I C 577/17 · Sąd powszechny

UZASADNIENIE Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. w pozwie skierowanym przeciwko (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. wniosła uzgodnienie: treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla nieruchomości składających się z działek nr (...) o pow. 0,3032 ha, położonej w S. gm. S. z rzeczywistym stanem prawnym, przez wykreślenie prawa własności nieruchomości na rzecz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. i wpisanie w to miejsce prawa własności na rzecz powódki oraz treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla nieruchomości składających się z działki nr(...) o pow. 603 m 2 o położonej w S. gm.

S. z rzeczywistym stanem prawnym, przez wykreślenie prawa własności nieruchomości na rzecz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. w ½ części i wpisanie w to miejsce prawa własności na rzecz powódki a także o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że w dniu 8 marca 2013 r. w formie aktu notarialnego zawarto umowę sprzedaży przez powódkę na rzecz pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. przedmiotowych nieruchomości. Powodową spółkę reprezentował S. P., który w momencie zawierania umowy nie był uprawniony do reprezentowania powódki.

Prawomocnym Wyrokiem (...) S. P. został skazany m.in. za to działanie. Umowa sprzedaży z dnia 8.08.2013 r. winna zostać zatem uznana za nieważną na podstawie art.58 k.c. Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc, że prawomocny Wyrok wydany w sprawie karnej nie zawiera w sobie określenia zamiaru towarzyszącego wspólnikom pozwanej. Powódka nie występowała o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, a tylko na takiej drodze mogłaby rościć sobie prawo do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ponadto, skoro S. (...)dokonał czynności prawnej w imieniu powodowej spółki nie będąc do tego umocowany, to przeciwko niemu a nie pozwanemu przysługuje powódce roszczenie o zapłatę. (k.60) Pozwani K. M., A. M., A. J., M. J. nie ustosunkowali się do pozwu. Pismem z dnia 12.04.2018 r. powód sprecyzował swoje żądanie w części dotyczącej uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym, wskazując że dotyczy ono nieruchomości składającej się z działki nr (...) o pow. 0,055 ha. (k.125) Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dla nieruchomości położonej w S. gm. S., składającej się z działki nr (...) o pow. 0,055 ha prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W dziale drugi księgi wieczystej wpisani są jako właściciele: (...) spółka ograniczoną odpowiedzialnością w O. w organizacji w ½ części, K. M. i A. M. w 1/6 części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, A. J. i M. J. w 2/6 części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dla nieruchomości położonej w S. gm. S., składającej się z działek nr (...) o pow. 0,3032 ha prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

W dziale drugi księgi wieczystej wpisany jest jako właściciel (...) spółka ograniczoną odpowiedzialnością w O. w organizacji. Umową darowizny z dnia 1.08.2011 r. H. F. darowała S. P. 500 udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w O.. Kapitały te reprezentowały całość kapitału zakładowego spółki. Umową darowizny z dnia 19.03.2012 r. S. P. darował H. F. 500 udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w O.. Kapitały te reprezentowały całość kapitału zakładowego spółki.

Uchwałą z dnia 10.06.2013 r. zgromadzenie wspólników spółki z ograniczona odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W., w związku z nabyciem przez S. P. umową darowizny z dnia 1.08.2011 r. 500 udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W. i zastania przez niego nowym właścicielem spółki, powołało S. P. z dniem 10.06.2013 r. na Prezesa Zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W.. Na podstawie uchwały z dnia 10.06.2013 r., postanowieniem z dnia 24.07.2013 r.(...)wykreślił w rubryce dotyczącej danych wspólników – H.

F. a wpisał – S. P. i w rubryce dotyczącej organu uprawnionego do reprezentacji podmiotu wykreślił – M. P. a w jej miejsce wpisał – S. pawłowskiego. Umową sprzedaży z dnia 8.08.2013 r. zawartą w formie aktu notarialnego, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W., w której imieniu działał S. P. sprzedała (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji w O. własność nieruchomości składającej się z działek nr (...) o pow. 0,3032 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i udział wynoszący ½ części we własności nieruchomości składającej się wówczas z działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Działka nr (...) uległa następnie podziałom i obecnie księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla działki nr (...). (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W. z dnia 26.07.2013 r. odwołano ze składu zarządu spółki i pełnionej funkcji Prezesa zarządu – S. P. i na jego miejsce powołano – M. P.. Zmiany te zostały w Krajowym Rejestrze Sądowym na mocy postanowienia Sąd Rejonowy dla M.St. (...)z dnia 9.10.2013 r. Prawomocnym Wyrokiem Sądu(...)z dnia 17.05.2016 r. w sprawie VII K 574/15, S. P. został skazany m.in. za to, że w dniu 8.08.2013 r. działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej w krótkich odstępach czasu w wykonaniu z góry powziętego zamiaru poprzez wprowadzenie w błąd osoby uprawnionej do wystawienia dokumentu – Notariusza E. B. co do tego, że jest uprawniony do reprezentowania (...) Sp. z o.o., wyłudził poświadczenie nieprawdy w postaci zawarcia aktu notarialnego trzech umów zbycia nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. w organizacji m.in. nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dokumentów: k. 13-54, akt księgi wieczystej nr (...) k. 2-62, akt księgi wieczystej nr (...) k.1-30, zeznań M. P. przesłuchanej w charakterze powoda k. 116

Sąd zważył, co następuje:

Zdaniem Sądu roszczenie powoda w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego zasługuje na uwzględnienie. Sąd oparł się na dowodach przedstawianych przez stronę w postach dokumentów: odpisów z ksiąg wieczystych nr (...), umów darowizn, uchwał zgromadzenia wspólników spółki z ograniczona odpowiedzialnością (...) w W., dokumentów z akt ksiąg wieczystych nr (...) i zeznań przesłuchanej w charakterze strony powodowej M. P., uznając je za wiarygodne. Pozwany (...) Sp. z o.o. nie kwestionował wiarygodności tych dowodów i nie przedstawił dowodów podważających ich wiarygodność.

Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011 r. w sprawie V CSK 189/10, powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. służy ochronie interesu osoby nie wpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej a jego hipotezą objęte są wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej, były nieważne.

Ustalenie, że umowa sprzedaży nieruchomości była sprzeczna z ustawą i z tego powodu jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.) powoduje to, że kupujący nie nabywa prawa własności nieruchomości wobec nieważności umowy sprzedaży, bez względu na to, czy był w dobrej wierze w rozumieniu art. 5 i art. 6 u.k.w.h. W świetle art. 6 u.k.w.h. do obalenia domniemania dobrej wiary nabywcy wystarcza możliwość zarzucenia mu braku zwykłej staranności przy ocenie czy rzeczywiście zbywca wpisany jako właściciel w księdze wieczystej jest właścicielem nieruchomości, a ocena ta powinna uwzględniać okoliczności mogące świadczyć o nieważności umowy, na podstawie której zbywca nabył nieruchomość.

Również w wyroku z dnia 24 stycznia 2004 r. sygn. akt III CKN 405/99 OSN 2002/11/142, Sąd Najwyższy stwierdził, że ustalenie nieważności umów, na podstawie których pozwani zostali ujawnieni w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, wyklucza objęcie jej nabywców ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h). Dobra wiara nabywców i odpłatność sanuje brak uprawnienia do skutecznego rozporządzania nieruchomością ale nie decyduje o ważności umowy, która może zależeć od zdolności do czynności prawnych jej stron, dochowania wymaganej formy czynności czy sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Natomiast w uzasadnieniu Wyroku z dnia 30.03.2012 r. w sprawie III CSK 204/11 Sąd Najwyższy stwierdził, że zgodnie z art.58 § 1 k.c. bezwzględnie nieważna jest czynność prawna wypełniająca znamiona przestępstwa lub podjęta w celu popełnienia przestępstwa i zbędne jest badanie jej w aspekcie bezskuteczności zawieszonej. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r. wydanym w sprawie III CSK 56/09 zawarto stwierdzenie, że dla nieważności czynności prawnej nie jest wymagana nieuczciwość wszystkich jej stron, czy świadomość nieuczciwości kontrahenta przez drugiego uczestnika umowy.

Z dowodów zebranych w sprawie wynika, że umową sprzedaży z dnia 8.08.2013 r. zawartą w formie aktu notarialnego, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W., w której imieniu działał S. P. sprzedała (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji w O. własność nieruchomości składającej się z działek nr (...) o pow. 0,3032 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i udział wynoszący ½ części we własności nieruchomości składającej się wówczas z działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Obecnie księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla działki nr (...). Prawomocnym Wyrokiem Sądu Rejonowego w (...) z dnia 17.05.2016 r. w sprawie (...), S. P. został skazany m.in. za to, że w dniu 8.08.2013 r. działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej w krótkich odstępach czasu w wykonaniu z góry powziętego zamiaru poprzez wprowadzenie w błąd osoby uprawnionej do wystawienia dokumentu – Notariusza E. B. co do tego, że jest uprawniony do reprezentowania (...) Sp. z o.o., wyłudził poświadczenie nieprawdy w postaci zawarcia aktu notarialnego trzech umów zbycia nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. w organizacji m.in. nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), tj. za czyn z art.272 k.k. .

Zgodnie z art. 11 k.p.c. ustalenia wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego co do popełnienia przestępstwa wiążą sąd w postępowaniu cywilny. W oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy należy, zatem przyjąć, że S. P. zawierając umowę sprzedaży z dnia 8.08.2013 r. wypełnił znamiona przestępstwa z art. 272 k.k., a zatem umowa z dnia 8.08.2013 r. jest bezwzględnie nieważna. Z tych też względów na mocy powołanych przepisów orzeczono jak w sentencji. O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 k.p.c. uznając, że należy je zasądzić jedynie od pozwanego (...) sp. z o.o. w O., jako strony pozwanej, której dotyczyło rozstrzygnięcie. z/ 1. (...) 2. (...) (...) sp. z o.o., 3. (...) (...)