I Ca 63/22 · Sąd powszechny

Sygn. akt I Ca 63/22 POSTANOWIENIE Dnia 28 marca 2022 roku Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Powalska po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2022 roku w Sieradzu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Skarbu Państwa – Nadleśnictwa P. z udziałem Z. K. o odłączenie części nieruchomości gruntowej z kw nr (...), założenie nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. z dnia 24 listopada 2021 r. , sygn. akt Dz. KW(...) postanawia: oddalić apelację. Sygn. akt I Ca 63/22

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Sądu Rejonowego w Łasku – VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. w sprawie (...) oddalono wniosek Skarbu Państwa – Nadleśnictwa P. w przedmiocie odłączenia z księgi wieczystej nr (...) części nieruchomości gruntowej, założenia dla niej nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności. Powyższe orzeczenie zapadło w następującym stanie faktycznym: Księga wieczysta nr (...) prowadzona jest m. in. dla nieruchomości położonej w Z., gmina Z., oznaczonej numerem działki (...) o powierzchni 4,42 ha.

W dziale II wskazanej księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości wpisany jest Z. K.. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 24 maja 2021 roku, za Rep A nr 2487/2021 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Z. przed notariuszem R. B. (1), Z. K. sprzedał L. F. niezabudowaną działkę leśną o nr 74, pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Odpis wskazanej wyżej warunkowej umowy sprzedaży został doręczony podmiotowi uprawnionemu do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w dniu 31 maja 2021 roku.

Nadleśniczy Nadleśnictwa P. pismem z dnia 14 czerwca 2021 roku powiadomił notariusza o zamiarze skorzystania z prawa pierwokupu co do działki nr (...). Z. K. i L. F. w dniu 28 maja 2021 roku złożyli oświadczenia o rozwiązaniu umowy warunkowej sprzedaży z dnia 24 maja 2021 roku Rep. A nr 2487/2021 na piśmie. W dniu 21 czerwca 2021 roku Z. K. i L. F. złożyli przed notariuszem R. B. (1) z Kancelarii Notarialnej w Z. oświadczenie o rozwiązaniu umowy warunkowej sprzedaży z dnia 24 maja 2021 roku Rep. A nr 2487/2021. W związku z zawartą umową sprzedaży warunkowej, kupujący nie dokonał żadnych wpłat na poczet ceny, nie doszło również do wydania nieruchomości.

W dniu 24 czerwca 2021 roku Nadleśniczy Nadleśnictwa P. złożył w formie aktu notarialnego przed notariuszem R. B. (2) z Kancelarii Notarialnej w Z. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości oznaczonej nr działki (...) o powierzchni 4,42 ha położonej w miejscowości Z., gmina Z.. W dniu 24 czerwca 2021 roku do Sądu Rejonowego w Łasku wpłynął przesłany drogą elektroniczną przez notariusza R. B. (1) z Kancelarii Notarialnej w Z. wniosek Skarbu Państwa - Nadleśnictwa P. o odłączenie z księgi wieczystej nr (...), części nieruchomości tj. działki nr (...) o powierzchni 4,42 ha, założenie dla niej nowej księgi wieczystej z wpis prawa własności na rzecz wnioskodawcy, na podstawie aktu notarialnego - oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w Z. przed notariuszem R.

B. (1) za Rep. A nr 3145/2021. Sąd I instancji w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia przyjął, że strony umowy warunkowej sprzedaży przywoływanej nieruchomości skutecznie rozwiązały ją w dniu 21 czerwca 2021 r. poprzez złożenie przed notariuszem zgodnego oświadczenia w tym zakresie. Zdaniem Sądu Rejonowego, w takiej sytuacji należy uznać za bezskuteczne oświadczenie Nadleśnictwa P. o wykonaniu prawa pierwokupu, a w konsekwencji oświadczenie to nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej. Apelację od tego orzeczenia wywiódł wnioskodawca – Nadleśnictwo P., zaskarżając je w całości i zarzucił mu:

1. naruszenie art. 626 9 k.p.c. w zw. z art. 626 8 § 1 k.p.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na oddaleniu wniosku Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo P. z dnia 24 czerwca 2021 r. o odłączenie części nieruchomości, tj. działki nr (...) o pow. 4,42 ha z KW (...), założenie nowej księgi wieczystej i wpisu prawa własności z uwagi na brak istnienia podstaw dla jego uwzględnienia, w sytuacji, gdy treść wniosku z dnia 24 czerwca 2021 r. oraz załączonych do niego dokumentów, wskazuje na skuteczne wykonanie przez wnioskodawcę prawa pierwokupu nieruchomości, uzasadniające uwzględnienie tego wniosku;

2. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w postaci pisma Z. K. z dnia 30 czerwca 2021 r., pisma Nadleśnictwa P. z dnia 22 czerwca 2021 r., pisma Nadleśnictwa P. z dnia 14 czerwca 2021 r. oraz aktu notarialnego z dnia 21 czerwca 2021 r. repozytorium A nr (...), zawierającego oświadczenie o rozwiązaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 24 maja 2021 r., zawartej w formie aktu notarialnego repozytorium A nr (...) wskazujących, iż rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, co do której Nadleśnictwo P. złożyło oświadczenie o realizacji przysługującego mu prawa pierwokupu, dokonane zostało celem udaremnienia realizacji przysługującego Nadleśnictwu P. prawa pierwokupu, tj. w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, co skutkowało błędnym rozstrzygnięciem o dopuszczalności złożenia przedmiotowego oświadczenia w świetle art. 353 1 k.c. i w konsekwencji o bezskuteczności złożonego przez Nadleśnictwo oświadczenia z dnia 24 czerwca 2021 r. o wykonaniu prawa pierwokupu, prowadząc do oddalenia wniosku z dnia 24 czerwca 2021 r., 3. art. 353 1 k.c. w zw. z art. 597 k.c. i w zw. z art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż wynikające z ustawy prawo pierwokupu nie stanowi przeszkody do rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży zanim oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zostanie złożone, z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów, podczas gdy zastosowanie przedmiotowej zasady w okolicznościach niniejszej sprawy i uznanie za bezskuteczne oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wobec rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz czyni prawo pierwokupu martwą literą prawa;

4. art. 65 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na dokonaniu wykładni treści oświadczenia woli z dnia 21 czerwca 2021 r. dotyczącego rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 24 maja 2021 r., złożonego w formie aktu notarialnego, repozytorium A nr (...), z pominięciem okoliczności, w jakich zostało złożone oraz bez ustalenia zgodnego zamiaru, jaki towarzyszył stronom składającym przedmiotowe oświadczenie, co skutkowało błędnym przyjęciem, iż oświadczenie Nadleśnictwa P. z dnia 24 czerwca 2021 r. o realizacji służącego mu prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości nr 74 pozostawało bezskuteczne wobec ważnie i skutecznie rozwiązanej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 24 maja 2021 r., podczas gdy prawidłowa wykładania oświadczenia wskazuje, iż zostało złożone wyłącznie celem udaremnienia wykonania przez Nadleśnictwo prawa pierwokupu nieruchomości, wykraczając poza granice działania zasady swobody umów. W oparciu o tak sformułowane zarzuty, skarżący wniósł o:

1. zmianę w całości zaskarżonego postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 24 listopada 2021 r. poprzez uwzględnienie wniosku z dnia 24 czerwca 2021 r. o odłączenie części nieruchomości z KW (...), tj. działki nr (...) i założenie nowej księgi wieczystej oraz i dokonanie wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawcy, tj. Skarbu Państwa -Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwa P., ewentualnie:

2. uchylenie zaskarżonego postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 24 listopada 2021 r. w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania, 3. zasądzenie na rzecz Nadleśnictwa P. kosztów postępowania, wywołanego wniesieniem niniejszej apelacji, według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Tytułem wstępu warto przytoczyć w pełni akceptowane w niniejszej sprawie przez sąd odwoławczy uwagi Sądu Najwyższego, wyrażone w uchwale 7 sędziów z dnia 16 grudnia 2009 roku (III CZP 80/09, Lex nr 531134) oraz postanowieniu z dnia 28 października 2015 roku (II CSK 769/14, LEX nr 1930445), że wpis do księgi wieczystej może nastąpić jako łączny rezultat złożenia i zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej; od daty prawidłowego złożenia wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego podstawie wpisu.

Przedmiotem tego postępowania jest badanie dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę i treści księgi wieczystej. Oznacza to, że dokonanie wpisu na podstawie dokumentów niedołączonych do wniosku stanowi przekroczenie granic kognicji sądu wieczystoksięgowego. Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądów w postępowaniu wieczystoksięgowym; w przeciwnym razie ujawnienie stanu prawnego w księdze wieczystej wiązałoby się z uwikłaniem ich w spory prawne, z uszczerbkiem dla aktualności wpisów oraz odpowiedniej zgodności pomiędzy stanem rzeczywistym a stanem ujawnionym w księdze.

Postępowanie wieczystoksięgowe jest zatem postępowaniem sformalizowanym, mającym na celu ocenę przesłanek możliwości dokonania wpisu w księdze wieczystej, bądź też oddalenia wniosku o dokonanie tegoż wpisu. Zgodnie z art. 626 2 § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Na kwestie te trafnie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Co jednak ważne - zakreślenie kognicji sądu w ten sposób nie oznacza ograniczenia, sprowadzającego się do badania wniosku i dokumentów przez sąd jedynie pod względem formalnym.

Konieczne jest ich zbadanie i dokonanie oceny pod względem elementarnej skuteczności materialnoprawnej, co sprawia, że sąd wieczystoksięgowy może przedmiotem swojego badania objąć nie tylko te okoliczności, które wynikają z treści księgi wieczystej, wniosku i dołączonych dokumentów. W razie stwierdzenia niezgodności czynności prawnej z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, którą to kwestię sąd wieczystoksięgowy zawsze powinien zbadać, to wniosek o wpis do księgi wieczystej zostanie oddalony (postanowienie SN z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08, LEX nr 548808).

W niniejszej sprawie nie można zatem zarzucić sądowi wieczystoksięgowemu nieuzasadnionego rozszerzenia swojej kognicji poza umocowanie ustawowe, albowiem całość czynionych rozważań nastąpiła na kanwie dokumentów dołączonych do wniosku o wpis oraz wyłącznie przez pryzmat istnienia podstaw do wpisu w księdze wieczystej. Kapitalną kwestią wymagającą rozstrzygnięcia (właśnie w takiej elementarnej materialnoprawnej perspektywie) w niniejszej sprawie była dopuszczalność rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Zauważyć należy, że na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat powyższa kwestia w sposób niejednolity kształtowała się w orzecznictwie sądów. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1991 r. w sprawie III CZP 94/91 stwierdzono na przykład, że do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. Był to jednak pogląd dość odosobniony, który spotkał się z uzasadnioną krytyką, ponieważ godził w zasadę swobody umów – niezwykle ważną w aksjologii współczesnego polskiego prawa cywilnego, w przeciwieństwie do rozwiązań sprzed przemian demokratycznych.

Jako argumenty wskazujące za trafnością tego stanowiska wskazywano m. in. konieczność przeciwstawienia się tendencjom stron do udaremniania prawa pierwokupu przez uprawnionego. Na argumentację taką powołuje się skarżący w niniejszej sprawie wskazując, że przyjęcie tak prezentowanego stanowiska w niniejszej sprawie „pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz czyni prawo pierwokupu martwą literą prawa”. Sąd Okręgowy jednakże takiego zapatrywania nie podziela, przychylając się do aktualnej i utrwalonej już linii orzeczniczej, dopuszczającej możliwość rozwiązania takiej warunkowej umowy sprzedaży.

W wyroku z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02, Sąd Najwyższy przyjął, że prawo pierwokupu nie stanowi przeszkody do rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży, zanim oświadczenie o wykonaniu tego prawa zostanie złożone (zob. OSNC 2004, nr 10, poz. 160). Stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął następnie w postanowieniach: z dnia 20 grudnia 2005 r., III CSK 33/05 (niepubl.), z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 113/08 (niepubl.), z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 114/08 (niepubl.) oraz z dnia 27 sierpnia 2008 r., II CSK 116/08 (niepubl.) i można już uznać je za utrwalone.

W ocenie Sądu Okręgowego niezrozumiałym zresztą jest argumentacja, jakoby chęć udaremnienia prawa pierwokupu poprzez rozwiązanie przez strony warunkowej umowy sprzedaży miało świadczyć o naruszeniu zasad współżycia społecznego. Takie zachowanie stron, podyktowane nawet wyłącznie niechęcią sprzedaży na rzecz uprawnionego do pierwokupu, nie tylko nie pozostaje w sprzeczności z zasadą swobody umów, ale też jest działaniem zrozumiałym z punktu widzenia niemałej grupy właścicieli. Właściciel, którego nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu może bowiem najzwyczajniej nie chcieć, aby przedmiot sprzedaży trafił w ręce uprawnionego do pierwokupu.

Społecznie zrozumiałym i zupełnie nienagannym byłoby zatem swoiste „rozeznanie” czy podmiot uprawniony do pierwokupu zechce skorzystać ze swojego prawa. Dla wielu właścicieli (zwłaszcza nieruchomości gruntowych) nie do zaakceptowania jest bowiem - z różnych przyczyn - sprzedaż nieruchomości innym kontrahentom, aniżeli tym których sami zaaprobują (tak jak w niniejszej sprawie: gdzie Z. K. chciał sprzedać nieruchomość L. F., ale mógł już nie chcieć sprzedawać gruntu Nadleśnictwu P.). Poza wyjątkami, mającymi umocowanie konstytucyjne, nie jest bowiem rolą regulacji prawa cywilnego demokratycznego państwa prawa dobieranie właścicielom ich kontrahentów w obrocie nieruchomościami.

Wbrew stanowisku skarżącego, nie czyni to jednocześnie „martwym” prawa pierwokupu, które jest możliwe do wykonania tylko wówczas, gdy dotychczasowy właściciel rzeczywiście chce sprzedać daną rzecz – z czym w niniejszej sprawie ostatecznie nie mieliśmy do czynienia. Uzasadniając konieczność odstąpienia od poglądu wyrażonego w przywołanej uchwale III CZP 94/91, Sąd Najwyższy podkreślił, że instytucja prawa pierwokupu, jako stanowiąca ograniczenie prawa własności oraz swobody umów, wymaga ścisłej wykładni przepisów takie pierwszeństwo regulujących (zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 67 i powołane tam orzecznictwo).

Z wyrażonej w art. 353 1 k.c. zasady swobody umów wynika, że czynność prawna jest ważna i dopuszczalna, jeżeli tylko nie zachodzą określone w tym przepisie przesłanki negatywne. Wobec braku zakazu rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży, trzeba przyjąć, że ustawowe prawo pierwokupu nie ogranicza stron umowy warunkowej w kształtowaniu stosunku obligacyjnego. Już zresztą w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, nr 3, poz. 42), potwierdzono dopuszczalność rozwiązania umowy o skutkach zobowiązujących ze skutkami ex nunc oraz ex tunc.

Przytoczone argumenty przemawiają na rzecz aprobowanej przez Sąd Okręgowy tezy, że w razie rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, nieruchomość wraca do stanu quo ante, a złożone przez uprawnionego oświadczenie o wykonaniu tego prawa jest bezskuteczne. Wszystko to prowadzi do wniosku, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 24 maja 2021 r. została skutecznie rozwiązana przez Z. K. i L. F. 21 czerwca 2021 r., tj. przed złożeniem przez skarżącego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wobec czego prawo pierwokupu utraciło swoją podstawę a zatem brak było podstawy do wnioskowanego przez Nadleśnictwo P. wpisu w księdze wieczystej.

W konsekwencji Sąd odwoławczy oddalił apelację na mocy art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.