I CK 161/03 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CK 161/03

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lutego 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa J. P. i A.P.

przeciwko T.L., W. B. i J. B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 lutego 2004 r.,

kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 21 listopada 2002 r.,

oddala kasację i zasądza od powodów na rzecz pozwanych

1800 zł kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 16 października 2001 r. oddalił

powództwo o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów 52 500 zł z tytułu

zwrotu zadatku i orzekł o kosztach procesu.

Sąd ustalił, że dnia 29 grudnia1998 r. strony zawarły przedwstępną umowę

sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, położonej w G. przy ul S., oznaczonej

jako działka nr 6, i jednocześnie rozwiązały warunkową umowę sprzedaży tej

nieruchomości z dnia 6 października 1998 r. Umowa została zawarta pod

warunkiem zawieszającym, którego ziszczenie się wymagało uzyskania przez

powodów, jako nabywców nieruchomości, dokumentów określonych w § 3 pkt II

umowy. Powodowie dali 52 500 zł zadatku.

Strony pierwotnie uzgodniły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta

najpóźniej do 30 czerwca 1999 r.; ostatecznie termin jej zawarcia został

przedłużony do 15 grudnia 1999 r.

Powodowie nie podjęli żadnych czynności zmierzających do uzyskania

dokumentów wskazanych w § 3 pkt II umowy. Uznali bowiem, że – wobec

negatywnego stanowiska Powiatowego Inspektora Sanitarnego w P. w sprawie

warunków zabudowy sąsiedniej działki przez innego inwestora – oni również nie

uzyskają pozytywnej decyzji.

Dnia 20 grudnia 1999 r. pozwani odstąpili od umowy przedwstępnej na

skutek niewykonania jej przez powodów i zatrzymali, powołując się na § 6 umowy,

otrzymany zadatek.

Sąd pierwszej instancji uznał, że powodowie nie wywiązali się z obowiązku

uzyskania dokumentów wskazanych w § 3 pkt II umowy. Okoliczność, iż Powiatowy

Inspektor Sanitarny odmówił uzgodnienia warunków budowy innemu inwestorowi,

nie oznacza, że także powodowie uzyskaliby negatywną decyzję. Zdaniem Sądu

nie zachodzą więc przesłanki do zwrotu zadatku na podstawie art. 394 § 3 k.c.

Uzasadnione jest zatem, zgodnie z § 6 i art. 394 § 1 § 1 k.c., zatrzymanie zadatku

przez pozwanych.

Zaskarżonym

wyrokiem

Sąd

Okręgowy

oddalił

apelację

powodów,

podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sadu pierwszej instancji.

Sąd odwoławczy podkreślił, że

kwestia

uzyskania

przez powodów

dokumentów określonych w § 3 pkt II umowy „nie ma przesądzającego znaczenia

w sprawie”. Wzajemne zobowiązania stron na wypadek niezawarcia umowy

przyrzeczonej określa § 6 umowy, który nie uzależnia uprawnień i obowiązków

stron w zakresie rozliczenia zadatku od spełnienia warunku zawieszającego, lecz

od niewykonania umowy. Zdaniem Sądu umowa przedwstępna nakładała na obie

strony obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej a ponadto zobowiązywała

pozwanych do zapłacenia powodom kwoty odpowiadającej dziesięciokrotnej

wartości zadatku w razie niewykonania umowy zaś powodów – do doprowadzenia

do sytuacji, w której nieruchomość będzie spełniała ich oczekiwania co do

możliwości jej wykorzystania. Ponieważ powodowie nie przystąpili do zawarcia

umowy przedwstępnej, pozwani byli uprawnieni – zgodnie z § 6 umowy – odstąpić

od niej i zatrzymać zadatek, niezależnie od przyczyn zachowania się powodów.

W kasacji, opartej tylko na pierwszej podstawie z art. 3931 k.p.c.,

pełnomocnik powodów, zarzucając naruszenie przez niewłaściwe zastosowanie

art. 89, art. 394 § 1 i art. 390 § 1 k.c., wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z wywodu kasacji wynika, że skarżący zmierzali do wykazania, iż Sąd

przyjął, na skutek wadliwej interpretacji zawartej przez strony umowy, że nie miała

ona charakteru umowy przedwstępnej warunkowej. W związku z tym należy przede

wszystkim zauważyć, że wobec braku zarzutu naruszenia art. 65 k.c., który reguluje

zasady wykładni oświadczeń woli i umów, kwestia interpretacji umowy zawartej

dnia 29 grudnia 1998 r. nie może być poddana kontroli kasacyjnej. Sąd Najwyższy

rozpoznaje bowiem sprawę – zgodnie z art. 39311 § 1 k.p.c. – w

granicach

zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw; z urzędu bierze pod rozwagę, w granicach

zaskarżenia, tylko nieważność postępowania (por. orzeczenia Sądu Najwyższego

z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 249/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 13).

Ze sposobu zaskarżenia wyroku wynika także kolejna, istotna konsekwencja.

Kasacja została oparta tylko na pierwszej podstawie z art. 393 1 k.p.c. To oznacza,

że Sąd kasacyjny jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę

zaskarżonego wyroku (art. 39311 § 2 k.p.c.). W postępowaniu kasacyjnym Sąd

Najwyższy nie bada trafności ustaleń faktycznych, jeżeli skarżący nie zarzucił, że

zostały one dokonane z naruszeniem przepisów postępowania (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 11 października 1996, III CKN 1/96, Palestra 1997, nr 3-4,

str. 227).

Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika jednoznacznie, że strony zawarły

umowę przedwstępną pod warunkiem zawieszającym. Rzecz jednak w tym, że

powodowie jako nabywcy nie podjęli czynności stanowiących niezbędny element

zdarzenia, które mogło spowodować ziszczenie się warunku. Warunek, od którego

strony uzależniły skuteczność umowy miał bowiem charakter mieszany. Zdarzenie,

którego zaistnienie oznaczało ziszczenie się warunku polegało na połączeniu

świadomego

działania

powodów

(ciążący

na

nich

obowiązek

uzyskania

oznaczonych dokumentów wymagał zainicjowania przez niech odpowiednich

postępowań) z faktem od nich niezależnym (np. wynik badań geologicznych gruntu

pozwalający na realizację zamierzonej inwestycji).

Powodowie

nie

podjęli

czynności

stanowiących

niezbędny

element

zdarzenia, które mogło spowodować ziszczenie się warunku, mimo że umowa

zobowiązywała ich do tego jednoznacznie. Nie przedstawili też – jak ustalił Sąd –

żadnych okoliczności usprawiedliwiających ich bezczynność.

W tej sytuacji nie było podstaw do uznania, że zaistniały fakty, które

obiektywnie uniemożliwiły realizację warunku. Za taką oceną przemawia też

argument, że w wypadku warunku mieszanego z reguły przyjmuje się, iż możliwość

jego realizacji ustaje najpóźniej ze śmiercią osoby, od woli której uzależniono

spełnienie warunku. Dokonane w sprawie ustalenia dawały natomiast podstawę do

uznania, że przyczyną, która uniemożliwiła realizację warunku było nielojalne

zachowanie się powodów wobec pozwanych. W takim zaś wypadku skutki

niezrealizowania warunku zawieszającego określa art. 93 § 1 k.c., przewidując

sankcje w postaci fikcji ziszczenia się warunku zawieszającego.

Instytucja przewidziana w art. 93 k.c., której geneza sięga jeszcze czasów

rzymskich, jest znana w wielu współczesnych systemach prawnych. W literaturze

wskazuje się, że jej głębszego uzasadnienia można szukać w ogólnej zasadzie, że

nikt nie powinien odnosić korzyści ze stanu rzeczy, który stworzył swym nielojalnym

zachowaniem. Przyjmuje się, że owo nielojalne działanie strony nie musi przybierać

postaci winy, albowiem także zachowania tylko obiektywnie oceniane jako

nielojalne mogą stanowić podstawę do zastosowania omawianej instytucji.

Powołanie w art. 93 klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego wskazuje na

to, że wystarczy tylko obiektywna miara właściwego zachowania.

Dokonane w sprawie ustalenia uzasadniają przyjęcie – w świetle zasad

zawartych w art. 93 § 1 k.c. – fikcji spełnienia się warunku zawieszającego na

skutek nielojalnego zachowania się powodów wobec pozwanych. W konsekwencji

nie budzi zastrzeżeń – wobec niekwestionowanych ustaleń, że powodowie nie

wykonali umowy przedwstępnej a pozwani z tej przyczyny odstąpili od niej

z zachowaniem ustalonych zasad – przewidziane w § 6 umowy uprawnienie

pozwanych do zatrzymania zadatku.

Z przedstawionych powodów zarzuty naruszenia przepisów, na których

została oparta kasacja, należało uznać za nieuzasadnione i oddalić kasację jako

pozbawiona usprawiedliwionej podstawy (art. 39312 k.p.c.). Orzeczenie o kosztach

postępowania kasacyjnego jest oparte na art. 98 w zw. z art. 393 19 k.p.c.

jk