I CSK 117/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CSK 117/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 czerwca 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa M. W.

przeciwko A. Ż.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 5 czerwca 2007 r.,

skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 23 października 2006 r.,

uchyla

zaskarżony

wyrok

i

przekazuje

sprawę

Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 7 czerwca 2006 r. zasądził od pozwanego A.

Ż. na rzecz powoda M. W. kwotę 73 875 zł z odsetkami w wysokości 0,1% za każdy

dzień zwłoki za okres od dnia 1 grudnia 2003 r., a w pozostałym zakresie

postępowanie w sprawie umorzył, w następstwie cofnięcia pozwu.

Sąd ten ustalił, że w dniu 4 października 2003 r. strony zawarły umowę, na

mocy której powód zobowiązał się do pośrednictwa w nabyciu przez pozwanego

wskazanej w tej umowie nieruchomości, a pozwany do zapłaty prowizji w wysokości

2,5%

wartości

nieruchomości,

w

przypadku

zawarcia

umowy

sprzedaży

nieruchomości lub dotyczącej jej umowy przedwstępnej. W dniu 5 listopada 2003 r.

współwłaściciele nieruchomości zawarli ze Szkołą Wyższą „M. C.” reprezentowaną

przez pozwanego A. Ż. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod

warunkiem, że zostanie zmienione dotychczasowe przeznaczenie budynku na cele

usługowo-biurowo-szkoleniowe. Ze względu na to, że nie doszło do zmiany

przeznaczenia budynku umowa sprzedaży budynku nie została ostatecznie

zawarta. Pozwany złożył oświadczenie o uchyleniu się od oświadczenia woli

zawartego w umowie przedwstępnej, złożonego pod wpływem błędu, co do

przedmiotu tej umowy, w której nieruchomość oznaczono jako działkę nr 29/06 o

powierzchni 717 m2, podczas gdy w rzeczywistości nieruchomość składała się z

dwóch działek o takiej łącznej powierzchni.

W ocenie Sądu Rejonowego pozwany był zobowiązany do zapłaty powodowi

kwoty dochodzonej pozwem, skoro doszło do zawarcia przedwstępnej umowy

sprzedaży nieruchomości, a błędne jej oznaczenie w akcie notarialnym co do

numeru geodezyjnego było wynikiem wyłącznie oczywistej omyłki i nie miało to

wpływu na ważność umowy przedwstępnej. Sąd Rejonowy uznał, że należność

dochodzona przez powoda stanowi karę umowną za wykorzystanie przez osobę

trzecią

poinformowaną

pośrednika.

przez

zamawiającego

oferty

przedstawionej

przez

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 23 października 2006 r. oddalił apelację

pozwanego, podzielając ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji oraz jego

ocenę prawną za wyjątkiem poglądu, że powód dochodził zapłaty kary umownej, a

zakaz stosowania w umowie postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych

klauzul umownych wiąże tylko podmiot, którego dotyczyło orzeczenie będące

podstawą dokonania wpisu. Sąd Okręgowy uznał, że powodowi przysługuje

prowizja stanowiąca procentowe wynagrodzenie od wartości transakcji, ustalone w

umowie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Mimo uznania za trafne

stanowiska skarżącego, że wpisanie określonego postanowienia umownego do

rejestru niedozwolonych klauzul umownych wiąże się z zakazem jego stosowania

także przez inne podmioty stwierdził, że nie ma to znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy, bowiem niedozwolona klauzula umowna, na którą powoływał się pozwany,

ma inną treść niż kwestionowane postanowienie § 2 ust. 1 umowy zawartej przez

strony. Sąd drugiej instancji wyraził także pogląd, że roszczenie powoda nie uległo

przedawnieniu, gdyż miał do niego zastosowanie trzyletni termin przedawnienia

określony w art. 118 k.c.

Skarga kasacyjna pozwanego została oparta o obie podstawy wskazane

w art. 3983 § 1 k.p.c. W ramach podstawy naruszenia prawa materialnego skarżący

zarzucił obrazę art. 180 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami w zw. z art. 65 § 2 k.c., art. 535 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c., 46

k.c. i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, art. 80 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie, art.

23a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów,

art. 3851 § 1 k.c. w zw. z art. 3852 k.c., art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 3531, 3851 § 1

i 3852 k.c. oraz art. 180 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami w zw. z art. 118 i 751 § 2 k.c. W ramach zaś podstawy

naruszenia przepisów postępowania zarzucono obrazę art. 479 43 k.p.c. w zw. z art.

435 § 1 k.p.c. oraz art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 192 pkt 3 i 196 § 2 k.p.c.

W oparciu o te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz

poprzedzającego go wyroku Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy Sądowi

Rejonowemu do ponownego rozpoznania, bądź uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie

sprawy

do

ponownego

rozpoznania

Sądowi

Okręgowemu,

ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przez

oddalenie powództwa w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty skargi kasacyjnej pozwanego były w części nieuzasadnione.

W skardze tej zarzucono naruszenie art. 58 § 2 k.c. jedynie w odniesieniu do

wysokości zastrzeżonej w umowie wysokości odsetek. Jednocześnie brak było

innych

zarzutów

wskazujących

na

istnienie

przesłanek

dla

stwierdzenia

nieważności umowy, na którą wcześniej pozwany się powoływał. Stąd zarzut

naruszenia art. 180 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (dalej ustawa gruntowa) w zw. z art. 65 § 2 k.c. w wyniku

przyjęcia, że pośrednikowi przysługuje prowizja na podstawie nieważnej umowy,

był w tej sytuacji oparty wyłącznie o twierdzenie, że umowa była nieważna. Tak

skonstruowany zarzut był nieuzasadniony. Nieuzasadniony był także zarzut

dotyczący błędnej wykładni art. 535 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c., art. 46 k.c. i art. 4

ust. 3 ustawy gruntowej związany z kwestionowaniem oceny Sądu, że przedmiotem

umowy była cała nieruchomość, a nie nieruchomość stanowiąca działkę

ewidencyjną nr 29/6. Sąd Okręgowy przyjął zasadnie, że opis przedmiotu umowy

w akcie notarialnym nie ograniczał się do podania powierzchni nieruchomości i jej

numeru geodezyjnego. Powołano w nim oznaczenie nieruchomości z odwołaniem

się do prowadzonej dla niej księgi wieczystej i z tego względu usprawiedliwiona

była ocena, że przedmiotem umowy przedwstępnej była cała nieruchomość, dla

której prowadzona była księga wieczysta, a pominięcie jednego z nr działek

wchodzących w skład tej nieruchomości było wynikiem omyłki notariusza.

Bezpodstawny był jednocześnie zarzut niewłaściwego zastosowania przez Sąd

drugiej instancji art. 80 prawa o notariacie, gdyż przepis ten nie był stosowany

przez sąd, lecz notariusza, który sporządził umowę i uznał, że zachodzi podstawa

do sprostowania jej treści.

Nie znajdował uzasadnienia także zarzut błędnej wykładni art. 180 ust. 1 pkt

1 ustawy gruntowej w zw. z art. 118 i 751 § 2 k.c., w zakresie przyjętego przez Sąd

okresu przedawnienia roszczenia wynikającego z umowy pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami. W ocenie skarżącego dla roszczeń z tytułu wynagrodzenia

pośrednika powinien mieć zastosowanie art. 751 pkt 1 k.c., gdyż dla umowy

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie nieuregulowanym w ustawie

gruntowej należy stosować odpowiednio przepisy o umowie zlecenia. W kwestii tej

należało mieć na uwadze, że łącząca strony umowa pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 179-183 ustawy

gruntowej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 20 grudnia 2005 r. (V CK 295/05) Sąd

Najwyższy wskazał, że charakter tej umowy zbliża ją najbardziej do umowy

agencyjnej i mogą mieć do niej odpowiednie zastosowanie przepisy art. 758 i nast.

k.c., a nie przepisy o umowie zlecenia. Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia

12 stycznia 2007 r. (IV CSK 267/06) Sąd Najwyższy podkreślił, że umowa

o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, będąca umową nazwaną, zawiera

wiele cech charakterystycznych jedynie dla tej umowy i stwierdził, że roszczenia

z niej

wynikające,

pozostające

w

związku

z

prowadzeniem

działalności

gospodarczej, podlegają trzyletniemu przedawnieniu przewidzianemu w art. 118

k.c. Uwzględniając powyższe należało przyjąć, że brak jest podstaw dla stosowania

art. 751 pkt 1 k.c. w zakresie przedawnienia roszczeń pośrednika o wypłatę

wynagrodzenia przysługującego mu na podstawie umowy o pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami.

W ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania bezzasadny był

zarzut nieważności postępowania na skutek pozbawienia możności obrony praw

przez Grażynę W. w wyniku niezawiadomienia jej jako nabywcy roszczenia

o toczącym się postępowaniu i uniemożliwienie jej przystąpienia do sprawy

w charakterze powoda. Zgodnie z brzmieniem art. 192 pkt 3 k.p.c. zbycie w toku

sprawy rzeczy lub prawa objętego sporem nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy.

Zbycie wierzytelności przez powoda nie stanowiło zatem przeszkody do dalszego

prowadzenia sprawy pomiędzy stronami. Skarżący pominął jednocześnie, że

zawiadomienie innej osoby o toczącym się procesie na podstawie art. 196 § 1 k.p.c.

następuje na wniosek powoda, co w rozpoznawanej sprawie nie miało miejsca.

Zasadnie skarżący zarzucił natomiast naruszenie art. 23a ust. 2 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity; Dz.

U. z 2003 r., Nr 86, poz. 804 ze zm. - dalej uokik) w powiązaniu z zarzutami

naruszenia art. 3851 § 1 i 3852 k.c. i art. 47945 k.p.c. Zarzuty te były związane

ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, który uznał wprawdzie za uzasadnione

stanowisko pozwanego, że wpisanie określonego postanowienia umownego do

rejestru niedozwolonych klauzul wiąże się z zakazem jego stosowania przez

wszystkie podmioty, a nie tylko ten podmiot, którego dotyczyło orzeczenie będące

podstawą dokonania wpisu, jednakże uznał, że okoliczność ta nie ma znaczenia dla

rozstrzygnięcia sprawy, gdyż niedozwolona klauzula umowna, na którą powołał się

pozwany miała inną treść niż postanowienia umowy łączącej strony. Wobec

stanowiska skarżącego kwestionującego to zapatrywanie, istota zagadnienia

sprowadza się do oceny, czy za klauzulę niedozwoloną umieszczoną w rejestrze

o jakim mowa w art. 47945 § 2 k.p.c., należy uznać wyłącznie klauzule o takiej

samej treści, jak niedozwolone klauzule zawarte w rejestrze, czy też także klauzule

o treści zbliżonej, których stosowanie wywiera jednak taki sam skutek, jak klauzula

wpisana do rejestru klauzul niedozwolonych.

Oceniając powyższe zagadnienie należy mieć na uwadze, że art. 23 ust. 2

uokik uznaje stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do

rejestru postanowień umów uznanych za niedozwolone (dalej rejestru) za jedną

z praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ochrona zbiorowych

interesów konsumentów wymaga, aby w postępowaniu w sprawie o uznanie

postanowień wzorca umowy za niedozwolony, toczącym się w szczególnym trybie,

kontrola wzorca umowy miała charakter abstrakcyjny. Zakazanie stosowania

określonego wzorca umowy przez sąd (art. 47942 § 1 k.p.c.) i jego wpisanie do

rejestru ma służyć ochronie interesów wszystkich konsumentów, a wyrok ma od

chwili wpisania do rejestru (art. 47943 k.p.c.) skutek także wobec osób trzecich (por.

także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2003 r., III CZP 95/03, OSNC

2005, nr 2, poz. 25). Tymczasem stosowanie w obrocie klauzul o treści zbliżonej do

klauzuli wpisanej do rejestru, która mimo innego brzmienia wywołuje takie same

skutki jak klauzula wpisana do rejestru może godzić w interesy konsumentów,

w takim samym stopniu, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru.

Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 13 lipca 2006 r.

(III SZP 3/06, OSNP 2007, nr 1-2, poz. 35), w której stwierdził, że stosowanie

postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za

niedozwolone i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może

być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą

zbiorowe interesy konsumentów. W uzasadnieniu tej uchwały podkreślono, że

akceptacja odmiennego poglądu zachęcałaby do obchodzenia art. 385 1 k.c. i art.

47945 k.p.c. i prowadziła do podważenia skuteczności systemu mającego służyć

ochronie

zbiorowych

interesów

konsumentów.

Zachodziłaby

konieczność

wytaczania

kolejnych

powództw

w

w

niedozwolone

sprawach,

których

postanowienia wzorców umów różnią się nieznacznie sposobem ich sformułowania

i powodowało wpisywanie do rejestru bardzo podobnie sformułowanych klauzul, co

utrudniałoby korzystanie z rejestru i zmniejszało jego jasność i przejrzystość.

Podzielając te argumenty związane z wykładnią celowościową art. 23a ust. 2 uokik

Sąd Najwyższy uznał za trafne stanowisko skarżącego, że za niedozwoloną

klauzulę umowną w rozumieniu tego przepisu może być uznana klauzula nie tylko

identyczna co do treści z klauzulą wpisaną do rejestru, ale także klauzula o treści

zbliżonej, której stosowanie wywiera taki sam skutek, jak stosowanie klauzuli

wpisanej do rejestru. Z tego względu zasadne były zarzuty skargi kasacyjnej

kwestionujące stanowisko Sądu drugiej instancji, który uznał za niecelowe

dokonanie oceny postanowień umowy łączącej strony pod kątem uznania ich za

naruszające interesy konsumenta z uwagi na powołany przez pozwanego wyrok

dotyczący uznania wzorca umowy za niedozwolony, z tego względu, że

niedozwolona klauzula umowna wpisana do rejestru miała inną treść niż

postanowienie umowy zawartej przez strony.

Usprawiedliwiony

niewłaściwego

był

zastosowania

również

zarzut

przepisów

skargi

prawa

kasacyjnej

materialnego

dotyczący

w

zakresie

rozstrzygnięcia o wysokości odsetek zasądzonych na rzecz powoda w wysokości

0,1% w stosunku dziennym. Zasądzając odsetki w tej wysokości, (co stanowi około

36,5% w skali rocznej), Sąd poprzestał na stwierdzeniu, że do tej wysokości zostało

przez powoda ograniczone powództwo dotyczące odsetek od dochodzonej

należności głównej. Tymczasem postanowienie umowy zastrzegające wygórowane

odsetki może być uznane za nieważne w części, w jakiej zasady współżycia

społecznego, w okolicznościach sprawy, ograniczają zasadę swobody umów w tym

zakresie (art. 58 § 2 i 3 k.p.c. oraz art. 3531 k. c.). Zwrócił na to uwagę Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 8 stycznia 2003 r. (II CKN 1097/00, OSNC 2004, nr 4,

poz. 55), co w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wymagało rozważenia tym

bardziej, że obowiązek zapłaty odsetek umownych obciążał konsumenta wobec

przedsiębiorcy.

Wobec zasadności części zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej

pozwanego podlegała ona uwzględnieniu na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c.