I CK 103/03 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt I CK 103/03

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

SSN Henryk Pietrzkowski (sprawozdawca)

Protokolant Anna Matura

w sprawie z powództwa M. R.

przeciwko Miastu

W. Dzielnicy B., H. D. i L. D.

o stwierdzenie nieważności czynności prawnej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 stycznia 2004 r.,

kasacji pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w W.

z dnia 30 lipca 2002 r.,

uchyla

zaskarżony

Apelacyjnemu

w

wyrok

i

W. do

przekazuje

sprawę

ponownego

Sądowi

rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w W. wyrokiem z dnia 30 lipca 2002 r. zmienił oddalający

powództwo wyrok Sądu Okręgowego w W. z dnia 21 grudnia 2000 r. i stwierdził

nieważność, zawartej w formie aktu notarialnego, umowy z dnia 26 sierpnia 1985 r.,

na podstawie której przeniesiona została na H. i L. małżonków D. własność lokalu

mieszkalnego nr 1 w domu przy ul. B. 18 w W. i oddana została w użytkowanie

wieczyste ½ część działki, na której dom się znajduje.

Według dokonanych ustaleń własność spornej nieruchomości gruntowej,

zabudowanej

domem

jednorodzinnym,

której

pierwotnym

właścicielem

był

spadkodawca powodów W. R., przeszła na własność Skarbu Państwa na

podstawie dekretu z dnia 25 października 1945 r. o własności i użytkowaniu

gruntów na terenie m. st.

Warszawy, dalej jako „dekret z 1945 r.” (Dz. U. Nr 50,

poz. 279). W późniejszym czasie właścicielem tej nieruchomości gruntowej stała się

Gmina Ż.

Złożony przez spadkobierców W. R. - w trybie przepisów uchwały Nr 11

Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965 r. w sprawie oddania niektórych terenów na

obszarze m. st. Warszawy w użytkowanie wieczyste (M.P. Nr 6, poz. 8) - wniosek o

„odzyskanie

spornej

nieruchomości”

został

oddalony

w postępowaniu

administracyjnym zakończonym postanowieniem z dnia 9 maja 1969 r.

Opisana na wstępie umowa z dnia 26 sierpnia 1985 r. zawarta została

w następstwie decyzji o sprzedaży, wydanej w dniu 5 lipca 1985 r. przez

Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego

Warszawa Ż. Nieważność tej decyzji z powodu rażącego naruszenia prawa przy jej

wydaniu stwierdzona została prawomocną decyzją Kolegium Odwoławczego przy

Sejmiku Samorządowym Województwa Warszawskiego z dnia 2 listopada 1994 r.

Przed zawarciem umowy z dnia 26 sierpnia 1985 r. małżonkowie H. i L. D.

nie zostali poinformowani o tym, że spadkobiercy właściciela domu uprawnieni są –

w świetle ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu

nieruchomości, dalej jako „ustawa o g.g.w.n.” (Dz. U. Nr 22, poz. 99) - do złożenia

w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wniosku o przyznanie prawa użytkowania

wieczystego gruntu i „zwrot budynku”, w którym mieści się wyodrębniony i

sprzedany pozwanym lokal mieszkalny. Wniosek taki złożony został przez powoda

w dniu 26 sierpnia 1986 r.

Sąd Apelacyjny uznał, że w świetle przytoczonych okoliczności umowa

przenosząca własność spornego lokalu na rzecz pozwanych małżonków D. jest

sprzeczna „z zasadami współżycia społecznego, uczciwego obrotu oraz lojalności i

szacunku”. Z tych względów na podstawie art. 58 k.c. orzekł o jej nieważności.

Kasacja pozwanych małżonków H. i L. D. oparta została na podstawie

naruszenia prawa materialnego – art. 58 § 2 k.c. oraz art. 5 i 6 ustawy o księgach

wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) przez uznanie, że zasady uczciwego obrotu

pozwalają na tak daleko idącą ochronę praw osób nie będących stroną umowy, że

w istocie przekreślają ochronę nabywcy, wynikającą z rękojmi wiary publicznej

ksiąg wieczystych. W ramach drugiej z podstaw kasacyjnych skarżący zarzucili

naruszenie art. 233 § 1, 328 § 2 i art. 378 § 1 k.p.c. przez „dokonanie oceny

dowodów w sposób rażąco dowolny i wykraczający poza granice apelacji”.

W kasacji pozwanego Miasta Stołecznego Warszawy podniesiony został

zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. przez jego zastosowanie wskutek błędnego

uznania, że sprzedaż spornego lokalu w okresie umożliwiającym właścicielom

budynku, w którym lokal się znajduje,odzyskanie jego własności, narusza zasady

uczciwego obrotu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny wprawdzie nie przeprowadził oceny w zakresie stanu

prawnego spornej nieruchomości gruntowej zabudowanej domem, w którym

znajduje się mieszkanie, będące przedmiotem umowy sprzedaży, skoro jednak

uznał, że umowa ta jest nieważna tylko z tego względu, że zawarta została przed

upływem terminu, w którym powodowie mogli zgłosić wniosek o oddanie gruntu

zabudowanego tym domem w wieczyste użytkowanie, to Sąd Apelacyjny musiał

przyjąć, że w chwili zawarcia umowy właścicielem tej zabudowanej nieruchomości

gruntowej był Skarb Państwa. Wniosek taki jest uzasadniony w świetle dokonanych

ustaleń oraz uregulowań przyjętych w art. 1, 5 i art. 7 ust. 5 dekretu z dnia

26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st.

Warszawy, dalej jako „dekret” (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), a także w przepisach

§ 1 ust. 1 i § 3 ust. 2 późniejszej uchwały Nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia

1965 r. w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m. st. Warszawy

w wieczyste użytkowanie, dalej jako „uchwała Nr 11” (M. P. Nr 6, poz. 18). W chwili

zawarcia umowy z dnia 26 sierpnia 1985 r. stan prawny nieruchomości nie był więc

sporny. Właścicielem zarówno gruntu (na podstawie przepisów dekretu), jak

również domu (jego własność wygasła wskutek niezgłoszenia wniosku w trybie

przepisów dekretu oraz w związku z odmową przyznania powodom prawa

wieczystej dzierżawy gruntu, podjętą na podstawie przepisów uchwały Nr 11) był

Skarb Państwa. Wpis w księdze wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela gruntu

i domu był więc prawidłowy.

Okoliczność, że po wejściu w życie z dniem 1 sierpnia 1985 r. ustawy

o g.g.w.n. powodowie uprawnieni byli do złożenia w terminie do dnia 31 grudnia

1988 r. wniosku o oddanie spornego gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zwrot

budynku (art. 89 ust. 2 i 3), nie spowodowała po stronie Skarbu Państwa

ograniczenia w rozporządzaniu jego własnością. Skarb Państwa, jako aktualny

właściciel

mógł

przenieść

na

pozwanych

własność

lokalu

mieszkalnego

wyodrębnionego w domu, którego właścicielem przed wejściem w życie dekretu był

spadkodawca powodów oraz oddać w użytkowanie wieczyste część działki, na

której dom ten się znajduje. Pozwani nabyli własność mieszkania oraz otrzymali

grunt w użytkowanie wieczyste od podmiotu uprawnionego. W takiej sytuacji

zbędne jest powoływanie się przez pozwanych w kasacji na art. 5 i art. 6 u.k.w.h.,

które dotyczą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, będącej sposobem

nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nie uprawnionej, która

zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta,

której prawo przysługuje. W kasacji zasadnie natomiast zarzucono naruszenie art.

233 § i art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie przy ocenie materiału dowodowego,

a także przy ustalaniu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku jego podstawy

faktycznej - okoliczności, które pozostają w ścisłym związku z zawartą umową

z dnia 26 sierpnia 1985 r., a które dotyczą posiadanej przez pozwanych wiedzy co

do stanu prawnego spornej nieruchomości, wyzbycia się dotychczasowego

mieszkania, poczynionych nakładów w domu, w którym położony jest nabyty na

własność lokal mieszkalny. Okoliczności te z punktu widzenia zasad współżycia

społecznego, według których Sąd Apelacyjny ocenił umowę z dnia 26 sierpnia

1985 r. są istotne i nie powinny zostać pominięte.

Sąd Apelacyjny naruszył także art. 58 § 2 k.c. przez jego zastosowanie.

W sytuacji, gdy w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia brak jest ustaleń w zakresie

wyżej wskazanym stwierdzenie, że zawarta umowa sprzeczna jest z zasadami

współżycia społecznego, którymi objęte są przywołane przez Sąd Apelacyjny

„zasady uczciwości, lojalności i szacunku” – budzi istotne zastrzeżenia. Sąd

Apelacyjny nie wyjaśnił, na czym miałoby polegać naruszenie przez obie strony tej

umowy wskazanych zasad.

Z przytoczonych względów obie kasacje, jako usprawiedliwione, należało

uwzględnić i orzec jak w sentencji (art. 393 13 § 1 i art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1

i art. 39319 k.p.c.).

er