III CZP 26/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 26/12 POSTANOWIENIE Dnia 6 czerwca 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Wojciech Katner SSN Anna Owczarek w sprawie z powództwa Lokalnego Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości we W. przeciwko Gminie Miasta W. o zapłatę, na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 6 czerwca 2012 r., na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 9 lutego 2012 r., "Czy faktyczny zarządca nieruchomości, który zawarł umowę najmu lokalu i na rzecz którego Sąd w wyroku eksmisyjnym nakazał wydanie lokalu przez byłego lokatora z ustaleniem po jego stronie prawa do lokalu socjalnego posiada legitymację do dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.

Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)?" odmawia podjęcia uchwały. 2 Uzasadnienie Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości we W. zarządzało lokalami mieszkalnymi położonymi w budynku przy ul. M. [...] we W., zawierając we własnym imieniu umowy najmu tych lokali. W toku postępowania nie wykazano, na podstawie jakiego tytułu prawnego zarząd ten był sprawowany. W latach 1999 – 2006 w stosunku do lokatorów zajmujących pięć lokali na zarządzanej nieruchomości została orzeczona eksmisja, z obowiązkiem wydania lokali Zrzeszeniu.

W orzeczeniach tych ustalono także, że wszystkim eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ponieważ pozwana Gmina Miasta W. nie wykonała obowiązku dostarczenia lokali socjalnych, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej: „u.o.p.l.”), powód wystąpił o zasądzenie odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w kwocie 53 651,82 zł z ustawowymi odsetkami. Sąd Rejonowy nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 11 kwietnia 2011 r. zasądził żądaną kwotę na rzecz powoda.

Na skutek sprzeciwu wniesionego przez pozwaną, wyrokiem z dnia 20 października 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, wskazując, że działanie pozwanej nie stanowiło źródła szkody w majątku powoda, który nie był właścicielem wynajmowanych lokali i nie wykazał, by miał prawną możliwość ich ponownego wynajęcia po opuszczeniu przez eksmitowanych lokatorów. Stwierdził także, że powód nie posiadał legitymacji do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l., który przyznaje to roszczenie wyłącznie właścicielom lokali.

Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że powodowi nie przysługuje tytuł prawny, który pozwalałby mu na sprawowanie zarządu lokalami we własnym imieniu. Jednocześnie powód uznaje się za zarządcę lokali, mogącego, jako 3 reprezentant właścicieli, podejmować czynności w zakresie zwykłego zarządu, w tym zawierać i wypowiadać umowy najmu oraz dochodzić eksmisji byłych lokatorów. Przyjęcie tego stanowiska wymagałoby ustalenia, że pomiędzy powodem a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością.

Takie ustalenia nie zostały jednak dokonane w toku postępowania, zaś powód nie przedstawił dowodów świadczących o istnieniu uprawnienia do zarządzania nieruchomością. Stwierdził jedynie, że występuje w roli faktycznego zarządcy nieruchomości. Sąd Okręgowy nie wyjaśnił zaś charakteru relacji prawnej łączącej powoda i właścicieli lokali, stwierdzając jedynie, za powodem, że występuje on w roli faktycznego zarządcy nieruchomości i nie łączy go z właścicielami żaden tytuł prawny. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, brak pełnego wyjaśnienia okoliczności sprawy koniecznych do rozpoznania przedstawionego zagadnienia prawnego może stanowić przesłankę odmowy podjęcia uchwały na podstawie art. 390 k.p.c. (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2010 r., III CZP 7/10, nie publ. i z dnia 13 lipca 2011 r., III CZP 40/11, Biul.

SN 2011, nr 7, s. 10-11). Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) postanowił, jak w sentencji.