I CSK 128/06 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 128/06

POSTANOWIENIE

Dnia 21 września 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z wniosku K.W.

przy uczestnictwie [...]

przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w R.

o zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 września 2006 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Okręgowego w R.

z dnia 26 lipca 2005 r., sygn. akt [...],

1. uchyla zaskarżone postanowienie w pkt I ppkt 8, 9, 10, 11, pkt

III i pkt IV i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w R. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego,

2. oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.

Uzasadnienie

W następstwie wydanego przez Sąd Rejonowy w D. postanowienia z dnia 9

listopada 2000 r., zmienionego częściowo postanowieniem Sądu Okręgowego w L.

z dnia 4 grudnia 2003 r., zniesiona została współwłasność zabudowanej budynkiem

mieszkalno-usługowym nieruchomości gruntowa o pow. 380 m 2, położonej w

centrum D. przy ul. R. 17, której współwłaścicielami są: wnioskodawczyni w 96/192

części, która żądała przyznania jej nieruchomości na wyłączną własność, uczestnik

postępowania E.S. w 72/192 części, który żądał podziału fizycznego nieruchomości

oraz pozostali uczestnicy postępowania, mający niewielkie udziały (od 2/192 części

do 12/192 części) i którzy byli zainteresowani wyłącznie uzyskaniem spłat.

Zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpiło przez:

- ustanowienie w parterowej części budynku odrębnej własności lokalu

użytkowego (stanowiącego aktualnie sklep wraz z zapleczem) oraz lokalu

mieszkalnego (nr 1) składającego się z pokoju o pow. 16,2 m 2, kuchni o pow.

13,4 m2, WC o pow. 1,5 m2, oraz przynależnymi do tego lokalu 2 piwnicami,

garażem, a ponadto pomieszczeniem na poddaszu o pow. 49,2 m 2,

- ustanowienie na I piętrze budynku odrębnej własności lokalu mieszkalnego

(nr 2) składającego się z 4 pokoi o pow. 22,8 m 2, 25,8 m2, 13,4 m2 i 16,2 m2,

a ponadto kuchni o pow. 17,4 m2, łazienki o pow. 4,9 m2 oraz przynależnymi do

tego lokalu 3 piwnicami, garażem, a ponadto pomieszczeniem na poddaszu o pow.

32,4 m2,

- pozostawienie korytarzy oraz klatki schodowej jako pomieszczeń

wspólnych na poziomie piwnic, parteru, piętra oraz poddasza,

-

przyznanie

wnioskodawczyni

obu

lokali

mieszkalnych

wraz

z przynależnościami, natomiast uczestnikowi postępowania E.S. lokalu użytkowego

wraz z przynależnościami,

- podział działki w części niezabudowanej do użytkowania w części o pow.

199 m2 - przez wnioskodawczynię, a w części o pow. 222 m 2 – przez uczestnika

E.S.

Tytułem spłat i wyrównania udziałów we współwłasności zasądzone zostały

od E.S. na rzecz wnioskodawczyni kwota 37 837 zł oraz na rzecz pozostałych

uczestników postępowania kwoty pieniężne odpowiadające ich udziałom we

współwłasności.

Od wnioskodawczyni zasądzone zostały na rzecz uczestników postępowania

tytułem zwrotu pożytków z nieruchomości za okres od września 1990 r. do dnia

4 grudnia 2003 r. następujące kwoty: 191.765 zł dla E.S., 31.961 zł dla Z.F., 7.990

zł dla J.F., 7.990 zł dla A.S., 5.326 zł dla B.F., 5.326 zł dla H.B., 5.326 zł dla M.F.

Kwoty te wyliczone zostały po uwzględnieniu nakładów dokonanych przez

wnioskodawczynię

z

wyjątkiem

tych

nakładów,

które

poczynione

zostały

bezprawnie – wbrew zakazowi orzeczonemu przez Sąd w toku postępowania.

Wartość przedmiotu zniesienia współwłasności ustalona została na kwotę

737.444 zł.

Z istotnych ustaleń poczynionych przez Sąd Okręgowy wynika, że

powierzchnia całkowita budynku wynosi 479 m 2, w tym mieszkalna na obu

poziomach 160 m2 oraz użytkowa na parterze 47 m2. Do lipca 1990 r. sklep

znajdujący się na parterze prowadzony był przez Przedsiębiorstwo Handlu

Wewnętrznego.

Do

tego

czasu

połowę

czynszu

płaconego

przez

to

przedsiębiorstwo pobierała wnioskodawczyni, natomiast druga połowę otrzymywali

pozostali współwłaściciele. Od września 1990 r. wnioskodawczyni przejęła sklep,

nie rozliczając się z dochodów czerpanych z niego. Wnioskodawczyni zamieszkuje

w spornym budynku wraz z rodziną od 1967 r., a od 1980 r. administruje tym

budynkiem. Z uzyskanych w 1988 r. środków bezzwrotnej pomocy finansowej

udzielonej przez Urzędu Miasta D. przeprowadziła remont lokali mieszkalnych na

parterze i piętrze, a także w częściach wspólnych budynku. W toku długotrwałego

postępowania sądowego postanowieniem z dnia 30 września 1991 r. Sąd zakazał

wnioskodawczyni dokonywania jakichkolwiek prac budowlanych w budynku.

Wnioskodawczyni wbrew temu zakazowi przeprowadziła remont powiększając

kosztem powierzchni lokalu użytkowego powierzchnię lokalu mieszkalnego na

parterze, do którego wprowadziła – bez zgody pozostałych współwłaścicieli – swoją

córkę z zięciem.

Podział lokalu użytkowego (sklepu) na dwa samodzielne nie jest

uzasadniony ze względów ekonomicznych i funkcjonalnych. Możliwe natomiast jest

wyodrębnienie

samodzielnych

lokali

mieszkalnych

na

parterze

i

piętrze.

Przydzielając oba lokale mieszkalne wnioskodawczyni Sąd Okręgowy miał na

względzie okoliczność, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości

w ½ części, użytkuje je od kilkudziesięciu lat, a ponadto lokale te stanowią centrum

życiowe nie tylko wnioskodawczyni, ale także jej rodziny (męża, dzieci, teściowej).

Takie rozwiązanie zakładające, że uczestnik postępowania E.S., z którym

wnioskodawczyni i jej rodzina są skonfliktowani, nie zamieszkuje w budynku, mając

w nim tylko lokal użytkowy – ogranicza powstawanie konfliktów na tle korzystania

z nieruchomości.

Rozliczając pożytki z nieruchomości za okres od września 1990 r. do dnia

4 grudnia 2003 r. Sąd Okręgowy oparł się na opiniach biegłych z zakresu

budownictwa, gospodarki oraz z zakresu geodezji, które – zważywszy na upływ

czasu

były

-

wielokrotnie

uzupełniane,

a

ustalone

w

nich

wartości

przeszacowywane. Całość pożytków za okres 160 miesięcy licząc od 1 września

1990 r. wyliczona została na kwotę 517.888 zł. Połowa tej kwoty przypada na

uczestników

postępowania

–

stosownie

do

wielkości

ich

udziałów

we

współwłasności.

Skarga kasacyjna wnioskodawczyni oparta została na podstawie naruszenia

przepisów postępowania – art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1, art. 378, 217 § 1 i 2,

art. 328 § 2, art. 281 i 623 k.p.c., a także naruszenia przepisów prawa materialnego

– art. 53 § 2 w zw. z art. 55 § 1 i 53 § 1 k.c., art. 207 i art. 211 w zw. z art. 5 k.c.

W ocenie autorki skargi kasacyjnej skarżąca mimo że pobrała całość pożytków, nie

powinna być obciążona obowiązkiem zwrotu pożytków potencjalnie możliwych do

uzyskania, lecz tylko pożytków w wysokości rzeczywiście uzyskanych. Zdaniem

skarżącej jeżeli współwłaściciel nie pobrał pożytków możliwych do uzyskania,

pozostałym

współwłaścicielom

przysługuje

tylko

roszczenie

z

tytułu

odpowiedzialności odszkodowawczej. Skarżąca za bezzasadną uznała, przyjętą

przez Sąd Okręgowy, wykładnię, według której każdemu współwłaścicielowi należą

się pożytki w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności – bez

względu

na

wielkość

nakładów

poczynionych

na

wspólną

rzecz

przez

poszczególnych współwłaścicieli. We wniosku kasacyjnym zawarte zostało żądanie

uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Odnosząc się do jedynie uzasadnionego – z powołanych w skardze

kasacyjnej – zarzutu niewłaściwego rozliczenia pożytków przypomnieć należy, że

zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają

współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Przepis ten ma charakter

dyspozytywny. Współwłaściciele mogą zatem w drodze umowy określić inaczej

rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom

części pożytków i innych przychodów. Zasada podziału pożytków i przychodów

według wielkości udziałów nie ma także zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli

umowę o podział nieruchomości do korzystania i każdy z nich korzysta na zasadzie

wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości (por. orzeczenie Sądu

Najwyższego z 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980/9/157).

W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie występuje.

Okoliczność, iż właściciel rzeczy nie posiada, ani nie realizuje w drodze

roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania

wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego

współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona

dochody. Żądanie takie ograniczone jest jednak wielkością udziału. Każdemu ze

współwłaścicieli rzeczy przypada bowiem w części odpowiadającej wielkości

udziału wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do

korzystania z pożytków cywilnych jakie daje prawo własności. Oznacza to, że

uczestnikom postępowania przysługuje odrębnie uprawnienie żądania pożytków

i innych przychodów z nieruchomości w stosunku do wielkości ich udziałów. Pożytki

powinny zatem zostać rozliczone – tak jak uczynił to Sąd Okręgowy – w stosunku

do wielkości udziałów. Stosując prawidłowo tę regułę Sąd Okręgowy jednak

naruszył art. 207 k.c., bowiem za podstawę rozliczenia pożytków przyjął pożytki

potencjalne (możliwe do uzyskania w świetle opinii biegłego) nie zaś pożytki

rzeczywiste (realnie uzyskane).

W akceptowanej przez Sąd Najwyższy, w składzie rozpoznającym skargę

kasacyjną, uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca

1965 r., III CO 20/65, OSPiKA 1966/12/272, która wpisana została do księgi zasad

prawnych, Sąd Najwyższy dokonując - w sposób odmienny niż w orzeczeniu tego

Sądu z dnia 7 czerwca 1960 r., 2 CR 113/59, OSN 1961, poz.80 - wykładni

przepisów prawa rzeczowego wyjaśnił, że wierzytelność z tytułu czynszu najmu,

podobnie jak inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik

pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie

korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały.

Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku

osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym

węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność. W tych

warunkach żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub

współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do

jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstała

w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Dopiero wyrażający się w określonej

kwocie dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, w którym

pokrywane były wydatki na rzecz wspólną, odrywa się całkowicie od przedmiotu

współwłasności i dzieli się na odrębne części, przypadające poszczególnym

współwłaścicielom.

Wywód powyższy uzupełnić można - wynikającym z wcześniejszych

rozważań na tle art. 207 k.c. - stwierdzeniem, że należność z tytułu tego dochodu

przypada współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału. Już z tych

względów rozstrzygnięcie przyjęte w zaskarżonym postanowieniu, uznające prawo

uczestników do partycypowania w dochodach potencjalnych, a więc możliwych do

uzyskania, nie zaś faktycznie uzyskanych, narusza powołany w skardze kasacyjnej

art. 207 k.c. Pozostałe zarzuty, które miałyby uzasadniać zwłaszcza podstawę

kasacyjną naruszenie art. 211 k.c. ocenić należało jako nie uzasadnione. W tym

zakresie ustalenia i ocena prawna Sądu Okręgowego nie budzą zastrzeżeń. Sąd

Okręgowy zastosował właściwy sposób zniesienia współwłasności, wskazując

wyczerpująco okoliczności, które legły u podstaw tego rozstrzygnięcia.

Z przytoczonych względów, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815 orzekł,

jak w sentencji.