I CK 39/03 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 39/03

Sporządzona za granicą w formie przewidzianej przez prawo miejscowe

umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce stanowi podstawę

wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SA Katarzyna Tyczka-Rote

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Roberta S. przy uczestnictwie

Aleksandry R. o wpis 7/8 części we współwłasności w księdze wieczystej nr (...), po

rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 stycznia 2004 r. kasacji

wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 16

października 2002 r.

uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w

Płocku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 4 czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w Gostyninie oddalił

wniosek Roberta S. o wpis współwłasności w 7/8 częściach nieruchomości objętej

księgą wieczystą nr (...), stwierdzając, że wpis nie może nastąpić, gdyż

wnioskodawca nie wykazał następstwa prawnego po osobach wpisanych w księdze

wieczystej jako współwłaściciele.

Sąd Okręgowy w Płocku postanowieniem z dnia 16 października 2002 r.

oddalił apelację wnioskodawcy. W uzasadnieniu podniósł, że podstawę wpisu

stanowi umowa sprzedaży udziałów zawarta pomiędzy Aleksandrą R. i

wnioskodawcą w dniu 11 stycznia 2000 r. przed notariuszem publicznym,

zamieszkałym i prowadzącym praktykę w Pretorii, w Republice Południowej Afryki.

Zgodność tego dokumentu z prawem miejsca sporządzenia stwierdziła Ambasada

Rzeczpospolitej Polskiej w Pretorii w dniu 12 stycznia 2000 r. Zdaniem Sądu

Okręgowego, dokument ten nie może stanowić podstawy wpisu, gdyż nie jest

aktem notarialnym w rozumieniu art. 158 k.c. i ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. –

Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 ze zm.), aktem

takim jest bowiem akt sporządzony przez polskiego notariusza względnie polskiego

konsula uprawnionego do sporządzania aktów notarialnych. Niezachowanie formy

aktu notarialnego – w rozumieniu prawa polskiego – uzasadnia oddalenie wniosku o

wpis.

Postanowienie to wnioskodawca zaskarżył kasacją, jako podstawę wskazując

naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ustawy z dnia 12 listopada

1965 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 46, poz. 290 ze zm. – dalej:

"p.p.m."), art. 31 i 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w związku z art.

6262 § 3 k.p.c. Domagał się uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania

sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania względnie uchylenia

zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia Sądu

Rejonowego w Gostyninie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

U podstaw rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego legło stwierdzenie, że umowa

sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości, wskazana we wniosku jako

podstawa wpisu, nie spełnia wymagań w zakresie formy przewidzianej w art. 158

k.c. dla czynności prawnych o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym,

zobowiązującym lub przenoszącym własność nieruchomości. Tą formą szczególną

jest forma aktu notarialnego, który może sporządzić tylko polski notariusz lub polski

konsul uprawniony do sporządzania aktów notarialnych.

To stanowisko Sąd Okręgowy określił jako oczywiste, w sprawie chodzi jednak

o dokonanie czynności prawnej w postaci umowy sprzedaży, sporządzonej w

Republice Południowej Afryki, co obligowało Sąd Okręgowy do sięgnięcia do

przepisów ustawy z dnia 12 listopada 1965 r. – Prawo prywatne międzynarodowe.

Przepisy tej ustawy określają prawo właściwe dla międzynarodowych stosunków

osobistych i majątkowych, m.in. w zakresie prawa cywilnego. Podstawowe

znaczenie w zakresie określenia formy czynności prawnej ma art. 12, który stanowi,

że forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności,

wystarcza jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym

czynność zostaje dokonana. Jeżeli zatem czynność ma za przedmiot

nieruchomość, to ze względu na treść art. 24 i 25 § 2, prawo miejsca położenia

nieruchomości jest zasadniczo właściwym dla czynności zobowiązujących i

rozporządzających.

Konsekwentnie również forma czynności podlega prawu miejsca położenia

nieruchomości, co oznacza, że w wypadku, gdy nieruchomość położona jest za

granicą, a dla czynności wymagana jest przez prawo miejsce położenia jakaś forma

urzędowa, niemożliwe jest sporządzenie dokumentu w tej formie przez polskiego

notariusza. I na odwrót, gdy nieruchomość położona jest w Polsce, zarówno

czynność prawna zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i

przenosząca własność wymagają zachowania formy aktu notarialnego; wymaganiu

temu może uczynić zadość tylko polski notariusz. W takiej właśnie sytuacji, niejako

„ratunkowo”, wchodzi w rachubę druga norma, która stanowi, że wystarczy

zachowanie prawa państwa, w którym dokonano czynności (art. 12 zdanie drugie

p.p.m.). Jeżeli więc umowa sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości

położonej w Polsce zawarta została w Republice Południowej Afryki, to wystarczy

zachowanie prawa obowiązującego w tym kraju, a zatem także zachowanie tych

przepisów, które regulują formę umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodność

umowy sprzedaży zawartej w dniu 11 stycznia 2000 r. w Pretorii z prawem

obowiązującym w Republice Południowej Afryki, stwierdziła Ambasada Polski w tym

kraju.

Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego

z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN 345/97 (OSNC 1998, nr 9, poz. 137), art. 12

p.p.m. ma charakter normy ogólnej, znajduje zatem zastosowanie do wszystkich

czynności prawnych, chyba że przepis szczególny zawiera odmienne unormowania.

Takie unormowania szczególne zawiera samo Prawo prywatne międzynarodowe w

art. 15 (forma zawarcia małżeństwa) i art. 35 (forma czynności prawnych mortis

causa). W odniesieniu do czynności prawnej zobowiązującej lub rozporządzającej,

mającej za przedmiot prawo rzeczowe na nieruchomości położonej w Polsce,

takiego przepisu szczególnego nie ma. Warto przy tym zwrócić uwagę na różnicę

między art. 6 ust. 3 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 2 sierpnia 1926 r. o

prawie właściwym dla stosunków prywatnych międzynarodowych (Dz.U. Nr 101,

poz. 581) a art. 12 p.p.m. Według art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 2 sierpnia 1926 r.,

czynności prawne stanowiące podstawę nabycia, zmiany, umorzenia praw

rzeczowych na nieruchomości położonej w Polsce, podlegały co do formy wyłącznie

prawu obowiązującemu w Polsce. Przepis ten uniemożliwiał sporządzenie za

granicą jakichkolwiek czynności o charakterze w nim określonych, jeżeli czynność

taka wymagała formy aktu notarialnego. Z tego właśnie względu nie recypowano

postanowienia art. 6 ust. 3 ustawy z 1926 r. do ustawy z 1965 r. Uzasadniona jest

zatem teza, że jeżeli czynność prawna zobowiązująca lub rozporządzająca, mająca

za przedmiot prawo rzeczowe na nieruchomości położonej w Polsce, została

zawarta za granicą, wystarczy zachowanie formy przewidzianej prawem miejsca

sporządzenia czynności. Inną kwestią jest natomiast ocena skuteczności

materialnoprawnej tej czynności prawnej. Treść czynności prawnej jako przesłanka

ważności czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla danej czynności.

Z tych względów na podstawie art. 39313 k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.