I CSK 185/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 185/10

POSTANOWIENIE

Dnia 20 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z wniosku Małgorzaty i Krzysztofa W.

przy uczestnictwie Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska",

Jadwigi i Stanisława J.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 8 października 2009 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i odrzuca apelację Jadwigi i

Stanisława J.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy Małgorzata i Krzysztof W. wnieśli o wpisanie ich w dziale II

księgi wieczystej Kw WA /.../ jako użytkowników wieczystych działek o numerach

114 o powierzchni 93 m2 i 115 o powierzchni 481 m2 oraz właścicieli nieruchomości

budynkowej o powierzchni użytkowej 229,7 m 2 Podstawę wpisu stanowić miało

oświadczenie wnioskodawców o wykonaniu prawa pierwokupu wraz z warunkową

umową

sprzedaży

praw

do

nieruchomości

łączącą

Gminną

Spółdzielnię

„Samopomoc Chłopska” z Jadwigą i Stanisławem J. – jako kupującymi.

Sąd Rejonowy w dniu 30 lipca 2008 r. dokonał w dziale drugim księgi

wieczystej wpisu zgodnego z wnioskiem.

Apelację od tego wpisu wnieśli Jadwiga i Stanisław J. - będący stronami

warunkowej umowy sprzedaży zawartej z Gminną Spółdzielnią.

Sąd Okręgowy uwzględnił ich apelację, opartą na zarzutach naruszenia art.

6269 k.p.c., art. 6268 k.p.c. w zw. z art. 597 § 2 k.p.c., art. 598 § 2 k.p.c. i art. 61

k.c., uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek.

Sąd drugiej instancji ustalił, że wnioskodawczyni Małgorzata W. w dniu 9

lutego 1993 r. zawarła z Gminną Spółdzielnią „Samopomoc Chłopska” umowę

(określoną jako umowa dzierżawy), której przedmiotem był najem sklepu nr 44 o

powierzchni 80 m2, położonego przy ul. P. 6. Aneksem z dnia 9 listopada 1994 r.

strony wprowadziły do tej umowy postanowienie, że najemcy przysługuje prawo

pierwokupu lokalu.

W dniu 27 grudnia 2007 r. Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska”

podpisała z Jadwigą i Stanisławem J. warunkową umowę sprzedaży na ich rzecz

prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 114 o powierzchni 93 m2 i

115 o powierzchni 481 m2 oraz własności nieruchomości budynkowej o powierzchni

użytkowej 229,7 m2. Zawarcie umowy przenoszącej prawa uzależnione zostało od

tego, czy najemczyni Małgorzata W.

w terminie miesiąca wykona prawo

pierwokupu ustanowione w umowie dzierżawy (najmu).

Wnioskodawcy Małgorzata W. i jej mąż Krzysztof złożyli oświadczenie o

wykonaniu prawa pierwokupu w dniu 5 stycznia 2008 r. Pomiędzy stronami powstał

jednak spór, czy zawiadomienie właściciela o skorzystaniu z tego prawa nastąpiło

w terminie.

Sąd II instancji ocenił, że brak było podstaw do wpisu, ponieważ

wnioskodawczynię łączyła ze Spółdzielnią umowa najmu, która nie uprawniała do

zastosowania art. 695 k.c., a ustanowione w niej prawo pierwokupu dotyczyło

jedynie lokalu użytkowego, nie stanowiącego przedmiotu odrębnej własności,

wobec czego nie mogło zostać wykonane w stosunku do prawa użytkowania

wieczystego dwóch działek gruntu oraz własności nieruchomości budynkowej

o powierzchni znacznie przekraczającej wynajmowany sklep.

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał za nieważną warunkową umowę

sprzedaży, a oświadczenie wnioskodawców o skorzystaniu z prawa pierwokupu

potraktował jako pozbawione podstawy.

Skargę kasacyjną od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy,

którzy zaskarżyli je w całości, opierając skargę na podstawie naruszenia przepisów

postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzucili

niezastosowanie art. 373 k.p.c. w zw. z art. 6261 § 2 k.p.c. polegające na

zaniechaniu odrzucenia niedopuszczalnej apelacji, wniesionej przez osoby nie

będące wskazanymi w art. 6261 § 2 k.p.c. uczestnikami postępowania.

We

wnioskach

skarżący

domagali

się

uchylenia

zaskarżonego

postanowienia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Okręgowemu oraz zasądzenia solidarnie od Jadwigi i Stanisława J. na rzecz

wnioskodawców

zwrotu

kosztów

postępowania

kasacyjnego

według

norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Problemem wymagającym rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest

zagadnienie, czy w sprawie o wpis do księgi wieczystej osoby powołującej się na

prawo nabyte w wyniku wykonania pierwokupu, uczestnikiem postępowania

wieczystoksięgowego jest także osoba trzecia - strona umowy zawartej pod

warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie zrealizuje w terminie swojego prawa.

Niewątpliwie strona tej umowy jest zainteresowana sposobem załatwienia wniosku

podmiotu realizującego prawo pierwokupu. Jednakże, co wielokrotnie zostało już

wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego, krąg uczestników postępowania

wieczystoksięgowego został wyczerpująco uregulowany w art. 626 1 § 2 k.p.c.

Przepis ten, wprowadzony do kodeksu postępowania cywilnego - wraz z całym

kompleksem przepisów normujących postępowanie wieczystoksięgowe - ustawą

z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy

- Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach

cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635), miał na celu

usprawnienie oraz sformalizowanie postępowania wieczystoksięgowego m.in. przez

ograniczenie kręgu podmiotów mogących uczestniczyć w tym postępowaniu

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2004 r., I CZ 48/04,

OSNC 2005/6/108; oraz uchwałę tego Sądu z dnia 7 lipca 2010 r., III CZP 45/10,

Biul.

SN

2010/7/6,

szeroko

omawiającą

inne

niepublikowane

orzeczenia

prezentujące analogiczne stanowisko).

Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 626 1 § 2 k.p.c. uczestnikami

postępowania wieczystoksięgowego mogą być wyłącznie wnioskodawca, osoby,

których prawa mają zostać wykreślone lub obciążone, oraz osoby, na rzecz których

wpis ma nastąpić. Użycie słowa "tylko", zgodnie z jego językowym znaczeniem,

oznacza zwężenie kręgu podmiotów jedynie do wskazanych w treści przepisu. Tym

samym w sprawie o dokonanie wpisu do księgi wieczystej praw osoby domagającej

się wpisu z uwagi na wykonanie pierwokupu wykluczone jest zaliczenie do grona

uczestników osób trzecich, z którymi zawarta została warunkowa umowa

sprzedaży, stanowiąca zdarzenie, będące przyczyną złożenia oświadczenia

o wykonaniu prawa pierwokupu przez wnioskodawcę. Strona warunkowej umowy

sprzedaży (kupujący) nie jest bowiem w tej sprawie wnioskodawcą (tym są bowiem

osoby powołujące się na wykonanie prawa pierwokupu). Nie jest też podmiotem,

którego prawa mają być obciążone lub wykreślone, ponieważ wykreśleniu mają

podlegać prawa przysługujące Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska”

(sprzedającego). Nie jest również osobą, na której rzecz wpis ma nastąpić, gdyż

wniosek dotyczy wpisu na rzecz wnioskodawców. Ocena kręgu uczestników

dokonywana jest przez sąd wieczystoksięgowy w świetle dokumentów, które sąd

ten bierze pod uwagę przy rozstrzyganiu wniosku, a zatem w oparciu o treść księgi

wieczystej, wniosku o wpis oraz załączonych do niego dokumentów (por. powołaną

wyżej uchwalę Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2010 r., III CZP 45/10).

Mimo więc, że niewątpliwie apelujący są zainteresowanymi wynikiem

postępowania

wieczystoksięgowego

o

wpis

praw

wnioskodawców,

które

kwestionują, nie należą do grona uczestników tego postępowania. Nie jest to

jednak sytuacja pozbawiająca ich ochrony prawnej. Ochrony takiej mogą

poszukiwać na drodze procesowej, domagając się od Gminnej Spółdzielni zawarcia

umowy przenoszącej własność i w tym postępowaniu konieczne będzie ustalenie,

czy prawo pierwokupu przysługiwało wnioskodawcom i czy zostało skutecznie

wykonane. Postępowanie wieczystoksięgowe, ze względu na ograniczoną kognicję

sądu (art. 6268 § 2 k.p.c.), nie w każdym wypadku może zapewnić skuteczną

ochronę każdemu zainteresowanemu, nawet gdyby nie zawężono kręgu jego

uczestników. Zwrócić przy tym należy uwagę, że przepis art. 6261 § 2 k.p.c.

poddany został kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 26 czerwca

2007 r. (SK 29/05, OTK-A 2007/6/54) uznał, że jest on zgodny z art. 45 ust. 1 i art.

77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a w uzasadnieniu wyjaśnił, że jest

on

elementem

szczególnego

postępowania

służącego

sprawnemu

ewidencjonowaniu stanu prawnego nieruchomości, zapewnieniu bezpieczeństwa

i pewności obrotu prawnego, przez stworzenie mechanizmów zapewniających

niezwłoczne ujawnianie zmian stanu prawnego nieruchomości w księgach

wieczystych. Postępowanie to z założenia nie służy dochodzeniu praw, ale ich

ujawnianiu i ewidencjonowaniu. Za naruszenie prawa do sądu lub zamknięcie drogi

sądowego dochodzenia praw nie można zaś uznać sytuacji, gdy wprawdzie

w danym postępowaniu uprawniony nie ma zapewnionych szerokich gwarancji

dochodzenia swych praw, ale w innym postępowaniu przysługuje mu powództwo

dające takie gwarancje. Trybunał Konstytucyjny ocenił, że wyłączenie z grona

uczestników postępowania wieczystoksięgowego nie pozbawia zainteresowanych

możliwości dochodzenia praw, gdyż istnieją inne mechanizmy umożliwiające im

realizację

ochrony

sądowej,

a

ograniczenie

prawa

do

sądu

wynikające

z zaskarżonego przepisu jest konieczne ze względu na ochronę praw innych osób

poprzez

zapewnienie

sprawnego

prowadzenia

rejestrów

stanu

prawnego

nieruchomości oraz na zachowanie szeroko pojętego porządku publicznego.

W konsekwencji skarżący słusznie zarzucili naruszenie art. 373 k.p.c. w zw.

z art. 6261 § 2 k.p.c. polegające na niedokonaniu przez Sąd drugiej instancji

prawidłowej kontroli dopuszczalności apelacji pod kątem uprawnienia osób ją

wnoszących i to w sytuacji, kiedy wnioskodawcy poddawali w wątpliwość

zaliczenie apelujących do grona uczestników postępowania.

Apelację od wpisu może wnieść tylko osoba należąca do kręgu

uczestników postępowania

wieczystoksięgowego

(por.

postanowienia

Sądu

Najwyższego z dnia 24 czerwca 2004 r., III CZ 46/04 oraz z dnia 19 kwietnia

2006 r., V CSK 27/06, obydwa nie publ. poza bazą elektroniczną Lex – nr 602268

i nr 198527). W sytuacji, kiedy małżonkowie Jadwiga i Stanisław J. nie mogą być

uczestnikami postępowania – wniesiony przez nich środek odwoławczy należało

odrzucić, wobec czego Sąd Najwyższy na podstawie art. 39816 k.p.c. uchylił

zaskarżone postanowienie i odrzucił apelację J. i S. J.

db