po drugie, Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę okoliczności, że rzekomo

sformułowana w niniejszej sprawie przez powoda nowa podstawa zaskarżenia

uchwały właścicieli lokali sprowadza się do zarzutu obejścia art. 34 ust. 3 u.g.n.

Nie jest to więc nowa podstawa żądania uchylenia uchwały, ale zarzut jej

bezwzględnej nieważności (art. 58 § 1 k.c.) dotyczący naruszenia przepisu

z zakresu prawa administracyjnego.

Zaskarżony

wyrok

Sądu

Apelacyjnego

odpowiada

jednak

prawu,

nie jest bowiem trafny podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 34

ust. 3 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, zbycie nieruchomości nie może nastąpić,

jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia

nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Miasto

Stołeczne

Warszawa

podniosło

mianowicie,

że

w

stosunku

do

rzeczonej nieruchomości toczy się postępowanie dotyczące przyznania prawa

własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie

wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r.

o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W takiej sytuacji

art. 34 ust. 3 u.g.n. zakazuje Miastu Stołecznemu Warszawie w szczególności

wyodrębniania i przenoszenia własności lokali w budynku znajdującym się

na tej nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie uchwała właścicieli lokali dotyczy

sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji

strychu. Stroną umów zawieranych w wykonaniu uchwały ma być wspólnota

mieszkaniowa, stanowiąca ogół właścicieli lokali (art. 6 ust. 1 u.w.l.), a nie Miasto

Stołeczne Warszawa jako tzw. właściciel dotychczasowy (art. 4 ust. 1 u.w.l.).

Ani uchwała, ani umowy w niczym nie naruszają praw właścicieli, w tym

Miasta Stołecznego Warszawy, a w przyszłości ewentualnie dawnych właścicieli

bądź ich następców prawnych.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 14 k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.