I CSK 132/15 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 132/15 WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 kwietnia 2016 r.Sąd Najwyższy w składzie: SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)‎SSN Józef Frąckowiak‎SSN Iwona Koper (sprawozdawca) w sprawie z powództwa M. K., J. Z. i S. B.‎przeciwko A. Ś.‎o ustalenie,‎po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 kwietnia 2016 r.,‎skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego ‎w W. z dnia 8 sierpnia 2014 r., #x200e1) uchyla zaskarżony wyrok i oddala apelację: 2)obciąża powódkę M. K. kosztami‎ postępowania apelacyjnego i kasacyjnego na rzecz pozwanego, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym ‎ w L.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2014 r. Sąd Okręgowy po rozpoznaniu apelacji powódki M. K. i uznaniu, że jest ona skuteczna wobec pozostałych powódek, które nie zaskarżyły wyroku, zmienił wyrok Sądu Rejonowego z dnia 19 września 2012 r. przez ustalenie, że umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr 166/6 położoną w W. zawarta dnia 29 maja 2007 r. między M. K., J. Z., S. B. i pozwanym A. Ś. jest nieważna.Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym.Decyzją z dnia 10 marca 2004 r. wydaną na wniosek współwłaścicieli działki nr 166/3 Wójt Gminy N. zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości, zaś decyzją z dnia 29 lutego 2012 r. odmówił stwierdzenia wygaśnięcia tej decyzji uznając, że wykonanie zastrzeżonego w niej warunku nie stało się bezprzedmiotowe, a wniosek służy nieuprawnionemu wyeliminowaniu decyzji z obrotu.

Projekt przewidywał podzielenie działki na działki nr 166/4, 166/5 i 166/6. Zatwierdzenie podziału nastąpiło pod warunkiem, że przy sprzedaży działek wydzielonych w wyniku podziału na działce nr 164/2 zostanie ustanowiona służebność przejścia i przejazdu w celu zapewnienia wydzielonej działce nr 166/6 dostępu do drogi publicznej. W dniu 20 lipca 2004 r. współwłaściciele dokonali notarialnego podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 166/3, w wyniku którego współwłaścicielami działki nr 166/6 stali się S. i A.

B., jednak nie ustanowiono służebności na działce nr 164/2 zgodnie z decyzją. Powódki nabyły w drodze dziedziczenia po A. B. działkę nr 166/6. Pozwany A.Ś. kupił od powódek na podstawie umowy w dniu 29 maja 2007 r. działkę nr 166/6 bez dostępu do drogi publicznej.Sąd Okręgowy nie zgodził się z dokonaną przez Sąd Rejonowy wykładnią art. 99 i 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecny tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 - dalej jako „u.g.n.”). Z powołaniem się na pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09 (OSNC 2010, nr 2, poz.20), uznał za niedopuszczalne zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została najpóźniej w umowie przenoszącej własność ustanowiona służebność, której dotyczyło zastrzeżenie takiego warunku.

‎W konsekwencji tego stwierdził, że czynność prawna zbycia wydzielonej działki bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej jako sprzeczna z ustawą jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c.Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżył skargą kasacyjną pozwany, zarzucając naruszenie art. 58 § 1 k.c., w zw. z art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. oraz art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jednolity tekst Dz.U. z 2013 r., poz. 70 ze zm.).Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem podziału ewidencyjnego nieruchomości.

Podział jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.). Zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela do ustanowienia drogi koniecznej w razie zbycia działek bez dostępu do drogi publicznej. Jak wynika z art. 99 u.g.n., zapewnienie dostępu do drogi publicznej polegające na ustanowieniu służebności, o których jest mowa ‎w art. 93 ust. 3 u.g.n., następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek, ‎w wyniku którego stają się one odrębnymi nieruchomościami, chociaż zastrzeżenie takiego dostępu zamieszcza się w decyzji podziałowej.

Chodzi tu o ustanowienie drogi koniecznej nie na cudzym gruncie, lecz na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział nieruchomości, przede wszystkim na gruncie podlegającym podziałowi. Przepis art. 99 u.g.n. ma uniemożliwiać zbywanie działki gruntu bez dostępu do drogi publicznej.Powołana przez Sąd Okręgowy uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09 stwierdzająca nieważność umowy przeniesienia własności wydzielonej działki bez spełnienia warunku ustanowienia przy jej zbyciu służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej zapoczątkowała zaakceptowany i kontynuowany w dalszym orzecznictwie Sądu Najwyższego kierunek wykładni art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. (zob. postanowienia SN z dnia 19 marca 2015 r., IV CSK 411/14, niepubl., z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 571/12 – niepubl.).

Wyrażony w niej pogląd uzasadnia wykładnia językowa obu wymienionych przepisów wskazująca na bezwzględnie obowiązujący charakter art. 93 ust. 3 u.g.n. i jego ścisły związek z art. 99 u.g.n. określającym sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności gruntowej. Przyjęta wykładnia, zgodnie z intencją ustawodawcy, usuwa potrzebę poszukiwania rozwiązania problemów związanych ze zbywaniem działek pozbawionych dostępu do drogi publicznej na drodze sądowej przez domaganie się ustanowienia służebności na nieruchomościach nie objętych podziałem.Z tych względów brak jest uzasadnionych podstaw by podzielić podnoszone przez pozwanego zarzuty kwestionujące pogląd Sądu Okręgowego co do wykładni art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n.Trafnie natomiast zarzuca skarżący, że nawet gdyby podzielić to stanowisko, to wynikająca z art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 u.g.n. sankcja nieważności czynności prawnej zbycia wydzielonej działki bez dostępu do drogi publicznej dotyczy jedynie czynności, na podstawie której działki po podziale stają się odrębnym przedmiotem własności.

Czynnością taką w okolicznościach sprawy była zawarta w dniu 20 lipca 2004 r. w formie aktu notarialnego umowa o dział spadku i zniesienie współwłasności, która nie realizowała warunku decyzji administracyjnej zezwalającej na podział nieruchomości.W tym stanie rzeczy nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie powódek stwierdzenia nieważności zawartej między nimi a pozwanym umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a tym samym brak było podstaw do uwzględnienia ich apelacji.Poza wyznaczonym treścią tego żądania zakresem rozpoznania sprawy pozostaje kwestia, czy pozwany jako jej nabywca pozostawał pod ochroną art. 5 u.k.w.h.Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39816 k.p.c. i z art. 98 § 1 i 3, w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821 k.p.c.). aj kc