I CSK 458/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 458/07

POSTANOWIENIE

Dnia 12 marca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka

SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku W. T. i R. T.

przy uczestnictwie Miasta W., Z. T. i J. T.

o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 12 marca 2008 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania Miasta W.

od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia 4 czerwca 2007 r., sygn. akt V Ca

(…),

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w W.

do

ponownego

rozpoznania

i

rozstrzygnięcia

o

kosztach

postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżone postanowienie zmieniające orzeczenie sądu pierwszej instancji

i uwzględniające wniosek W. T. i R. T. o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości

przez zasiedzenie zostało wydane przy uwzględnieniu następujących istotnych

okoliczności faktycznych:

Rodzice wnioskodawców i uczestnicy postępowania Z. T. i J. T. zawarli w roku

1967 umowę w formie pisemnej sprzedaży domku jednorodzinnego z poprzednią

właścicielką nieruchomości o pow. 500,09 m2 położonej na terenie miasta W.,

podlegającej przepisom dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze miasta W. (Dz. U. poz. 279), stanowiącej wskutek

tego przedmiot własności Miasta. Kupujący zamieszkali w nabytym domu, ogrodzili

nieruchomość i urządzili warsztat rzemieślniczy wznosząc budynki. Po kilku latach objęli

w posiadanie dalsze grunty opuszczone przez sąsiadów, ustępujących z nich ze

względu na przygotowywanie terenów pod inwestycję drogową.

Organy Miasta na początku roku 2005 wezwały Z. i J. T. do zawarcia umowy

dzierżawy,

zapowiadając

w

razie

odmowy

wszczęcie

sądowego

procesu

windykacyjnego. Posiadacze nieruchomości, tj. rodzice wnioskodawców odmówili

zawarcia takiej umowy i w dniu 26 kwietnia 2005 r. zawarli z synami mieszkającymi

gdzie indziej, umowę przeniesienia posiadania samoistnego z zachowaniem władztwa

do części przedmiotu umowy. Pismo to oznaczone przez notariusza datą pewną

zawiera

oświadczenia

dotychczasowych

posiadaczy

samoistnych

o

oddaniu

nieruchomości w takie same posiadanie wnioskodawcom bez prawa jej zbycia osobom

trzecim. Wnioskodawcy wstępujący w posiadanie oświadczyli, że budynki z wyjątkiem

niektórych

pomieszczeń

pozostawiają

dotychczasowym

posiadaczom

na

czas

prowadzenia przez J. T. działalności gospodarczej, nie krócej niż do roku 2015.

Powództwo o wydanie nieruchomości przeciw J. T. i Z. T. zostało wytoczone 27

maja 2007 r. i nierozstrzygnięte dotychczas. Pozwani wnosili o oddalenie pozwu i

wskazali,

że

posiadaczami

samoistnymi

są

ich

synowie

tj. wnioskodawcy

w

postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości. W tym niezakończonym procesie Sąd na

wniosek powoda wezwał wskazane osoby do udziału w sprawie w charakterze

pozwanych (art. 193 § 3 k.p.c.).

W zarysowanych wyżej okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy ustalił, że

rodzice wnioskodawców byli samoistnymi posiadaczami w złej wierze do 27 maja 2005

r. jednak nie nabyli własności nieruchomości przez zasiedzenie, ponieważ bieg terminu

został przerwany wniesieniem w ostatnim dniu powództwa o wydanie (art. 123 § 1 pkt 1

k.c.). Według oceny tego Sądu umowa o przeniesienie posiadania z 26 kwietnia 2005 r.

nieznana porządkowi prawnemu, nie doprowadziła do zmian w osobach posiadaczy

samoistnych, a sposób władania manifestowany przez wnioskodawców nie odpowiadał

pojęciu posiadania samoistnego.

Sąd Okręgowy po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji wnioskodawców

uwzględnił wniosek w wyniku odmiennej oceny zebranego materiału prowadzącej do

wniosku, że posiadanie zostało przeniesione z uczestników na wnioskodawców, a

umowa z 26 kwietnia 2005 r. miała na celu dokumentowanie i określenie warunków

przeniesienia posiadania. Zmiana posiadaczy polegała na przekształceniu posiadania J.

i Z. T. z samoistnego w zależne, zostało ono zatem dokonane w sferze woli (animus)

wyrażonej w umowie. Bezpośrednią przyczyną zawarcia umowy, niezależnie od

pogarszania się stanu zdrowia J. T. były żądania miasta W. skierowane do posiadaczy

dotychczasowych. Uczestnicy chcieli uniemożliwić miastu W. przerwanie biegu

przedawnienia, gdyż mieli świadomość, że tylko przenosząc posiadanie mogą się

obronić przed roszczeniem windykacyjnym właściciela. Sąd Okręgowy wskazał, że

posiadanie samoistne przejawiło się również w sferze faktycznej, przytaczając treść

rozmów z innymi osobami, prowadzeniu prac porządkowych, wykonywaniu remontów

koniecznych i pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości. Ocena charakteru

władania wnioskodawców jako posiadania samoistnego pozwoliła doliczyć posiadanie

poprzedników (art. 176 § 1 k.c.) i uznać, że własność nieruchomości wskutek

zasiedzenia z dniem 27 kwietnia 2005 r. przeszła na wnioskodawców. W skardze

kasacyjnej od tego postanowienia wniesionej przez Miasto W. przytoczono naruszenie

przepisów art. 58 § 1 i 2, art. 83 § 1, art. 348 i 349, art. 336 i 337 oraz art. 172 i 176 k.c.

w związku z art. 10 ustawy zmieniającej kodeks cywilny. W ramach drugiej podstawy

kasacyjnej skarżący zarzucił naruszenie art. 378 § 1 w zw. z art. 363 § 3 k.p.c. odnośnie

do kosztów postępowania. Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia w

całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Umowa o przeniesienie posiadania z 26 kwietnia 2005 r., istotna dla oceny

zasadności skargi kasacyjnej prawidłowo została uznana za dokumentację zdarzenia

faktycznego w postaci zmiany osoby posiadacza. Definicja posiadania samoistnego i

zależnego (art. 336 k.c.) uprawnia do uznania ich za kwalifikowane prawnie stany

faktyczne, niewątpliwie odgrywające ważną rolę w stosunkach cywilnoprawnych i

pozostające pod ochroną prawa. Dlatego zmiana posiadacza następuje w sferze

faktycznej przez odmienne władanie i stanowi czynność realną a nie czynność prawną.

Nie wyklucza to jednak sporządzania przez posiadacza ustępującego i obejmującego

rzecz we władanie dokumentu podobnego do umowy i nieraz nazywanego umową

potwierdzającego zajście takiego zdarzenia. Dzieje się tak z różnych przyczyn. Zmiana

posiadacza może być skutkiem wydania rzeczy jako świadczenia wynikającego z

ważnego zobowiązania, dlatego odpowiednią wzmiankę zamieszcza się w umowie

nakładającej obowiązek tego świadczenia. Sporządzenie dokumentu może pełnić

funkcje dowodowe w razie sporu opartego na przesłance samowoli (art. 344 § 1 k.c.).

Oświadczenia dotyczące zmiany posiadacza nie wywołują jednak bezpośrednich

skutków prawnych i trafnie Sąd Rejonowy odrzucał możliwość uznania ich za ważną

czynność prawną, choć dla uniknięcia wątpliwości należy jeszcze raz podkreślić, że

termin przeniesienie posiadania jest poprawny gdy nadaje formę pisemną oświadczeniu

wiedzy.

Sąd Okręgowy zwrócił wszakże uwagę w uzasadnieniu na szczególny rodzaj

zmiany w osobie posiadacza uregulowany w art. 349 k.c. określany mianem constitutum

possessorium. Ze względu na dotychczasowe ustalenia można pominąć zmianę, w

wyniku której dotychczasowy posiadacz zależny staje się samoistnym, a posiadacz

samoistny staje się posiadaczem zależnym. W rozpoznawanej sprawie posiadaczami

samoistnymi miały się bowiem stać osoby nieposiadające dotychczas nieruchomości.

Zwrócić należy zatem uwagę, że art. 349 k.c. nie zmienia istoty posiadania polegającej

na władaniu. Wyjątkowość konstrukcji constitutum possessorium wynika z tego,

że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowuje rzecz lecz włada nią już w inny –

zależny sposób, natomiast obejmujący we władanie nie był dotychczas posiadaczem i

obejmuje

władanie

Bezpieczeństwo

we

wszystkich

sferach

prawne

utworzonego

stanu

przysługujących

wymaga

z

woli

właścicielowi.

ustawodawcy

„ukształtowania stosunku prawnego”, tj. dokonania ważnej czynności prawnej dającej

ochronę dotychczasowemu posiadaczowi samoistnemu.

Z dotychczasowych rozważań wynika, że tzw. umowa o przeniesienie posiadania

sporządzona w formie pisemnej wyraża wiedzę osób o zdarzeniu faktycznym i nie jest

czynnością prawną zdolną na podstawie art. 56 k.c. wywrzeć skutki w zakresie

posiadania. W dokumencie tym znajduje się również oświadczenie woli dotyczące

oddania nieruchomości w użyczenie. Umowa użyczenia, jako czynność prawna podlega

ocenie co do zgodności z prawem i zasadami współżycia społecznego. Ustalenie Sądu

drugiej instancji, że celem czynności z 26 kwietnia 2005 r. było uniknięcie skutków

zapowiadanego

powództwa

windykacyjnego

nakazuje

ocenę

ważności

umowy

użyczenia dokonywaną pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego

a oświadczenia woli komodantów pod kątem pozorności (art. 83 § 1 k.c.). Ustalenie

nieważności umowy bądź niezawarcia jej ze względu na wadę oświadczenia woli

użyczeniodawców prowadziłoby do odrzucenia koncepcji przeniesienia posiadania w

postaci constitutum possessorium i powrót do oceny samoistnego posiadania na

podstawie wykazanych aktów władania po 26 kwietnia 2005 r. Uzasadnienie

zaskarżonego

postanowienia

opisujące

sposób

władania

przy

użyciu

nieskonkretyzowanych pojęć ogólnych (zwiększenie aktywności, prace porządkowe,

itp.) nie pozwala uznać za nieuzasadnione zarzutów Miasta W., że sposób władania

nieruchomością przed i po sporządzeniu umowy z 26 kwietnia 2005 r. był taki sam, a w

rezultacie przepisy art. 336 k.c. i art. 172 k.c. zostały niewłaściwie zastosowane.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy postanowił na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c. jak

na wstępie.