I CSK 519/18 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 519/18 POSTANOWIENIE Dnia 4 grudnia 2019 r.Sąd Najwyższy w składzie: SSN Wojciech Katner (przewodniczący)‎SSN Marian Kocon (sprawozdawca)‎SSN Anna Kozłowska w sprawie z wniosku T. F. i A. F.‎przy uczestnictwie Miasta W., Wspólnoty Mieszkaniowej N. przy ul. N. w W., E. B., P. K., K. N., J. S., A. F., K. P. i K. T.‎o założenie księgi wieczystej i wpisy,‎po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej ‎w dniu 4 grudnia 2019 r.,‎skargi kasacyjnej wnioskodawców ‎od postanowienia Sądu Okręgowego w W.‎z dnia 22 lutego 2018 r., sygn. akt V Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W. postanowieniem z dnia 22 lutego 2019 r. oddalił apelację wnioskodawców T. F. i A. F. od postanowienia Sądu Rejonowego w W., oddalającego wniosek o wyodrębnienie z księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez wymieniony Sąd Rejonowy dla nieruchomości położonej przy ul N. w W., lokalu nr (...), o pow. 26,74 m2, założenie dla tego lokalu księgi wieczystej i wpisanie w niej wnioskodawców - na prawach wspólności ustawowej - jako właścicieli lokalu, współwłaścicieli części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w udziale wynoszącym 2674/89847, wpisu w nowozałożonej księdze wieczystej praw związanych z własnością nieruchomości lokalowej, a w związku z tym wpisu w księdze wieczystej nr (...) zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej należących do właścicieli wyodrębnionych już lokali, a także zmiany wpisów wielkości tych udziałów w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości lokalowych.

U podłoża tego rozstrzygnięcia legło stanowisko, że podstawy żądanego wpisu nie może stanowić umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) powstałego w wyniku przebudowy strychu i jego sprzedaży, z dnia 16 czerwca 2016 r., zawarta bez udziału właściciela gruntu, tj. W.Skarga kasacyjna wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego - oparta na obu podstawach z art. 3983 k.p.c.—zawiera zarzut naruszenia art. 1 ust. 1 oraz ust. 2, art. 3, art. 4 ust. 3, art. 8 ust. 3, art. 22 ust. 2, 3, 5, art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:

Dz. U. 2019, poz. 737, dalej: „prawo o własności lokali”, bądź: „u.w.l.”.), a także art. 6268 § 3 k.p.c., i zmierza do uchylenia tego postanowienia oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Istota zarzutów skargi kasacyjnej sprowadza się do kwestionowania stanowiska Sądów niższej instancji, że zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, o którym mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., i przeniesienia jego własności wymaga udziału samorządu terytorialnego (Skarbu Państwa) związanego z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste w sytuacji, gdy w skład nieruchomości wspólnej wchodzi prawo użytkowania wieczystego.Zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ‎(jedn. tekst:

Dz. U. 2020, poz.

65) ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Zatem do tej ustawy przepis ten odsyła w zakresie ustanowienia odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych.Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08 (OSNC 2009, Nr 9, poz. 124) uznał, że w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego, jak w sprawie, przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej.

Oznacza to, że - skoro zobowiązanym do przeniesienia własności tak powstałego lokalu jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, stanowiąca ogół właścicieli lokali (art. 6 u.w.l.) - to stronami umowy ustanowienia odrębnej własności takiego lokalu i jego sprzedaży mogą być wyłącznie wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd oraz nabywca owego lokalu.Trafnie podnoszą skarżący, że samorządowi terytorialnemu (Skarbowi Państwa) - jako właścicielowi gruntu - nie przysługują, w świetle art. 4 ust. 3 u.w.l., żadne dodatkowe finansowe lub prawne przywileje.

Przepis ten wprowadza zasadę równości praw przysługujących właścicielom lokali wyodrębnionych i tzw. „dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości” w stosunku do nieruchomości wspólnej. Samorząd terytorialny (Skarb Państwa) ma taki wpływ na zarząd nieruchomością wspólną, jaki wynika z wielkości jego udziału w tej nieruchomości (art. 23, ust. 2 u.w.l.).Niepodobna przeto podzielić stanowiska Sądu Okręgowego, że przedłożona umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) i jego sprzedaży, której stronami byli skarżący i Wspólnota Mieszkaniowa, nie może stanowić podstawy żądanego wpisu tylko z tej przyczyny, iż nie uczestniczyło w jej zawarciu Miasto W.Co się zaś tyczy wadliwie określonych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, stanowiących, w ocenie Sądu Okręgowego, również przeszkodę do dokonania na podstawie przedłożonego aktu notarialnego - w księdze wieczystej - żądanego wpisu, to godzi się zauważyć, że Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13 (niepubl.) uznał, iż tego rodzaju wadliwość w czynnościach prawnych wyodrębniania i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte wadą.

W takiej sytuacji zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l., wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą, odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Stanowisko takie jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone i uzyskało również aprobatę w doktrynie (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 i z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, niepubl.).Inaczej mówiąc, przepis art. 3 ust 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów, co pominął Sąd Okręgowy, stwierdzając, że Sąd wieczystoksięgowy nie jest władny rozstrzygać sporu co do wielkości przysługujących udziałów.Z tych przyczyn orzeczono, jak w postanowieniu.aj