VIII Ca 581/25 · Sąd powszechny

Sygn. akt VIII Ca 581/25

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2025 r., w sprawie z powództwa A. L., O. L. przeciwko G. D. o zapłatę, Sąd Rejonowy w Toruniu w pkt. I zasądził od pozwanej na rzecz powodów do niepodzielnej ręki 15.000 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 28 września 2024 roku do dnia zapłaty, w pkt II. oddalił powództwo w pozostałej części, w pkt III. zasądził od pozwanej na rzecz powodów do niepodzielnej ręki 2.981 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku tytułem zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd Rejonowy wskazał na poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, zgodnie z którymi 22 września 2023 roku O.

L. i A. L. zawarli z G. D., działającą także w imieniu swojej córki J. S., umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zmienioną następnie aneksem z 26 września 2023 roku. Mocą tej umowy G. D. zobowiązała się do przeniesienia na O. L. i A. L. prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 800 m 2 za cenę 63.500 złotych, po jej uprzednim wydzieleniu z nieruchomości stanowiącej działkę (...) położoną w Z. W. dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Umowa sprzedaży miała nastąpić po uzyskaniu warunków zabudowy dla ww. nieruchomości i podzieleniu jej na działki.

W umowie zastrzeżono również, że po wydzieleniu działki pozwana może przenieść jej własność na jedno ze swoich dzieci, ale w takim wypadku zobowiązuje się doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz powodów. Strony zastrzegły w umowie zadatek w wysokości 15.000 złotych. Zgodnie z umową, w razie nie wykonania umowy przez kupującego, w przypadku nie zawarcia umowy w terminie, sprzedający mógł od umowy odstąpić bez wyznaczenia dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zachować. Podobnie, jeżeli sprzedający nie wykona umowy kupujący może żądać zadatku w podwójnej wysokości.

W przypadku przeniesienia własności zadatek miał zostać zaliczony na poczet ceny sprzedaży. W przypadku nie uzyskania przez sprzedawcę warunków zabudowy na działce (...), kupujący mieli prawo odstąpić od umowy z zachowaniem zadatku. Zawarcie umowy poprzedzone zostało spotkaniem stron na nieruchomości i określeniem przez strony fragmentu nieruchomości pozwanej, której zakupem powodowie byli zainteresowani. Powodowie wpłacili pozwanej zadatek w kwocie 15.000 złotych w dniu 22 września 2023 roku. Po zawarciu umowy przedwstępnej G.

D. wystąpiła o uzyskanie warunków zabudowy, napotkała jednak problemy z uwagi na to, iż wydana decyzja zakładała, iż minimalna powierzchnia wydzielonej działki miała wynosić 1000 m 2. G. D. nie zaskarżyła tej decyzji. Dopiero pod wpływem telefonów i ponagleń ze strony powodów pozwana podjęła dalsze działania zmierzające do wydzielenia działki. Ostatecznie decyzję o podziale nieruchomości pozwana uzyskała 4 lutego 2025 roku. Zniecierpliwieni i zaniepokojeni długotrwałym oczekiwaniem na wydzielenie działki, pismem z 17 czerwca 2024 roku powodowie złożyli G.

D. i J. S. oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwali do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Pisma te zostały doręczone 20 czerwca 2024 roku. Pozwana odmówiła zwrotu zadatku w jakiejkolwiek części. W świetle tak poczynionych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za zasadne jedynie w części. Sąd Rejonowy podkreślił, że strony zawarły ważną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Jednakże, w ocenie Sądu Rejonowego, strony nie wskazały w tej umowie konkretnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, poprzestając jedynie na niedookreślonych sformułowaniach.

Tym samym, choć obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, żadna z nich nie wyznaczyła drugiej stronie terminu do jej zawarcia. Roczny termin wyznaczenia takiego terminu upłynął więc bezskutecznie z dniem 26 września 2024 r. W ocenie Sądu Rejonowego, do niewykonania umowy doszło z przyczyn, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Z tego względu, Sąd Rejonowy uznał, że powodowie są uprawnieni do żądania zwrotu uiszczonego zadatku w wysokości pojedynczej, tj. 15.000 zł. Sąd Rejonowy podkreślił przy tym, że pozwana nie miała prawa zadatku zatrzymać.

W szczególności, zwrócił uwagę, że pozwana do 26 września 2024 roku nie zdołała wydzielić działki, która miała być przedmiotem sprzedaży, a przy tym przez kilka miesięcy nie podejmowała jakichkolwiek działań zmierzających do uzyskania decyzji o podziale nieruchomości. Sąd Rejonowy dokonał stosunkowego rozdzielnia kosztów procesu. (uzasadnienie – k. 82 – 85 akt) Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana zaskarżając go w części, tj. co do punktu I i III oraz zarzucając mu: – błąd w ustaleniach faktycznych polegający na błędnym ustaleniu, że przedwstępna umowa sprzedaży zawarta przez strony nie wskazywała terminu, do którego strony powinny zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży oraz że w związku z tym w niniejszej sprawie ma zastosowanie art. 389 § 2 k.c., – naruszenie przepisu art. 389 § 2 k.c. poprzez jego zastosowanie pomimo, że strony w sposób opisowy wskazały w jakim terminie ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, – naruszenie przepisu art. 394 § 1 i 3 k.c. poprzez nakazanie pozwanej zwrotu otrzymanego przez powodów zadatku, choć w niniejszej sprawie powodowie nie wywiązali się ze swoich zobowiązań umownych, co musi skutkować prawem pozwanej do zachowania wpłaconego przez nich zadatku.

W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o zmianę orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji. (apelacja – k. 89 – 92 akt) W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji pozwanej w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (odpowiedź na apelację – k. 111 – 112 akt)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna. Na wstępie wskazać należy, że ustalenia faktyczne Sądu I instancji były prawidłowe, znajdowały wsparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, ocenionym należycie, bez naruszenia granic swobody sędziowskiej. W konsekwencji Sąd Okręgowy podzielił je w całości i przyjął za własne. W związku z tym nie istniała już potrzeba ich szczegółowego powtarzania (por. postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2013 r., I CSK 156/13, LEX nr 1365587). Sąd Okręgowy podziela również ocenę prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Odnosząc się do zarzutów apelacji, w pierwszej kolejności należy wskazać, że samo twierdzenie strony o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości, nie jest wystarczające (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 445/12, publ. LEX nr 1223454). Zarzut błędu w ustaleniach faktycznych jest zasadny wtedy, gdy sąd ustalił stan faktyczny w oderwaniu od zgromadzonych dowodów (tzw. błąd braku), jak i wtedy, gdy podstawą ustaleń faktycznych uczyniono wprawdzie wszystkie ujawnione w toku rozprawy dowody, lecz dokonano ich nieprawidłowej oceny z punktu widzenia zasad logiki, wskazań wiedzy czy doświadczenia życiowego (tzw. błąd dowolności).

Zarzut ten jest zatem z istoty rzeczy powiązany z zarzutem naruszenia przepisów postępowania. Istotnym jest przy tym - podczas formułowania zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych - wskazanie konkretnych uchybień Sądu I instancji, albowiem rzeczą skarżącego nie jest przedstawienie własnej wersji wydarzeń, lecz wykazanie, iż to Sąd I instancji błędnie ustalił fakty z punktu widzenia swobodnej oceny dowodów. Błąd w ustaleniach faktycznych jest skutkiem naruszenia przepisów postępowania, gdyż przeprowadzenie postępowania zgodnie ze wszystkimi zasadami i regułami procesu prowadzi do poprawnych (z punktu widzenia procesowego) ustaleń faktycznych.

Takich uchybień w postępowaniu Sądu I instancji skarżąca nie zdołała skutecznie wykazać. W ocenie Sądu Okręgowego, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd Rejonowy wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Niezależnie jednak od powyższego, z uzasadnienia apelacji wynika, że skarżąca nie podważa ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego, lecz dokonaną przez Sąd Rejonowy ocenę prawną. Na etapie postępowania apelacyjnego kwestią sporną, a zarazem mającą zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, jest ocena postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zakresie ustalenia, czy strony określiły w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy w pełni podziela stanowisko wyrażone w tym zakresie przez Sąd Rejonowy. W ramach swobody kontraktowej strony umowy przedwstępnej mogą określić w niej termin, którego upływ powoduje wygaśnięcie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej (por. wyr. SN z 3.2.2011 r., I CSK 282/10, Legalis). Określenie terminu następuje zazwyczaj przez jednoznaczne wskazanie daty kalendarzowej, do której (ewentualnie w której) ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Oznaczenie terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej może jednak nastąpić nie tylko przez wskazanie konkretnej daty czy przedziału czasowego, ale także przez wskazanie pewnego zdarzenia, które jednak - przy rozsądnej ocenie sytuacji - powinno nastąpić (por. wyr.

SA w Katowicach z 14.10.2004 r., I ACa 714/04, OSA/Kat. 2005, Nr 2, poz. 7). Nie jest zatem sprzeczne z ustawą takie określenie daty, jak przykładowo: "na wiosnę", "po żniwach" itp.; kres bowiem terminu da się wówczas z góry ustalić bez jakichkolwiek trudności (por. wyr. SN z 21.4.1993 r., I CRN 141/92, niepubl. i wyr. SN z 14.12.1972 r., III CRN 331/72, OSPiKA 1973, Nr 10, poz. 195) (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 33, 2024). W przedmiotowej sprawie strony wskazały w umowie przedwstępnej, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie dwóch tygodni od dnia powiadomienia kupujących za pośrednictwem wiadomości SMS lub e-mail o uzyskaniu przez pozwaną decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (...).

W ocenie Sądu Okręgowego, powyższy zapis nie wyznacza w sposób konkretny i precyzyjny terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W niniejszym przypadku sposób określenia terminu prowadził do uznania, że termin zawarcia umowy miał charakter otwarty i potencjalnie mógł nigdy nie nadejść. Przyjmując argumentację skarżącej, mogłoby dojść do sytuacji, w której umowa przyrzeczona nie zostałaby zawarta, a mimo to pozwana zatrzymałaby zadatek. Sąd Rejonowy trafnie ocenił zatem, że sposób określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej był niedookreślony i nie mógł skutecznie wyznaczyć daty jej wykonania.

Na marginesie należy wskazać, że zdaniem Sądu Okręgowego, w świetle okoliczności sprawy, do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło głównie z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Mając to wszystko na względzie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanej. O kosztach procesu za instancję odwoławczą orzeczono na podstawie art. 98 § 1, 1 1 i 3 k.p.c., zasądzając z tego tytułu od pozwanej na rzecz powodów kwotę 1 800 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku do dnia zapłaty, na którą to kwotę składa się wynagrodzenie reprezentującego powodów pełnomocnika ustalone zgodnie z § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j.

Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.).