I Ns 194/24 · Sąd powszechny

Sygn. akt: I Ns 194/24 POSTANOWIENIE Dnia 25 września 2024 r. Sąd Rejonowy w Grudziądzu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Andrzej Antkiewicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Kopczyńska po rozpoznaniu w dniu 25 września 2024 r. w Grudziądzu na rozprawie sprawy z wniosku P. G. z udziałem J. G., K. P. o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd postanawia:

1. zezwolić wnioskodawcy na przeprowadzenie remontu budynku przy ulicy (...) w G. obejmującego: - naprawę pokrycia dachowego, wymianę obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych,- przemurowanie głowic kominowych i otynkowanie kominów, - wykonanie wejścia kominiarskiego z klatki schodowej na poziom dachu, - wymianę lub naprawę stolarki okiennej na klatce schodowej;

2. ustalić, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. I Ns 194/24

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 25 września 2024 r. P. G. wniósł o wyrażenie zgody na przeprowadzenie prac remontowych budynku położonego w G. przy ul. (...), obejmującego: - naprawę pokrycia dachowego oraz wymianę obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, - przemurowanie głowic kominowych oraz otynkowanie kominów, - wykonanie wejścia kominiarskiego na poziom dachu, - wymianę stolarki okiennej w części wspólnej budynku. W uzasadnieniu wniosku wskazał, że razem z K. G. są współwłaścicielami – każdy w (...) części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (...) w G..

W budynku wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne: lokal nr (...) na parterze stanowiący własność uczestniczki i lokal nr (...) na piętrze stanowiący własność wnioskodawcy. Budynek znajduje się w złym stanie technicznym, co potwierdził Inspektor Nadzoru M. Ż. i odnotował w książeczce przeglądów technicznych budynku. Zakres koniecznego remontu obejmuje prace wymienione we wniosku. Wnioskodawca wskazał, że od czasu zakupu mieszkania z udziałem (...) w częściach wspólnych budynku na bieżąco dokonuje drobnych i koniecznych napraw: remont klatki schodowej, bieżące i najpotrzebniejsze naprawy w ubytkach pokrycia dachowego.

Sąsiedzi, tj. uczestniczka wraz z mężem, którzy mieszkają w budynku, od wielu lat zaniedbali koniecznych napraw. Wnioskodawca zaznaczył, że wielokrotnie próbował porozumieć się z uczestniczką i jej mężem, nawet przy pomocy mediacji w (...) B. w G., jednakże uczestniczka z mężem J. G. negują potrzebę remontu i odmawiają partycypacji w kosztach remontów (k. 3-5 akt). Uczestniczka K. G. wskazała, że wniosek jest niezasadny, gdyż nie jest koniecznym dokonywanie prac wymienionych we wniosku (k. 47 akt). Uczestniczka zmarła 23 lipca 2022 r. (odpis skrócony aktu zgonu – k. 65 akt).

Z tego względu postanowieniem z 11 sierpnia 2022 r. Sąd zawiesił postępowanie (k. 66 akt). Postanowieniem z 8 lutego 2024 r. Sąd podjął zawieszone postępowanie z udziałem spadkobierców K. G.: J. G. i K. P. (k. 75 akt). Uczestnik J. G. na rozprawie wniósł, jak jego żona K. G., nie zgadzając się na wykonanie remontów, które chce zrobić wnioskodawca (k. 103 akt). Uczestniczka K. P. przyznała, że remonty wspólnego budynku wskazane we wniosku są konieczne, ale nie chciałaby ponosić nakładów finansowych na dom, gdyż dazy do sprzedaży lokalu odziedziczonego po matce (k. 129v akt).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Wnioskodawca ma udział wynoszący (...) w nieruchomości przy ulicy (...) w G., dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (...). Taki sam udział w nieruchomości wspólnej miała też K. G.. Są to udziały związane z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi na parterze i piętrze. W lokalu na parterze zamieszkuje J. G., który odziedziczył udział w nieruchomości lokalowej po żonie 1 wysokości (...). Taki sam udział w lokalu posiada uczestniczka K. P.. Nieruchomość przy ul. (...) jest zabudowana domem jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym.

Do części wspólnych właścicieli lokali należą grunt – działka nr (...) oraz części budynku pozostałe po wydzieleniu lokali, tj. fundamenty, mury zewnętrzne i konstrukcyjne, mury oddzielające poszczególne lokale, dach, kominy, strych, piwnice, klatka schodowa, pralnia, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, elektryczne i gazowe. Nieruchomość nie była gruntownie remontowana przez ostatnich 50 lat. Od 2020 r. inspektor nadzoru budowalnego M. Ż. w książce obiektu budowalnego, pop przeprowadzonej corocznie kontroli budynku, wskazywał na konieczność wykonania następujących prac: - naprawę pokrycia dachowego oraz wymianę obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, - przemurowanie głowic kominowych oraz otynkowanie kominów, - wykonanie wejścia kominiarskiego na poziom dachu, - wymianę stolarki okiennej w części wspólnej budynku.

Ostatni wpis w tym zakresie miał miejsce 24 marca 2023 r. W 2020 r. uczestnik J. G. naprawiał dach (smołowanie, położenie papy), ale jedynie na części, gdyż K. G. proponowała podział części wspólnych do remontu, na co wnioskodawca nie wyraził zgody. Zalecenia inspektora nadzoru nie zostały więc wykonane, co potwierdzał w protokołach sporządzanych w wyniku kontroli okresowej stanu technicznego budynku w latach 2022 i 2023. Oględziny budynku w dniu 26 lipca 2024 r. wykazały, że w zabytkowym oknie na klatce schodowej brakuje szyb, przez co woda zacieka podczas deszczu na klatkę schodową, na suficie na klatce schodowej są widoczne plamy od zalania po deszczu, na dach wchodzi się przez okno, które ma prowizoryczne szyby, obróbki blacharskie na dachu są częściowo nieszczelne i woda leci po murze, przez co odpada tynk na ścianie od strony zachodniej, nadto tynk na kominach jest stary, w jednym kominie są luźne cegły, rynny i rynny spustowe są stare, zardzewiałe. Na wymianę okna na klatce schodowej potrzebna jest zgoda konserwatora zabytków, której obecnie nie ma.

Pomiędzy uczestnikami istnieje spór co do potrzeby wykonania remontów budynku i kosztów jego sfinansowania. Dowody: przesłuchanie uczestników – k. 129-130 akt kserokopie wpisów z książki obiektu budowalnego – k. 6-11, 117-118 akt protokół z rozprawy administracyjnej – k. 12-13 akt zdjęcia budynku – k. 14, 128 akt informacje z ksiąg wieczystych – k. 15-17, 19-24 akt postanowienie o podziale nieruchomości wspólnej – k. 18 akt pismo K. G. z 24.01.2018 r. – k. 95 akt protokoły z okresowej kontroli budynku – k. 96-101 akt faktura za remont dachu – k. 102 akt protokół oględzin budynku – k. 114-115 akt W opisanych okolicznościach wniosek zasługiwał na uwzględnienie, z tym że w zakresie okna na klatce schodowej Sąd doprecyzował, że ma nastąpić wymiana lub naprawa stolarki okiennej, w zależności od decyzji konserwatora zabytków, która w tym przypadku jest konieczna na wymianę okna na inne.

Obowiązkiem wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej jest prawidłowe sprawowanie zarządu, którego istota wymaga dokonywania wszelkich czynności niezbędnych do zapewnienia prawidłowej gospodarki tym majątkiem, jednakże przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku zezwolenie sądu, który ma uwzględnić cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. (...).). W ocenie Sądu brak koniecznych remontów części wspólnych budynku jest ze szkodą dla wszystkich współwłaścicieli, gdyż pogarsza substancję budynku i powoduje obniżenie jego wartości.

Wykonanie prac zaleconych przez inspektora nadzoru budowalnego jest więc w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Zakres i koszt prac objętych wnioskiem są znaczne, dlatego Sąd uznał, że przekraczają zwykły zarząd. Z tych względów na mocy art. (...). należało orzec, jak w punkcie 1 sentencji. W postępowaniu nieprocesowym, w jakim rozpatrywana jest ta sprawa, zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (art. (...)). Z tych względów o kosztach postępowania orzeczono jak w pkt (...) sentencji.