I CKN 143/99 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 7 września 2000 r., I CKN 143/99

Prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29

kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn.

tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) nie przysługiwało w wypadku

sprzedaży użytkowania wieczystego wydzielonej fizycznie części

nieruchomości, jeżeli na oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości

sprzedawca dokonał – na podstawie zezwolenia na budowę – zabudowy, do

której był zobowiązany.

Przewodniczący: Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sędziowie SN: Gerard Bieniek, Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 września 2000 r. na rozprawie

sprawy z wniosku Ryszarda Czesława P. z udziałem Gminy Miasta R. i Spółdzielni

Mieszkaniowej „W.” w R. w likwidacji o urządzenie księgi wieczystej i wpis prawa

użytkowania wieczystego, na skutek kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu

Wojewódzkiego w Radomiu z dnia 13 października 1998 r.,

postanowił uchylić zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu

Rejonowego w Radomiu z dnia 8 kwietnia 1998 r. i przekazać sprawę temu Sądowi

Rejonowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawca Ryszard Czesław P. wystąpił o odłączenie z księgi wieczystej

KW (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Radomiu, działki nr 546 o powierzchni

1,1299 ha i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w nowo

urządzonej księdze wieczystej wnioskodawcy jako właściciela.

Sąd Rejonowy w Radomiu postanowieniem z dnia 8 kwietnia 1998 r. oddalił

wniosek. Apelacja wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego również

została oddalona przez Sąd Wojewódzki w Radomiu postanowieniem

z dnia 13 października 1998 r.

U podstaw postanowienia Sądu Wojewódzkiego leżały następujące ustalenia.

Księga wieczysta KW nr (...) jest prowadzona dla nieruchomości położonej

w R.W. Właścicielem tej nieruchomości jest Gmina R. Dnia 20 stycznia 1984 r.

nieruchomość ta, mająca powierzchnię 13, 0674 ha i składająca się z wielu działek

geodezyjnych, została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Mieszkaniowej

“W.” z przeznaczeniem pod budowę domów jednorodzinnych. Działka nr 546

została wyodrębniona w 1992 r. z innych działek, składających się na nieruchomość

objętą księgą wieczystą KW (...). Teren oznaczony obecnie jako działka nr 546

przeznaczono w planie zagospodarowania przestrzennego w 1987 r. pod “zieleń

niską”, czyli trawniki. Nastąpiło to w trakcie budowy osiedla “W.”. Budowa była

prowadzona w latach 1987-1992. W 1994 r. nastąpiła zmiana planu

zagospodarowania przestrzennego R., między innymi w odniesieniu do terenów

zieleni. Na terenach oznaczonych dotychczas jako tereny “zieleni izolacyjnej”

wprowadzono możliwość innego zagospodarowania, a mianowicie wznoszenia

obiektów gastronomicznych, miejsc noclegowych i innych obiektów usługowych

(tego rodzaju zabudową można objąć do 20% powierzchni całej strefy). Odnosi się

to także do działki nr 546.

Dnia 29 sierpnia 1997 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa “W.” sprzedała prawo

użytkowania wieczystego działki nr 546 wnioskodawcy. Umowa była

bezwarunkowa. Sąd Wojewódzki, opierając się na powyższych ustaleniach,

podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że umowa między Spółdzielnią

Mieszkaniową “W.” a wnioskodawcą musi być uznana za nieważną na podstawie

art. 599 § 2 k.c., wobec naruszenia art. 76 § 1 i 77 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r.

Nr 30, poz. 127 ze zm. – dalej "u.g.g."). W ocenie Sądu Wojewódzkiego, w sprawie

spełnione są wszystkie przesłanki zastosowania art. 76 § 1 u.g.g., przewidującego

prawo pierwokupu na rzecz gminy. W szczególności działka nr 546 miała charakter

budowlany zarówno w dacie nabycia użytkowania wieczystego przez Spółdzielnię

Mieszkaniową “W.”, jak i w dacie sprzedaży użytkowania wieczystego

wnioskodawcy, i nie została zabudowana.

W skardze kasacyjnej wnioskodawca zarzucił naruszenie art. 1 i 76 u.g.g.

(przez ich błędną wykładnię), art. 599 § 2 k.c. i art. 46 ust.ks.w.h. (przez ich błędne

zastosowanie) oraz art. 233 § 1 k.p.c. (przez pominięcie złożonego w sprawie, bliżej

oznaczonego, pisma z dnia 14 lutego 1997 r., skierowanego do Spółdzielni

Mieszkaniowej “W.”). Istotą zarzutu dotyczącego art. 76 u.g.g. jest twierdzenie, że

przewidziane w tym przepisie prawo pierwokupu na rzecz gminy jest sankcją na

wypadek niezabudowania gruntu zgodnie z pozwoleniem budowlanym, gdy grunt

ten powinien i mógł być zabudowany. Tymczasem Spółdzielnia w ramach

wznoszenia osiedla “W.” tego gruntu nie mogła zabudować, ponieważ należał on do

terenów przeznaczonych pod zieleń.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej za uzasadnione należy uznać

dotyczące art. 76 u.g.g., art. 599 § 2 k.c. oraz art. 46 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o

księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. – dalej "u.k.w.h.")

Uzyskanie przewidzianego w art. 76 § 1 u.g.g. prawa pierwokupu było

uzależnione od tego, aby dany grunt, objęty zakresem zastosowania art. 1 ust. 1 pkt

1 u.g.g., został przez Skarb Państwa lub gminę zbyty albo oddany w użytkowanie

wieczyste w celu zabudowy, aby nastąpiła sprzedaż przez kontrahenta Skarbu

Państwa lub gminy nabytego prawa własności albo użytkowania wieczystego oraz

aby w czasie tej sprzedaży grunt, którego sprzedaż dotyczyła, nie był zabudowany

na podstawie zezwolenia na budowę (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 67,

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1987 r., II CR 104/87, OSNCP 1988, nr

12, poz. 173, aktualny także na tle art. 76 u.g.g., uchwała Sądu Najwyższego z dnia

4 marca 1994 r., III CZP 14/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 202, uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 11 lipca 1996 r., III CZP 71/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 146

oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CKN 522/97,

OSNC 1998, nr 11, poz. 191). Dla rozstrzygnięcia sprawy zasadnicze znaczenia ma

wyjaśnienie, czy na tle dokonanych w niej ustaleń faktycznych można przyjąć, że

ziściła się trzecia z wymienionych przesłanek, mająca charakter negatywny. Dwie

pierwsze bowiem, o charakterze pozytywnym, są niewątpliwie spełnione;

w szczególności Sąd Wojewódzki trafnie uznał za oczywiste, że działka nr 546

stanowiła grunt, o którym mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 u.g.g.

U podstaw zapatrywania Sądu Wojewódzkiego o spełnieniu się w sprawie

trzeciej, negatywnej przesłanki przewidzianego w art. 76 ust. 1 u.g.g. prawa

pierwokupu, leży ustalenie, że Spółdzielnia, zgodnie z planem zagospodarowania

przestrzennego, obowiązującym w chwili sprzedaży użytkowania wieczystego

działki nr 546, mogła pewną część tej działki zabudować obiektami usługowymi, ale

tego nie uczyniła. W ocenie Sądu Wojewódzkiego, rozpatrywana obecnie

przesłanka nie byłaby zatem spełniona, gdyby Spółdzielnia przed sprzedażą

wnioskodawcy użytkowania wieczystego zabudowała działkę nr 546 wspomnianymi

obiektami na podstawie zezwolenia na budowę. Skoro jednak tego nie uczyniła,

rozpatrywana obecnie przesłanka musi być – zdaniem Sądu Wojewódzkiego –

uznana za spełnioną. Trzeba jednak w tym miejscu przypomnieć, że osiedle domów

jednorodzinnych, pod których budowę została oddana w użytkowanie wieczyste

nieruchomość obejmująca działkę nr 546, powstało, zaś możliwość wzniesienia na

tej działce obiektów usługowych otwarła się dopiero później. Uwzględniając

powyższe elementy stanu faktyczny sprawy, należy więc wnosić, że pogląd Sądu

Wojewódzkiego o zastosowaniu w sprawie art. 76 §1 u.g.g. zakłada taką wykładnię

tego przepisu, wedle której wybudowanie budowli określonej przy oddaniu gruntu

w użytkowanie wieczyste nie eliminowałoby całkowicie możliwości nabycia przez

gminę prawa pierwokupu. Mimo bowiem wybudowania budowli, dla której

wzniesienia grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, gmina uzyskiwałaby

prawo pierwokupu, gdyby użytkownik wieczysty po wydaniu decyzji zatwierdzającej

projekt podziału nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste (art. 10 u.g.g.)

sprzedał użytkowanie wieczyste wydzielonej fizycznie części gruntu, a sama ta

część nie była zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Warunkiem

byłoby tylko, aby zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego,

obowiązującym w chwili sprzedaży, część ta podlegała zabudowie.

Taka wykładnia art. 76 ust. 1 u.g.g. nie jest jednak trafna.

Zarówno w piśmiennictwie, jak judykaturze, podkreśla się, że uzależnienie

w tym przepisie prawa pierwokupu od wymagania, aby nieruchomość w chwili

sprzedaży prawa własności lub użytkowania wieczystego była niezabudowana na

podstawie zezwolenia na budowę, zacieśniało zastosowanie tego przepisu – gdy

chodzi o użytkowanie wieczyste – do tych tylko wypadków, w których sprzedawcy

oddano w użytkowanie wieczyste nieruchomość niezabudowaną w celu jej

zabudowy. Przez wspomniane uzależnienie ustawodawca nadał przewidzianemu w

art. 76 ust. 1 u.g.g. prawu pierwokupu funkcję instrumentu kontroli obrotu prawnego

w zakresie realizacji celu przyświecającego oddaniu w użytkowanie wieczyste

nieruchomości niezabudowanej, a przeznaczonej w planie zagospodarowania

przestrzennego pod zabudowę (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 i art. 25 u.g.g.). Prawo to,

obok innych instytucji (zob. art. 26 i 29 u.g.g.), pozwalało doprowadzić do stanu

umożliwiającego ponowne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste celem jego

zabudowy zgodnej z planem zagospodarowania przestrzennego, gdy budowla, dla

której wzniesienia grunt został sprzedawcy oddany, nie powstała.

Wskazane wnioski, wyprowadzane z uzależnienia prawa pierwokupu od

niezabudowania nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę, przesądziły,

oprócz innych argumentów, o ostatecznym odrzuceniu w orzecznictwie stanowiska

rozciągającego zastosowanie art. 76 ust. 1 u.g.g. na wypadki sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego uzyskanego na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia

29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.; zob. utrwalające ten kierunek

orzecznictwa postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CKN

522/97 oraz uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada

1998 r., III CZP 33/98). W wypadkach uzyskania użytkowania wieczystego z mocy

powołanego przepisu, w których do dnia 23 grudnia 1992 r. nie określano

przeznaczenia gruntu, uzależnienie prawa pierwokupu od niezabudowania

nieruchomości na podstawie zezwolenia na budowę traciło swój sens; prawo

pierwokupu nie mogło tu stanowić instrumentu kontroli obrotu prawnego w zakresie

realizacji zamierzonej zabudowy nieruchomości, ponieważ uzyskanie użytkowania

wieczystego nie łączyło się z celem w postaci określonej zabudowy gruntu.

Zwracano przy tym uwagę na konieczność ścisłej wykładni art. 76 § 1 u.g.g. ze

względu na wynikające z tego przepisu ograniczenie swobody kontraktowania.

Podobnie, nie było uzasadnienia dla stosowania art. 76 ust. 1 u.g.g.

w wypadku, gdy użytkownik wieczysty po dokonaniu (na podstawie zezwolenia na

budowę) zabudowy, do której był zobowiązany, sprzedał użytkowanie wieczyste

wydzielonej fizycznie części oddanej mu nieruchomości. Nie istniało ono, choćby

wspomniana część nieruchomości w chwili sprzedaży była niezabudowana, a plan

zagospodarowania przestrzennego pozwalał na jej zabudowę.

Przedstawiona wyżej funkcja przewidzianego w art. 76 ust. 1 u.g.g. prawa

pierwokupu była w tej sprawie nieaktualna. Cel, który przyświecał oddaniu

nieruchomości w użytkowanie wieczyste, został bowiem osiągnięty i nie było

powodu do stosowania instrumentu przewidzianego na wypadek nieosiągnięcia

tego celu. Fakt, że sama ta część nieruchomości, której dotyczyła sprzedaż, była

niezabudowana w sytuacji pozwalającej na jej zabudowę, nie był wynikiem

uchybienia obowiązkowi określonego zagospodarowania nieruchomości oddanej w

użytkowanie wieczyste, lecz okolicznością od tego niezależną. Rzecz przedstawiała

się więc tu podobnie, jak w wypadku sprzedaży użytkowania wieczystego

nieruchomości niezabudowanej, nabytego na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia

29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości.

Błędna wykładnia art. 76 § 1 u.g.g. stała się przyczyną bezpodstawnego

zastosowania tego przepisu, a także art. 599 § 2 k.c. oraz art. 46 u.k.w.h.

Mając powyższe na względzie orzeczono, jak w sentencji (art. 393 13 § 1

k.p.c.).