I CSK 151/06 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 151/06

POSTANOWIENIE

Dnia 19 lipca 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z wniosku M. K.

przy uczestnictwie […]

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 lipca 2006 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni od postanowienia

Sądu Okręgowego w W.

z dnia 4 października 2005 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w W. oddalił apelację

wnioskodawczyni M. K. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 21 grudnia

2004 r. oddalającego wniosek o zamknięcie księgi wieczystej nr […]i o wykreślenie

w dziale II księgi wieczystej nr […] małżonków U. i S. J. Sąd Okręgowy podzielił

pogląd Sądu Rejonowego, że podstawą żądanych wpisów (wykreśleń) nie mógł

być wyrok Sądu Wojewódzkiego w W. z dnia 9 kwietnia 1997 r., III C …/96

ustalający nieważność

umowy z dnia 24 maja 1996 o ustanowieniu odrębnej

własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddaniu części gruntu w użytkowanie

wieczyste, zawartej pomiędzy Gminą W. i

małżonkami J. Zdaniem Sądu

Okręgowego, wykładnia art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

prowadzi do wniosku, że orzeczeniem sądu wykazującym niezgodność między

treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w rozumieniu tego

przepisu jest tylko wyrok uwzględniający powództwo z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz.

1361 ze zm.), a nie wyrok wydany w trybie art. 189 k.p.c.

W skardze kasacyjnej wnioskodawczyni zarzuciła powyższemu orzeczeniu

naruszenie prawa materialnego – art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych

i hipotece w związku z art. 2, 8 ust. 2, 45 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP przez

błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że

prawomocny wyrok wydany na podstawie art. 189 k.p.c. ustalający nieważność

umowy nie stanowi „orzeczenia sądu” w rozumieniu art. 31 ust. 2 ustawy

o księgach

wieczystych

i

hipotece.

Wnosiła

o

uchylenie

zaskarżonego

postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Okręgowemu lub uchylenie tego postanowienia oraz poprzedzającego je

orzeczenia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Sądowi Wieczystoksięgowemu.

Ustalony w sprawie stan faktyczny był bezsporny. Nieruchomość położona

w W. przy ul. Z. [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 226 o

powierzchni 1860 m2, stanowiła własność W. i A. małżonków Z. W dniu 19 czerwca

1995 r. na wniosek Gminy W. urządzona została dla powyższej nieruchomości

księga wieczysta nr […]7, w której w dziale I oznaczono nieruchomość jako działkę

zabudowaną, a w dziale II wpisano jako właściciela Gminę W. Podstawą wpisów

był art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów

na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279; zwany dalej dekretem),

decyzja Wojewody Warszawskiego z dnia 23 listopada 1993 r. o komunalizacji,

oraz art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta stołecznego

Warszawy (Dz.U. Nr 48, poz. 195). Przed dokonaniem wpisów Sąd Rejonowy

wezwał Gminę do wyjaśnienia kwestii powstania budynku mieszkalnego na

przedmiotowej nieruchomości pod kątem oceny, czy Skarb Państwa stał się, na

podstawie art. 8 dekretu, właścicielem także budynku oraz do złożenia orzeczenia

administracyjnego odmawiającego byłemu właścicielowi hipotecznemu prawa

własności czasowej gruntu, jeśli budynek został wzniesiony przed 1945 rokiem.

Gmina udzieliła odpowiedzi, powołując się na adnotację w karcie ewidencyjnej, że

budynek został wybudowany po 1945 roku.

W dniu 24 maja 1996 r., Gmina W., aktem notarialnym sporządzonym przez

notariusza A. S. ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 4 w budynku

na działce nr 226 w W. przy ul. Z. oraz zawarła z małżonkami S. i U. J. umowę

sprzedaży tego lokalu i oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste.

Na podstawie tej umowy, Sąd Rejonowy odłączył lokal będący przedmiotem

odrębnej własności z księgi wieczystej nr 1[…]7 do nowej księgi wieczystej nr […]0 i

w tej ostatniej wpisał w dziale II małżonków J. jako właścicieli na zasadach

wspólności ustawowej, a w dziale I Sp. oznaczył, że właścicielom lokalu przysługuje

w 0,195 częściach prawo użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się

budynek, oraz w tych samych częściach prawo współwłasności wszelkich części

budynku i innych urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców.

W listopadzie 1996 roku spadkobiercy byłych właścicieli nieruchomości przy ul. Z.

wystąpili przeciwko Gminie W. i małżonkom J. z powództwem o stwierdzenie

nieważności umowy z dnia 24 maja 1996 r.

Poprzedni

właściciele

nieruchomości

złożyli

w

1949

roku

wniosek

o przyznanie własności czasowej gruntu powołując się na to, że zachowali prawo

własności budynku. Do dnia 24 maja 1996 r. wniosek ten nie został rozpoznany.

W dniu 31 grudnia 1996 r. Prezydent m. st. Warszawy wydał decyzję nr 200/96

o ustanowieniu

na

rzecz

spadkobierców

byłych

właścicieli

nieruchomości

użytkowania wieczystego gruntu w trybie art. 7 ust. 1 i 2 w zw. z art. 5 dekretu,

z tym że tylko odnośnie do udziału wynoszącego 0,805 części gruntu.

W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że budynek na działce nr 226 przy ul. Z. [..]

został wybudowany i zasiedlony przed 1938 rokiem oraz spełnia warunki określone

w art. 5 dekretu, co potwierdzają dokumenty, w związku z czym dawni właściciele

zachowali jego własność i mogli skutecznie ubiegać się w trybie dekretu o

przyznanie prawa własności czasowej gruntu. Skutkuje to przyznaniem prawa

użytkowania wieczystego wykazanym spadkobiercom. W związku z tym, że

wcześniej Gmina

oddała w użytkowanie wieczyste małżonkom

J. udział we

własności gruntu wynoszący 0,195, przedmiotem pozytywnego załatwienia wniosku

złożonego w 1949 roku uczyniono udział wynoszący 0,805 zastrzegając, że w

części dotyczącej udziału 0,195 organ pierwszej instancji rozpatrzy wniosek po

zakończeniu postępowania o unieważnienie umowy z dnia 24 maja 1996 r.

zawartej przez Gminę z małżonkami J.

Umową notarialną z dnia 3 września 1998 r., sprecyzowaną następnie

w umowie z dnia 13 kwietnia 2000 r. co do wysokości udziałów przypadających

poszczególnym spadkobiercom, Gmina oddała w użytkowanie wieczyste M. K., M.

K. i Z. Ś. udział wynoszący 0,805 we własności gruntu na przedmiotowej

nieruchomości w częściach odpowiadających partycypowaniu każdej z w/w osób w

spadku po małżonkach Z. W akcie notarialnym z dnia 3 września 1998 r.

Gmina powołała się na przysługujące jej prawo własności zabudowanej działki nr

226, potwierdzone przedłożonym do aktu odpisem z księgi wieczystej nr […]7, a

jednocześnie oświadczyła, że budynek mieszkalny powstał przed 1945 rokiem i

odpowiada wymogom art. 5 dekretu, oraz, że budynek ten stanowi własność

dotychczasowych właścicieli, wobec czego ich następcy prawni są uprawnieni do

przyznania im w trybie dekretu prawa użytkowania wieczystego gruntu. Odnośnie

do ustanowienia użytkowania wieczystego jedynie na udziale wynoszącym 0,805

Gmina złożyła oświadczenie o treści tożsamej ze stwierdzeniem zawartym w

uzasadnieniu decyzji z dnia 31 grudnia 1996 r. Stawiająca do aktu M. K. na

powyższe wyraziła zgodę.

W dniu 14 kwietnia 2000 r. Sąd Wieczystoksięgowy wpisał w księdze

wieczystej nr […]7 w dziale I - „W. gm., ul. Z. […], działka nr 226 z obrębu 1-05-31,

działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 3 września 2097 r. i stanowiący

odrębną nieruchomość budynek o powierzchni użytkowej 389 m 2 przeznaczony na

cele mieszkalne – 1860 m2”, w dziale II – „Gmina W. – właściciel gruntu. M., K. K.,

córka K. i K. jako wieczysty użytkownik i właściciel budynku opisanego w dziale I - 0

pod nr 1 Wu do 0,4025 części; M. M. K., córka A. i M. jako wieczysty użytkownik i

właściciel budynku opisanego w dziale I - 0 pod nr 1 Wu do 0,4025 części; M. M.

K., córka A. i M. jako wieczysty użytkownik i właściciel budynku opisanego w dziale

I – 0 pod nr 1 Wu do 0,3019 części; Z. Ś. syn J. i W. jako wieczysty użytkownik i

właściciel budynku opisanego w dziale I – 0 pod nr 1 Wu do 0,1006 części;

właściciel lokalu nr 4 – opisanego w dziale Kw nr […]0 jako wieczysty użytkownik i

właściciel budynku opisanego w dziale I – 0 pod nr Wu do 0,195 części”.

Wyrokiem z dnia 9 kwietnia 1 997 r. Sąd Wojewódzki w W. ustalił, że umowa

ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu oraz oddania części

gruntu w użytkowanie wieczyste zawarta w dniu 24 maja 1996 r. przez Gminę W. z

małżonkami S. i U. J. jest nieważna. Sąd Wojewódzki ustalił, że budynek

mieszkalny na działce nr 226 został zbudowany i zasiedlony w 1938 roku w

związku z czym, stosownie do art. 5 dekretu i art. XXXIX § 3 Prawa rzeczowego z

1946 roku, stanowił odrębny od gruntu przedmiot własności poprzedników

prawnych powodów, a po ich śmierci – własność powodów. Gmina jako

niewłaściciel nie była uprawniona do rozporządzenia budynkiem, co skutkuje

uznaniem, że umowa z dnia 24 maja 1996 r. jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Za

przyczynę nieważności w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. Sąd Wojewódzki przyjął też

okoliczność, że umowa została zawarta zanim rozpoznano wniosek poprzedników

prawnych powodów o przyznanie własności czasowej gruntu. Ponadto, Sąd

Wojewódzki zauważył, że małżonkowie J. nabyli lokal wraz z udziałem w budynku i

użytkowaniu wieczystym gruntu w złej wierze w związku z czym nie chroni ich

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Apelacja małżonków J. została

oddalona. Również ich kasacja została oddalona. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

21 listopada 2000 r. I CKN 1014/00 stwierdził, że kwestie dotyczące zastosowania

art. 58 k.c. pozostają poza granicami kasacji. Zarzucane przez skarżących

naruszenia przepisów postępowania oraz art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i

hipotece Sąd Najwyższy uznał za nieistniejące. Stwierdził, że zbywając lokal Gmina

rozporządziła prawem cudzym należącym do poprzedników prawnych powodów,

oraz że wpisanie w księdze wieczystej Gminy jako właściciela budynku było

wadliwe. Wyraził pogląd, że małżonkowie J. w umowie z dnia 24 maja 1996 r.

działali w złej wierze.

W dniu 28 listopada 2002 r. wnioskodawczyni M. K. złożyła wniosek o

zamknięcie księgi wieczystej nr […]0 oraz o wykreślenie w księdze wieczystej nr

[…]7 małżonków U.J. i S. J. (k – 71 do 74 akt Kw 167020). Wskazała, że umowa z

dnia 24 maja 1996 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 4, sprzedaży

tego lokalu i oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste była nieważna.

Powołała się na przysługujące jej i pozostałym spadkobiercom byłych właścicieli

nieruchomości prawo użytkowania wieczystego udziału w gruncie i własność całego

budynku oraz na złożony wcześniej do akt odpis sentencji wyroku Sądu

Wojewódzkiego z dnia 9 kwietnia 1997 r. stwierdzającego nieważność. W toku

postępowania złożyła ponadto kserokopię odpisu sentencji i uzasadnienia wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2000 r. I CKN 1014/00.

Rozpoznając skargę kasacyjną wnioskodawczyni Sąd Najwyższy zważył, co

następuje:

Związanie Sądu Okręgowego treścią sentencji prawomocnego wyroku Sądu

Wojewódzkiego ustalającego nieważność umowy z dnia 24 maja 1996 r. o

ustanowieniu odrębnej własności lokalu, sprzedaży i oddaniu w użytkowanie

wieczyste wyrażało się w niemożności nieuwzględnienia, że zamierzone skutki

oświadczeń woli Gminy i małżonków J. nie nastąpiły. Istotą bezwzględnej

nieważności czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.) jest bowiem brak jakichkolwiek

skutków prawnych, które strony pragnęły osiągnąć i to nie tylko w stosunkach

pomiędzy nimi, ale także erga omnes, oraz możność powoływania się na

nieważność przez każdego, kto ma w tym interes prawny.

W rozpoznawanej

sprawie należało więc przyjąć, że nie została ustanowiona odrębna własność lokalu

nr 4, oraz, że małżonkowie J. nie nabyli własności tego lokalu ani części wspólnych

budynku jak również, że wymienieni nabywcy nie stali się użytkownikami

wieczystymi udziału 0,195 we własności gruntu, zaś stan prawny nieruchomości

w W. przy ul. Z. […] powrotnie przedstawiał się tak jak to było przed zawarciem

nieważnej umowy. Bezpośrednią konsekwencją tego powinno być uznanie, że

straciły rację bytu wpisy dotyczące praw małżonków J., a to wszystkie wpisy w

księdze wieczystej nr 167020, oraz wpis w dziale III księgi wieczystej nr […]7

odnoszący się do właściciela lokalu nr 4 jako użytkownika wieczystego i

współwłaściciela części wspólnych budynku. Gdyby w wyniku usunięcia tych

wpisów stan prawny figurujący w księdze wieczystej odpowiadał rzeczywistemu

stanowi prawnemu nieruchomości, to by nie było przeszkód do uznania, że – z

zastrzeżeniem reguł przewidzianych w art. 6262 § 5 k.c. – odpowiednie wykreślenia

powinny nastąpić na podstawie już tylko samego wyroku stwierdzającego

nieważność umowy stanowiącej podstawę uprzednich wpisów. Artykuł 31 ust. 2

ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie przewiduje, żeby wykazanie

niezgodności, dla usunięcia której potrzebny jest wpis, mogło nastąpić tylko

wyrokiem wydanym po uwzględnieniu powództwa z art. 10 w/w ustawy. Przepis ten

wymaga orzeczenia, którym „niezgodność jest wykazana”. Trzeba się zgodzić, że

„wykazującym niezgodność” jest orzeczenie, którego sentencja zawiera nawiązanie

do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i stanu prawnego

rzeczywistego (np. wyrok uwzględniający powództwo z art. 10 w/w ustawy,

postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po wpisanym właścicielu) oraz, że

orzeczenie, które takiego opisu nie zawiera, a jedynie z jego treści można

wnioskować o powstałej niezgodności budzi wątpliwości co do tego, czy odpowiada

określeniu „wykazanie niezgodności orzeczeniem sądu”. Jednakże ścisła wykładnia

językowa, w przypadku wyroku ustalającego nieważność umowy, wydanego

w procesie z udziałem tych samych osób, które byłyby stronami w sprawie

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, oraz po

rozstrzygnięciu w istocie także kwestii skuteczności nabycia praw od podmiotu

nieuprawnionego, ale przy istnieniu złej wiary nabywcy, prowadziłaby do

nadmiernego formalizmu. Wyrażałoby się to w konieczności wytoczenia powództwa

na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a w tym

postępowaniu – przy założeniu, że rzeczywistym miałby być stan prawny

nieruchomości figurujący w księdze wieczystej przed zawarciem nieważnej umowy,

sąd nie mógłby rozstrzygnąć inaczej aniżeli wynika to wprost z art. 58 § 1 k.c.

W szczególności, w procesie o uzgodnienie sąd nie mógłby uznać, że pomimo

nieważności umowy nabywca jednak zamierzone prawa nabył z rękojmi (art. 5

ustawy o księgach wieczystych i hipotece) Instytucja rękojmi nie znajduje

zastosowania do nabywcy z umowy nieważnej; podlega rozważeniu w odniesieniu

do czynności ważnej, lecz bezskutecznej w myśl zasady nemo plus inris ad alium

transfere potest quam ipse habet. Należy przy tym zauważyć, że umowa sprzedaży

w której zbywca rozporządził rzeczą cudzą nie jest nieważna, lecz jedynie

bezskuteczna w zakresie przejścia prawa własności (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96 – OSNC 1997, nr 4, poz. 43).

W rozpoznawanej sprawie prawomocny wyrok Sądu Wojewódzkiego z dnia

9 kwietnia 1997 r. dokumentował nieistnienie praw małżonków J., co – przy

założeniu że rzeczywisty stan prawny nieruchomości objętej księgą wieczystą nr

153297 miałby być taki jak to wynikało z wpisów figurujących przed zawarciem

umowy pomiędzy Gminą i małżonkami J. – stanowiłoby wystarczającą podstawę, w

świetle art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do przyjęcia nie

tylko, że powstała określona niezgodność w księgach wieczystych […], ale także do

dokonania wpisów (wykreśleń) usuwających tę niezgodność.

Podobne rozumowanie – jak się wydaje - legło u podstaw uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 16/2001 – (OSNC 2002, nr 1, poz.

4), zgodnie z którą prawomocny wyrok orzekający rozwód może być podstawą

wpisu w księdze wieczystej współwłasności w częściach ułamkowych na rzecz

byłych małżonków dotychczas figurujących jako współwłaściciele na zasadach

wspólności majątkowej ustawowej. Można dodać że art. 31 ust. 2 ustawy o

księgach wieczystych i hipotece nie wymaga wykazania orzeczeniem sądu jakie

czynności sądu wieczystoksięgowego prowadzą do uzgodnienia stanu prawnego

ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem prawnym rzeczywistym oraz, że

określenie konkretnych czynności, które – wyczerpują pojęcie „wpisu potrzebnego

do usunięcia niezgodności” należy do wnioskodawcy, zaś jego żądanie sąd ocenia

na podstawie art. 6268 § 1 i 2 i art. 6269 k.p.c.

Podsumowując dotychczasowe rozważania należy stwierdzić, że wyrok sądu

stwierdzający nieważność umowy, na podstawie której ujawniono w księdze

wieczystej określone prawa, jest „orzeczeniem wykazującym niezgodność”

w rozumieniu art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i może

stanowić podstawę wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności między stanem

prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

nieruchomości, jeżeli w chwili rozpoznawania wniosku o wpis (wykreślenie)

rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem wynikającym

z wpisów figurujących przed zawarciem nieważnej umowy. Przyjmując taki wyrok

za podstawę wpisu sąd wieczystoksięgowy nie rozpoznaje sporu w kwestii

niezgodności, lecz bada, czy z wyroku, z księgi wieczystej i treści wniosku wynika

niezgodność rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem prawnym

ujawnionym oraz, czy wpisy których domaga się wnioskodawca doprowadzą do

usunięcia niezgodności.

Prezentowany pogląd dotyczy wyroku stwierdzającego nieważność umowy;

nie dotyczy innych orzeczeń ustalających istnienie bądź nieistnienie stosunku

prawnego lub prawa (np. ustalającego prawo własności), ocena których na

potrzeby wykładni art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wykracza

poza przedmiot rozpoznawanej skargi kasacyjnej. Powyższy pogląd nie jest

sprzeczny ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia

22 maja 2003 r., II CKN 109/01 – (Biuletyn SN nr 6 z 2004 r., str. 42) powołanym

przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. W wyroku tym

Sąd Najwyższy oceniał stan faktyczny, w którym sąd wieczystoksięgowy bez

żądania osób zainteresowanych i wbrew treści dokumentów załączonych do

wniosku przyjął wysokość udziałów stron we współwłasności zabudowanej

nieruchomości, będącej uprzednio przedmiotem współużytkowania wieczystego

gruntu i współwłasności, w sposób, który uznał za odzwierciedlający rzeczywisty

stan prawny nieruchomości. Usprawiedliwiona w tamtej sprawie teza, że Sąd

wieczystoksięgowy w postępowaniu o wpis nie był władny uzgodnić treści księgi

wieczystej

z

rzeczywistym

stanem

prawnym

nieruchomości

bez

wyroku

uwzględniającego powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

nie przystawała do okoliczności sprawy niniejszej, ani nie może podlegać

uogólnieniu.

Mając powyższe na względzie Sąd Najwyższy uznał za zasadny zarzut

skarżącej dotyczący naruszenia w zaskarżonym postanowieniu art. 31 ust. 2

ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego błędną wykładnię polegającą

na przyjęciu, że orzeczeniem „wykazującym niezgodność” nie może być wyrok

ustalający wydany na podstawie art. 189 k.p.c. lecz może być tylko wyrok sądu

wydany w trybie art. 10 w/w ustawy. Należy przyjąć, że orzeczeniem, o którym

mowa w art. 31 ust. 2 może, być także wyrok stwierdzający nieważność umowy, na

podstawie której w księdze wieczystej zostały ujawnione określone prawa.

Nie oznacza to jednak, że skarga kasacyjna podlegała uwzględnieniu.

Pomimo błędnego uzasadnienia zaskarżone orzeczenie odpowiada bowiem prawu

(art. 39814 k.p.c. in fine).

Artykuł 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczy wpisów,

w wyniku których ujawniony zostaje rzeczywisty stan prawny nieruchomości, tj. stan

wynikający z uregulowań materialno prawnych istniejący w chwili rozpoznawania

przez sąd wniosku o wpis. Nie wyraża rzeczywistego stanu prawnego

nieruchomości wykreślenie skutkujące „odżyciem” poprzedniego wpisu, jeżeli

powrotnie ujawniony wpis nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego

nieruchomości istniejącego w chwili rozpoznawania wniosku o wykreślenie, a być

może – nie odzwierciedlał od początku swego istnienia. Ponadto, uwzględnienie

wniosku złożonego na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i

hipotece wymaga, aby wnioskodawca (art. 6262 § 5 k.p.c.) żądał wszystkich

wykreśleń i wszystkich wpisań, a także wykazał ich zasadność wymienionymi w art.

31 ust. 2 dokumentami, tak, aby w dniu rozpoznawania wniosku mogły być w

księdze wieczystej ujawnione prawa lub obciążenia osób aktualnie uprawnionych

lub zobowiązanych, a nie prawa lub obciążenia z przeszłości. Taka jest istota

uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co Sąd

Najwyższy wielokrotnie akcentował w swoich orzeczeniach, a ostatnio zwrócił

uwagę w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów z dnia 15 marca 2006 r., III CZP

106/05 (dotychczas nie publ.), taki jest też cel prowadzenia ksiąg wieczystych (art.

1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) oraz taką treść wyraża domniemanie

prawne z art. 3 wymienionej ustawy.

W rozpoznawanej sprawie po wykreśleniu wpisów dotyczących praw

małżonków J. zaistniałby w księdze wieczystej nr […]97 powrotnie stan wynikający

z wpisów figurujących przed wpisaniem praw z nieważnej umowy przy

uwzględnieniu ponadto wpisów dokonanych na podstawie umowy o oddaniu M. K. i

pozostałym spadkobiercom w użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego 0,805.

Według tych wpisów, Gmina figurowałaby jako właścicielka gruntu obciążonego w

0,805 prawem użytkowania wieczystego i

współwłaścicielka w 0,195 budynku.

Budynek dotychczas nie został bowiem opisany w dziale I Sp. księgi wieczystej nr

[…]7 jako przedmiot odrębnej własności byłych właścicieli nieruchomości, ani nie

ujawniono dotąd w odrębnej księdze wieczystej prawa własności byłych właścicieli,

podlegającego wpisowi na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z

dnia 3 maja 1948 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych na

obszarze m. st. Warszawy stanowiących odrębne nieruchomości (Dz.U. Nr 27, poz.

187 ze zm.) lub na podstawie § 79 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia

21 marca 1983 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i

hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 84) względnie na podstawie kolejno obowiązujących

później § 77 rozporządzenia z dnia 18 marca 1992 r. (Dz. U. Nr 29, poz. 128 ze

zm.) i § 61 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze

zm.).

Wnioskodawczyni

twierdziła

(również

w

skardze

kasacyjnej),

że

właścicielami „całego” budynku są spadkobiercy byłych właścicieli. Taki pogląd

wyrażały też Sądy orzekające w sprawie o stwierdzenie nieważności umowy z dnia

24 maja 1996 i taki pogląd podzielała Gmina. Tymczasem z wpisów, które by

„odżyły” po wykreśleniu praw małżonków J. w tym zakresie wynikało coś innego. W

świetle powyższego, odnośnie do udziału 0,195 w prawie własności budynku,

żądane przez wnioskodawczynię wykreślenia nie doprowadziłyby do usunięcia

niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym a stanem prawnym

rzeczywistym. Co więcej – w zakresie powrotnego ujawnienia samych tylko praw

Gminy do nieobciążenia w 0,195 gruntu użytkowaniem wieczystym i odzyskania

własności 0,195 części budynku wnioskodawczyni nie powinna być uważana za

uprawnioną do wnioskowania o wpis (art. 6262 § 5 k.p.c.).

Można by rozważać, czy powyższą niezgodność wykazywało w rozumieniu

art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych uzasadnienie wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 21 listopada 2000 r. w sprawie o stwierdzenie nieważności

umowy pomiędzy Gminą i małżonkami J. Z jednej strony wydaje się, że

dopuszczalne byłoby udzielenie odpowiedzi twierdzącej, skoro w w/w sprawie Sądy

orzekające w istocie przeprowadziły postępowanie dowodowe wymagane dla

uzgodnienia

treści

księgi

wieczystej

z

rzeczywistym

stanem

prawnym

i wypowiedziały się o wadliwości wpisu opiewającego na Gminę jako właścicielkę

gruntu zabudowanego (tj. właścicielkę także budynku w myśl zasady superficies

solo cedit) oraz na rzecz zasadności wpisania byłych właścicieli nieruchomości (ich

spadkobierców). Z drugiej strony nie wydaje się to możliwe, skoro o treści wyroku

decyduje treść sentencji, a w sentencji wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 9

kwietnia 1997 r. nie sposób dopatrzyć się cech orzeczenia wykazującego

niezgodność odnośnie do ujawnionych praw Gminy i rzeczywistych praw

spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości.

Można by też podjąć rozważania, czy zgodne stanowisko Gminy

i spadkobierców wyrażone w akcie notarialnym z dnia 3 września 1998 r. co do

tego, że Gmina nie stała się właścicielką zabudowanej działki, lecz jedynie

właścicielką

gruntu,

zaś

budynek

stanowił

przedmiot

odrębnej

własności

małżonków Z. (a następnie – wykazanych spadkobierców) nie wykreowało „innego

odpowiedniego dokumentu” w rozumieniu art. 31 ust. 2 ustawy o księgach

wieczystych i hipotece, który mógłby stanowić podstawę wpisu spadkobierców w

miejsce Gminy odnośnie do budynku. Wydaje się, że taką koncepcję przyjął Sąd

Rejonowy uznając za skuteczną umowę z dnia 3 września 1998 r. o oddaniu – w

trybie dekretu – w użytkowanie wieczyste udziału 0,805 w gruncie spadkobiercom

jako właścicielom budynku oraz dokonując w dniu 14 kwietnia 2000 r. wpisu na ich

rzecz prawa własności części budynku. Wreszcie, można by rozważać, czy dla

ujawnienia praw spadkobierców do 0,195 budynku nie należałoby wymagać

zawsze tylko wyroku uwzględniającego powództwo wytoczone na podstawie art. 10

ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie było

jednak niezbędne.

Badanie

przez

sąd

wieczystoksięgowy

formy

i

treści

dokumentów

dołączonych do wniosku o wpis odbywa się pod kątem oceny zasadności wniosku

(art. 6269 k.p.c.). Podjęcie się tej oceny uwarunkowane jest (z zastrzeżeniem

wyjątku, o którym mowa w art. 6268 § 1 k.p.c. in fine, który nie zachodzi) istnieniem

samego wniosku oraz jego granicami. Bez właściwego żądania ze strony

wnioskodawcy ocena dołączonych do wniosku dokumentów jest bezprzedmiotowa.

Wnioskodawczyni nie domagała się ujawnienia w miejsce Gminy prawa

własności spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości do udziału 0,195

w budynku stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności. Wobec tego, że

Sąd wieczystoksięgowy nie był władny orzekać z urzędu ani ponad granice wniosku

(art. 6268 § 1 k.p.c. in princ), a uwzględnienie żądań zawartych we wniosku o wpis

–

pomijając

nawet

zagadnienie

braku

legitymacji

czynnej

po

stronie

wnioskodawczyni – nie doprowadziłoby do ujawnienia rzeczywistego stanu

prawnego nieruchomości, wniosek skarżącej nie mógł zostać uwzględniony.

Nie był zasadny zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 2, 8 ust. 2, 45

i 64 Konstytucji RP. Sąd Okręgowy wymienionych przepisów nie stosował i nie

mógł stosować wobec braku w nich szczegółowych norm mogących znaleźć

zastosowanie w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis, a jednocześnie –

wobec wyczerpującego uregulowania w art. 31 ust. 2 ustawy o księgach

wieczystych i hipotece problematyki poddanej przez wnioskodawczynię pod osąd.

Nie miało to jednak znaczenia przesądzającego dla oddalenia skargi kasacyjnej

(art. 39814 k.p.c.).