I CSK 344/17 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 344/17 POSTANOWIENIE Dnia 5 listopada 2020 r.Sąd Najwyższy w składzie: SSN Agnieszka Piotrowska (przewodniczący, sprawozdawca)‎SSN Anna Kozłowska‎SSN Krzysztof Pietrzykowski w sprawie z wniosku (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W.‎z udziałem (…)‎o wpis,‎po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym ‎w Izbie Cywilnej w dniu 5 listopada 2020 r.,‎skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w W.‎z dnia 11 marca 2015 r., sygn. akt V Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia 25 czerwca 2014 r. i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w W. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

(…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. (dalej: (…) SM) złożyła w dniu 16 grudnia 2013 r. wniosek o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej (…), wpisu nieodpłatnej i bezterminowej służebności gruntowej obejmującej prawo przechodu i przejazdu o szerokości 8 metrów. Do wniosku załączyła akt notarialny z dnia 12 grudnia 2013 r., zawierający oświadczenie (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W., reprezentowanej przez dwóch członków zarządu, o zrzeczeniu się opisanego wyżej ograniczonego prawa rzeczowego. Postanowieniem z dnia 25 czerwca 2014 r.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek. Ustalił, że w dziale II księgi wieczystej nr (…) (nieruchomości obciążonej) figuruje (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. jako użytkownik wieczysty gruntu, zaś w dziale III jest ujawniona opisana wyżej służebność gruntowa przechodu i przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej, objętej księgą wieczystą (…), której współużytkownikami wieczystymi gruntu i współwłaścicielami budynków są: (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. w udziale wynoszącym 73724/140205 części oraz właściciele wyodrębnionych lokali w stosownych udziałach.

W stosunku do tej ostatnio wymienionej nieruchomości (…) SM sprawuje zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 845, dalej: „u.s.m.”). W ocenie Sądu Rejonowego, oświadczenie o zrzeczeniu się opisanego prawa rzeczowego, złożone przez zarząd (…) SM, nie było wystarczające do wykreślenia wpisu służebności, albowiem zarząd nieruchomością, sprawowany na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia (…) SM do samodzielnego podejmowania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (do których należy zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego) bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W braku takiej zgody, spółdzielnia może uzyskać zgodę sądu powszechnego (art.199 k.c.) na zrzeczenie się służebności. Postanowieniem z dnia 11 marca 2015 r., Sąd Okręgowy w W. oddalił apelację wnioskodawcy od tego orzeczenia. Podniósł, że sprawowany przez (…) SM zarząd powierzony obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jak i czynności przekraczające jego zakres. Czynność prawna polegająca na złożeniu oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej jako czynność rozporządzająca nie stanowi jednakże czynności z zakresu zarządu, w tym czynności zarządu powierzonego nieruchomością wspólną.

Sąd podkreślił, że czynność rozporządzająca podjęta przez organ spółdzielni mieszkaniowej podlega kontroli członków spółdzielni w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a następnie w postępowaniu odwoławczym przed sądem. Właściciele wyodrębnionych lokali nie będący członkami spółdzielni mieszkaniowej, także mogą domagać się sądowej kontroli tej czynności zarządu spółdzielni mieszkaniowej. W rozpoznawanej sprawie oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego złożyli członkowie zarządu (…) SM, którzy nie dysponowali uchwałą jakiegokolwiek organu tej Spółdzielni, co spowodowało, że czynność taka pozostawała poza kontrolą.W skardze kasacyjnej (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. zarzuciła naruszenie art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. w zw. z art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.

Dz.U. z 2019 r., poz. 737, dalej „u.w.l.”), naruszenie art.27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art.35 i 48 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1285, dalej „pr. spółdz.”) oraz art.27 ust. 1 i 2 u.s.m. w zw. z art.1 ust. 2 u.w.l. Domagała się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i ewentualnie postanowienia Sądu Rejonowego oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania odpowiednio Sądowi pierwszej lub drugiej instancji, alternatywnie uchylenia zaskarżonego postanowienia i orzeczenia, co do istoty sprawySąd Najwyższy zważył, co następuje:Skarga kasacyjna jest uzasadniona.

Uregulowana w art. 6268 § 2 k.p.c. kognicja sądu wieczystoksięgowego jest ograniczona do badania treści i formy wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej; dotyczy to postępowania przed sądami obu instancji: pierwszej (sądu rejonowego) - przy wpisie, drugiej (sądu okręgowego) - przy rozpoznawaniu apelacji od wpisu (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08, niepubl., z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 109/01, niepubl., z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06, niepubl. oraz z dnia 27 listopada 2007 r., IV CSK 225/07, niepubl.).

Wyłączną podstawą ustaleń faktycznych i prawnych sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej jest zatem treść wniosku, treść dołączonych do niego dokumentów sporządzonych w przepisanej ustawą formie oraz treść księgi wieczystej; w postępowaniu tym obowiązują zasady formalizmu i wyłączności pisemności postępowania (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ.; z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 515/12, nie publ., uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r. - zasada prawna - III CZP 80/90, OSNC 2010, nr 6, poz. 84, a także wyrok z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92).

W rozpoznawanej sprawie wniosek dotyczył wykreślenia wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci bliżej opisanej służebności gruntowej na podstawie dołączonego do wniosku dokumentu sporządzonego w formie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie wnioskodawcy o zrzeczeniu się tego prawa (art.246 k.c.). W świetle zarzutów skargi kasacyjnej rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy wnioskodawca był uprawniony do złożenia przedmiotowego oświadczenia w sytuacji sprawowania zarządu powierzonego, o którym mowa w art.27 ust. 2 u.s.m. (w brzmieniu obowiązującym w dacie jego złożenia czyli w dniu 12 grudnia 2013 r.) nad nieruchomością wspólną będącą nieruchomością władnącą. .Stosownie do art.27 ust. 1 u.s.m., w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy u.w.l., z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

Art. 27 ust. 2 u.s.m. stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art.

26. Przepisów u.w.l. o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art.27 ust. 3 u.s.m., przepisów u.w.l. o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art.

26. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowany jest pogląd, że z mocy ustawy spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną, tak samo jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi jej własność (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14, nie publ., z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 271/14, nie publ. oraz z dnia 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14, nie publ.). Wykonywanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową zostało uregulowane w art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. w sposób kompleksowy i spójny, co wyłącza możliwość odwołania się do zasad wskazanych w art. 199 k.c. i stanowi wyraz kompromisu koniecznego w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 140 i z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012, nr 7 - 8, poz. 86 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2010 r., SK 19/09, OTK-A Zb.

Urz. 2010, nr 8, poz. 83). Taki sposób regulacji relacji między spółdzielnią mieszkaniową oraz właścicielami wyodrębnionych lokali, będących lub niebędących członkami spółdzielni, ma na celu przede wszystkim zapewnienie - do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu - sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. W sytuacji wyłączenia możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości związanej z odrębną własnością lokali (przymusowej), pierwszoplanowe znaczenie ma interes wspólnoty, a nie interes właścicieli poszczególnych lokali.

Takie pojmowanie zarządu wykonywanego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie prowadzi do nadmiernego, sprzecznego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji, ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd sprawowany według art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma charakteru obligatoryjnego, gdyż większość właścicieli lokali może podjąć uchwałę stanowiącą, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną, będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 241 § 1 k.c.).

Ochronie praw właścicieli niebędących członkami spółdzielni służą rozwiązania prawne przewidziane w art. 4 ust. 2, 4, 41, 64 i 8 u.s.m. oraz - w drodze odpowiedniego stosowania - art. 42 pr. spół. Zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 u.s.m., obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jak i czynności przekraczające jego zakres (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015, nr 1, poz. 3). Podział czynności w zakresie wykonywania wspólnych praw ma charakter dychotomiczny i rozłączny.

Czynności rozporządzające obejmujące wspólne prawo, w tym ustanowienie lub zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego, stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Nieruchomość władnąca pozostaje w zarządzie (…) Spółdzielni Mieszkaniowej wykonywanym jako zarząd powierzony na podstawie art. 27 u.s.m. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności gruntowej ustanowionej na rzecz tej nieruchomości, nie złożyli go natomiast inni uprawnieni (właściciele lokali). Z wykonywania zarządu powierzonego - wbrew stanowisku Sądu Okręgowego - wynikało dla wnioskodawczyni upoważnienie do podjęcia tego rodzaju czynności w odniesieniu do wspólnego prawa, poddanego zarządowi wnioskodawczyni.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w sentencji.