I CSK 229/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 229/07

POSTANOWIENIE

Dnia 5 października 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

SSN Lech Walentynowicz

w sprawie z wniosku Towarzystwa I. Spółki z o.o., M.Z. i G. Spółki z o.o.

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 5 października 2007 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy Towarzystwa I. Spółki z o.o.

od postanowienia Sądu Okręgowego w W.

z dnia 30 stycznia 2007 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia 13 stycznia 2006 r.,

Towarzystwo I. sp. z o.o. sprzedała M.Z. lokal mieszkalny nr 49 o pow. 100,2 m2

położony w W. przy ul G. 5A, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr [...],

wraz z przynależnościami do tego lokalu: komórką A – 50 i miejscem postojowym

A – 22 oraz ze związanym z własnością lokalu udziałem 1302/230007 części w

prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych

budynków i „G.” sp. z o.o. z siedzibą w W.

miejsce postojowe

A - 21, bliżej

opisane w umowie, jako przynależne do lokalu mieszkalnego nr 49, wraz z

udziałem wynoszącym 131/230007 części w prawie użytkowania wieczystego

gruntu i we współwłasności części wspólnych budynków i innych urządzeń, które

nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, w celu

przyłączenia tego miejsca postojowego do lokalu nr 1, dla którego jest prowadzona

księga wieczysta nr [...].

Strony umowy wniosły o: odłączenie miejsca postojowego A - 21 z księgi

wieczystej nr [...] i przeniesienie go do księgi wieczystej nr [...], jako pomieszczenia

przynależnego do lokalu, dla którego ta księga jest prowadzona, zmianę wpisu w

dziale I – Sp. księgi wieczystej nr [...] przez wpisanie udziału w prawie użytkowania

wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych budynków w wysokości

1302/230007, zmianę wpisu w dziale I – Sp. księgi wieczystej nr [...], przez

wpisanie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności

części wspólnych budynków w wysokości 5984/230007 i wpisanie w księdze

wieczystej nr [...] prawa własności na rzecz M.Z.

Sąd Rejonowy w W. postanowieniem z dnia 21 września 2006 r. wniosek

oddalił w całości. Ustalił, że w księdze wieczystej nr [...] jest wpisany udział w

nieruchomości wspólnej wynoszący 1433/230007 i nie ma ujawnionych żadnych

miejsc postojowych. Ocenił, że miejsca postojowe nie są pomieszczeniami

przynależnymi do lokali, a jedynie elementami nieruchomości wspólnej, z których

mogą korzystać właściciele lokali. Nie mogą być więc przedmiotem obrotu

wywierającego skutki w sferze prawno rzeczowej.

Umowa sprzedaży miejsca postojowego nr A – 21 wraz z udziałem

w nieruchomości wspólnej wynoszącym 131/230007 nie może stanowić podstawy

wpisu odłączenia miejsca postojowego z jednej księgi wieczystej i przeniesienia

go do drugiej. Z kolei wniosek o wpisanie w księdze wieczystej nr [...] własności na

rzecz M.Z. nie mógł być uwzględniony, ponieważ lokal nr 49 został sprzedany wraz

z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 1302/230007, zaś zgodnie z

treścią księgi wieczystej udział ten wynosi 1433/230007.

Wnioskodawcy w apelacji zarzucili naruszenie art. 227 k.p.c., art. 228 § 2

k.p.c. i art. 233 k.p.c., a także art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 2 ust 4 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm.), dalej „u.w.l.” przez uznanie, że miejsce postojowe nr A – 21 nie jest

pomieszczeniem przynależnym.

Sąd Okręgowy w W. postanowieniem z dnia 30 stycznia 2007 r. apelację

oddalił. Wskazał, że przedmiotowe miejsca postojowe znajdują się w kondygnacji

podziemnej budynku (garażu) i są wyodrębnione z trzech stron ścianami, a z

czwartej są całkowicie otwarte na zewnątrz. Są to więc w istocie boksy garażowe

(miejsca postojowe) w podziemnym garażu wielostanowiskowym, co wynika z treści

umowy notarialnej. Podkreślił, że nie można utożsamiać miejsca postojowego z

garażem, którym jest całe pomieszczenie, a nie poszczególne znajdujące się w nim

miejsca

postojowe.

Wyraził

pogląd,

że

miejsce

postojowe

w garażu

wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego, stanowiącego

odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w

rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l.

Towarzystwo I. sp. z o.o. w skardze kasacyjnej opartej na naruszeniu prawa

procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 328 § 2

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c. w zw. z art. 227 i 233 § 1 k.p.c., a

także na naruszeniu prawa materialnego, tj. art. 21 ust. 1, 64 ust. 2 i art. 32 ust. 1

Konstytucji, art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 3 w zw. z art. 6 i art. 12 ust. 2 u.w.l. oraz § 102

rozporządzenia

Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie

warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

(Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) wniosła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia, a

także postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania, bądź uwzględnienie wniosku.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wyrażony w judykaturze (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61) pogląd, że miejsce

postojowe

w garażu

wielostanowiskowym

należące

do

właściciela

lokalu

mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie jest pomieszczeniem

przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. został zaaprobowany

w

piśmiennictwie.

Ustawa

wyraźnie

operuje

pojęciem

„pomieszczenia

przynależnego” i w związku z tym nie jest nim „koperta” namalowana

na nawierzchni wielostanowiskowego garażu

usytuowanego w przyziemiu

wielolokondygnacyjnego budynku, w którym zostały wydzielone lokale. Absurdalny

byłby wniosek, że dwa samochody zaparkowane obok siebie na takich „kopertach”

znajdują się w różnych pomieszczeniach.

W rozpoznawanej sprawie spór dotyczy jednak innej kwestii, a mianowicie

czy w przyziemiu budynku, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal nr

49, znajduje się jeden garaż z wieloma miejscami postojowymi, czy też zbudowane

zostały garaże, tj. oddzielne pomieszczenia garażowe.

Garaż jest pomieszczeniem przeznaczonym do przechowywania pojazdów.

Może stanowić zarówno odrębny lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, jak i

też pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego (por. uchwałę Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 29 stycznia1997 r., W 6/96, OTK nr 1, poz. 14) W tym

drugim wypadku taka część budynku musi być jednak fizycznie wyodrębniona,

choć może nie spełniać takich wymagań budowlano – technicznych jak

samodzielny lokal. Innymi słowy chodzi tu o taką część budynku, która jest

oddzielona ścianami od pozostałej przestrzeni.

Z aktualnego brzmienia art. 2 ust 4 u.w.l. wynika, że nie ma pomieszczeń

z samej istoty przynależnych do lokalu. Nadanie pomieszczeniu takiego charakteru

może mieć miejsce jedynie przy wyodrębnianiu danego lokalu. Wcześniej lokal nie

stanowi rzeczy. Skoro nie stanowi rzeczy, to tym bardziej inne pomieszczenie nie

może być jego częścią składową. Dotyczy to zarówno wypadku jednoczesnego

wyodrębnienia wszystkich lokali, jak i sukcesywnego ustanawiania odrębnej

własności lokali. Przy wyodrębnianiu już pierwszego lokalu konieczne jest

określenie nie tylko pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, ale także do lokali

niewyodrębnianych, bowiem już wtedy należy określić wielkość związanego

z własnością wyodrębnianego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, a to

wymaga

ustalenia

powierzchni

wszystkich

pomieszczeń

przynależnych

znajdujących się w danym budynku (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.) Oczywiście nie

przesądza to jednak kwestii, czy do danego faktycznie samodzielnego lokalu

przynależeć będzie konkretne pomieszczenie, gdyż ogół lokali niewyodrębnionych

stanowi pod względem prawnym jeden przedmiot własności.

Należy podkreślić, że to strony decydują o tym czy dane pomieszczenie

będzie miało status przynależnego do lokalu.

Odnosząc te uwagi do zarzutów skargi kasacyjnej podkreślić należy, że sąd

pierwszej instancji ustalił tylko, że w dziale I – Sp. księgi wieczystej nr [...]

ujawniony jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 1433/230007, a w jej

dziale I – 0 nie są ujawnione żadne miejsca postojowe. Sąd drugiej instancji uznał

za własną tę podstawę faktyczną. Brak natomiast ustaleń czy w dziale I tej księgi

wieczystej

nie ma

wpisów dotyczących spornych obiektów, jako pomieszczeń

przynależnych i czy w okolicznościach sprawy nie są to tego rodzaju części

składowe lokalu 49. Nie można utożsamiać pojęcia miejsca postojowego z boksem

garażowym, czy też garażem otwartym, tj. wyodrębnionym ścianami bez bramy

wjazdowej. Brak także rozważań, czy taki obiekt jest pomieszczeniem w rozumieniu

art. 2 ust. 4 u.w.l. Bez tych ustaleń nie sposób ocenić, czy obiekty A – 21 i A - 22

były pomieszczeniami garażowymi i w chwili wydzielenia lokalu 49, wolą stron,

potraktowano je jako przynależne do tego lokalu, czy też nie, a w konsekwencji

co było podstawą

określenia udziału właściciela lokalu nr 49 w nieruchomości

wspólnej (art. 3 ust. 3 u.w.l.).

Gdyby przedmiotowe obiekty były pomieszczeniami, to o ile wolą stron przy

wyodrębnianiu lokalu 49 było aby stały się przynależnymi do tego lokalu i znalazło

to odzwierciedlenie w treści notarialnej umowy ustanawiającej własność tego lokalu

- do rozważenia powstałby problem, czy mógł być przedmiotem odrębnego obrotu

obiekt A – 21. Pomieszczenie przynależne, w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. jest

bowiem częścią składową lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca

2001 r., V CKN 277/00 niepublikowany).

Z kolei jeżeli w tej umowie pominięto obiekty A – 21 i A – 22,

to pozostawałyby one w obrębie nieruchomości wspólnej nawet wtedy, gdyby

faktycznie były w użytkowaniu sprzedawcy Towarzystwa I. sp. z o.o.

Wobec braku zasygnalizowanych ustaleń nie można było odeprzeć zarzutów

obrazy art. 2 ust 4 u.w.l., art. 65 k.c. oraz § 102 powołanego wyżej rozporządzenia

Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., co czyni już skargę kasacyjną

usprawiedliwioną i tym samym zwalnia Sąd Najwyższy od rozważania dalszych

zarzutów. Mimo

określonej w art. 6268 § 2 k.p.c. ograniczonej kognicji sądu

w postępowaniu wieczystoksięgowym ma on jednak możliwość posłużenia się

ogólną regułą, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron

i cel umowy aniżeli opierać się na dosłownym jej brzmieniu (por. uzasadnienie

uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1995 r, III CZP 173/94, OSNC 1995,

nr 4, poz. 66).

Z tych względów skarga kasacyjna uległa uwzględnieniu (art. 39815 k.p.c.).