I CSK 177/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 177/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 sierpnia 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

w sprawie z powództwa A.P.

przeciwko I. S.A.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 sierpnia 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 1 grudnia 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla

zaskarżony

wyrok

i

przekazuje

sprawę

Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód A.P. wnosił o zasądzenie od pozwanej I. S.A. 72.760 zł. tytułem

naprawienia szkody poniesionej na skutek odstąpienia przez pozwaną od umowy

realizacyjnej z dnia 3 września 2003 r. na wybudowanie lokalu mieszkalnego.

Wyrokiem zaocznym z dnia 28 października 2004 r. Sąd Okręgowy w W.

uwzględnił powództwo, jednakże na skutek sprzeciwu pozwanego od tego

orzeczenia Sąd uchylił je i powództwo oddalił na koszt powoda, czyniąc

następujące ustalenia:

W dniu 2 lipca 2003 r. A.T. zawarła z pozwaną pisemną umowę realizacyjną

na wybudowanie i sprzedaż jej lokalu mieszkalnego nr 58 o pow. 154,2 m 2 w

budynku przy A. za cenę 560.000 zł. Termin wykonania umowy ustalono na 15

sierpnia 2003 r. W dniu 11 lipca 2003 r. sporządzono aneks do tej umowy, zgodnie

z którym kupującym, obok A.T. będzie powód i jego siostra A.P. W aneksie

ustalono wartość brutto mieszkania na 600.000 zł., przy czym zapłatę tej kwoty

rozłożono w ten sposób, że A.T. miała zapłacić 285.000 zł. a rodzeństwo P.

315.000 zł. W dniu 2 września 2003 r. została zawarta umowa realizacyjna,

dotycząca sprzedaży przez pozwaną A.T. i powodowi wspomnianego lokalu, przy

czym termin zakończenia budowy ustalono na 30 listopada 2003 r. (w tekście tej

umowy figuruje niewłaściwa jej data - 02.07.2003 r.).

Na dzień 2 września 2003 r. tytułem zaliczki na cenę lokalu kandydaci na

nabywców wpłacili pozwanej następujące kwoty: A.T. 140.000 zł. i powód 120.000

zł. Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić do dnia 26 września 2003 r., z

tym, że na A.T. przypadało 145.000 zł., a na powoda 195.000 zł. W § 7 umowy

zastrzeżono, że jeżeli jedna z kupujących osób lub osoba przez nią wskazana nie

uiści w tym terminie przypadającej na nią części należności, druga z nich ma prawo

nabyć prawo do całości lokalu nr 58. Jeżeli zaś obie kupujące osoby nie wywiążą

się z umowy, kwota dotychczas wpłacona przez A.T. będzie traktowana jak

zadatek. Umowa przewidywała, że po spełnieniu warunków finansowych do umowy

notarialnej nabycia lokalu może przystąpić inna osoba wskazana przez nabywcę z

umowy pisemnej. Powodowi brakowało środków finansowych, gdyż bank odmówił

udzielenia mu kredytu, wobec czego postanowił zbyć swój udział w prawie do

lokalu nr 58. Zgłosił więc ofertę sprzedaży za pośrednictwem agencji obrotu

nieruchomościami. Na ofertę zgłosił się R.C., z którym zawarto w dniu 20 sierpnia

2003 r. umowę pośrednictwa, a w dniu 15 września 2003 r. pisemną umowę

przedwstępną nabycia udziału powoda w tym mieszkaniu. Zgodnie z tą umową

R.C. zobowiązał się zapłacić powodowi do dnia 24 września 2003 r. kwotę 145.000

zł., a resztę uzgodnionej ceny, tj. kwotę 195.000 zł., najpóźniej w dniu podpisania

aktu notarialnego nabycia udziału w lokalu. Powód od razu w dniu zawarcia umowy,

a więc 15 września powiadomił o niej prezesa pozwanej spółki, od którego

dowiedział się, że całe mieszkanie nr 58 zostało w tymże samym dniu sprzedane

na współwłasność A.T. oraz wskazanej przez nią nabywczyni H.M. A.T. złożyła w

dniu 12 września oświadczenie, że wszelkie ewentualne roszczenia powoda w

stosunku do spółki przejmuje na siebie.

Powód, zawierając umowę z R.C., pobrał od niego zadatek w wysokości 50.000 zł.

Wobec nie dojścia do skutku umowy notarialnej, musiał zwrócić mu zadatek w

podwójnej wysokości, czyli poniósł szkodę w kwocie 50.000 zł., poza tym opłacił

prowizję agencji pośrednictwa nieruchomości w kwocie 6.500 zł., wreszcie utracił

zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną, którą miał zapłacić pozwanej,

a uzgodnioną z R.C. w kwocie 162.600 zł., z której dochodzi zasądzenia

w niniejszej sprawie tylko 10%, tj. 16.200 zł. - co daje łącznie kwotę 72.760 zł.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 lutego 2006 r. oddalił powództwo o

zasądzenie tej kwoty od pozwanej spółki, wobec braku w sprawie podstawowych

przesłanek do przypisania jej odpowiedzialności odszkodowawczej. Przede

wszystkim, w ocenie tego Sądu, winę za nie dojście do skutku umowy sprzedaży

lokalu ponosi A.T., a nie pozwana spółka, co czyni roszczenie chybionym co do

zasady. Poza tym powód nie wykazał realnie poniesionej szkody, a wreszcie,

pomiędzy tą deklarowaną przez niego szkodą a działaniem pozwanej nie zachodzi

adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c.

Apelacja powoda od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 1 grudnia 2006 r. Sąd ten wprawdzie stwierdził, iż

bezprzedmiotowe są rozważania Sądu I Instancji co do zawinienia A.T. w stosunku

do powoda, gdyż nie jest ona pozwaną w procesie, jednakże zaaprobował ocenę

tego Sądu co do nie udowodnienia przez powoda faktu poniesionej szkody oraz

braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą a

działaniem pozwanej, co dawało mu wystarczającą podstawę do nieuwzględnienia

apelacji.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył skargą kasacyjną powód. Zarzucił

naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. i na

tej podstawie wnosił o jego uchylenie, a także o uchylenie wyroku Sądu

Okręgowego i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Strony łączyła umowa realizatorska, w praktyce określana też jako umowa

deweloperska. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to rodzaj umowy nie

nazwanej

(mieszanej),

powstałej

ze

szczególnego

połączenia

czynności

realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę

i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji

użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Dewloper odpowiada za szkodę

wynikłą z nie wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę

zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako

różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym,

jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7 – 8, poz. 130

i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717).

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że wprawdzie Sąd Apelacyjny

rozpoznawał odpowiedzialność pozwanego dewelopera w ramach art. 471 k.c., ale

zrobił to niekonsekwentnie. Przede wszystkim należało ustalić i ocenić czy powód

miał rzeczywiste szanse dotrzymania ustalonych terminów sfinansowania kosztów

budowy, co łączyło się z perspektywą uzyskania przez niego środków finansowych

z umowy zawartej z R.C. Jeśli perspektywa ta była realna, to pozwany ponosiłby

odpowiedzialność za przedwczesną notarialną sprzedaż udziału w lokalu innej

osobie, zamiast powodowi. W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy zajął

stanowisko, że zachodzi normalny związek przyczynowy między nie dochowaniem

umowy przez dewelopera, a szkodą w postaci utraty wartości mieszkania, które

miało być przeznaczone dla zamawiającego, pomniejszoną, rzecz

o wysokość

wpłat

do

których

uiszczenia

zobowiązany

był

jasna,

zamawiający

deweloperowi. Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego, który uznaje ten związek za

zbyt odległy nie zasługuje więc na akceptację. To zaś uzasadnia zarzuty skargi

kasacyjnej naruszenia art. 471, art. 6 i art. 361 § 1 k.c. Skarżący trafnie podnosi

też, że nie są zrozumiałe powody, dla których Sąd uznał, że faktura dotycząca

wpłaty przez powoda na rzecz agencji pośrednictwa obrotem nieruchomości kwoty

6.500 zł. w istocie nie potwierdza dokonanej wpłaty. Inna rzecz, czy kwota ta –

w perspektywie dochodzonego roszczenia za utraconą korzyść majątkową

w kwocie 16.200 zł. - stanowiła rzeczywistą szkodę powoda, czy też tylko

konieczny koszt umowy z R.C., od którego powód miał uzyskać środki na

sfinansowanie umowy z pozwanym.

Natomiast bezzasadny jest zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 390 § 1 k.c.

W przytoczonym orzecznictwie wyjaśniono, że brak jest podstaw do traktowania

umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej i Sąd Apelacyjny tak jej nie

traktował.

Ubocznie

więc

tylko

warto

zauważyć,

że

takie

ewentualne

zakwalifikowanie tej umowy mogłoby działać na niekorzyść skarżącego, z uwagi na

ograniczoną odpowiedzialność za nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej,

przewidzianą w art. 390 § 1 k.c.

Z podanych względów zaskarżony wyrok nie mógł się ostać, w związku z czym na

podstawie art. 39815 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.