X GC 176/15 · Sąd powszechny

Sygn. akt X GC 176/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 marca 2017 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach, X Wydział Gospodarczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Iwona Wańczura Protokolant: Katarzyna Bocian po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2017 r. w Gliwicach na rozprawie sprawy z powództwa: B. K. przeciwko : (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P. o zapłatę 1. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 133 579,25 zł (sto trzydzieści trzy tysiące pięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych dwadzieścia pięć groszy) z ustawowymi odsetkami do 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. od kwot: a) 18.607,23 zł (osiemnaście tysięcy sześćset siedem złotych dwadzieścia trzy grosze) od dnia 11 września 2012 r., b) 6.202,41 zł (sześć tysięcy dwieście dwa złote czterdzieści jeden groszy)od dnia 11 września 2012 r., c) 6.202,41 zł (sześć tysięcy dwieście dwa złote czterdzieści jeden groszy)od dnia 11 października 2012 r., d) 6.202,41 zł (sześć tysięcy dwieście dwa złote czterdzieści jeden groszy)od dnia 13 listopada 2012 r., e) 6.202,41 zł (sześć tysięcy dwieście dwa złote czterdzieści jeden groszy)od dnia 11 grudnia 2012 r. , f) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 21 stycznia 2013 r., g) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 lutego 2013 r., h) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 marca 2013 r., i) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 kwietnia 2013 r., j) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 maja 2013 r., k) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 czerwca 2013 r., l) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 lipca 2013 r., m) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 sierpnia 2013 r., n) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 września 2013 r., o) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 października 2013 r., p) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 13 listopada 2013 r., q) 6.431,90 zł (sześć tysięcy czterysta trzydzieści jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) od dnia 11 grudnia 2013 r., r) 6.489,79 zł (sześć tysięcy czterysta osiemdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt dziewięć groszy) od dnia 11 stycznia 2014 r., s) 6.489,79 zł (sześć tysięcy czterysta osiemdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt dziewięć groszy) od dnia 11 lutego 2014 r.;

2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 11 921,22 zł (jedenaście tysięcy dziewięćset dwadzieścia jeden złotych dwadzieścia dwa grosze) tytułem kosztów procesu;

3. nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Gliwicach) kwotę121,38 zł (sto dwadzieścia jeden złotych trzydzieści osiem groszy) tytułem zwrotu wydatków. SSO Iwona Wańczura Sygn. akt X GC 176/15

UZASADNIENIE

Powódka B. K. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. kwoty 133 579,25 zł z ustawowymi odsetkami od należności składających się na tę kwotę oraz kosztów procesu. Twierdziła, że od 4 października 2004 r. do31 maja 2009 r. wynajmowała lokal użytkowy, stanowiący jej własność,a położony w Z. przy ul. (...) D., M., (...) Spółce jawnej w D., która dokonała zmiany sposobu użytkowania lokalu na działalność gastronomiczną. Od 1 czerwca 2009 r. do31 maja 2014 r. na podstawie umowy zawartej na ten okres najemcą lokalu była pozwana, wykorzystując go również do prowadzenia działalności gastronomicznej.

Umowa nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez najemcę. Czynsz wynosił 5 600 zł i miał być waloryzowany. Od grudnia 2011 r. pozwana , korzystając z lokalu i nie zgłaszając do niego żadnych zastrzeżeń, przestała płacić czynsz i za okres od grudnia 2011 r. do maja 2012 r. został ona zasądzony wyrokiem Sądu Rejonowego w Gliwicach, sygn. akt VII GC 671/13. W piśmie z 31 maja 2012 r. pozwana złożyła powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, wskazując jako podstawę art. 682 kc i twierdząc, że wady lokalu zostały stwierdzone przez Kierownika Rejonowego Zakładu Kominiarskiego Nr 27.

Powódka nie zgodziła sięz tymi zarzutami, nie uznając tym samym skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Uzyskała opinię mistrza kominiarskiego, z której wynikała możliwość prowadzenia działalności gospodarczej po wykonaniu niewielkich poprawek.W posiadanie lokalu powódka weszła dopiero w czerwcu 2014 r, po otrzymaniu kluczy. Zastała go zdewastowany, a pozwany zdemontował kocioł CO. Dochodzi czynszu (bez podatku Vat) za okres od czerwca 2012 r. do maja2014 r. Od wydanego 23 marca 2015 r. nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwana złożyła sprzeciw, domagając się odrzucenia pozwu, gdyż powódka na tej samej podstawie sporu przegrała już sprawę przed Sądem Rejonowym w Gliwicach, sygn. akt VII GC 86/13, a w razie uznania, że nie zachodzą przesłanki do odrzucenia pozwu wniosła o oddalenie powództwai zasądzenie kosztów postępowania.

Zarzuciła, że przyczynę wypowiedzenia,a wcześniej niepłacenia czynszu, stanowiło nieprzystosowanie lokalu do prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Lokatorzy skarżyli się, że budynek wskutek działalności lokalu nadmiernie się nagrzewa i roznoszą się po nim zapachy z kuchni, a akustyka budynku powoduje w godzinach wieczornych zakłócenia ich spokoju. W 2012 r. kominiarze oświadczyli pozwanej, że lokal nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej i właściciel powinien poczynić odpowiednie inwestycje, o co pozwana – bez rezultatu - prosiła powódkę kilkakrotnie w pierwszych miesiącach 2012 r.

W dniu 30 maja 2012 r. kominiarze oświadczyli, że dalsze użytkowanie lokalu zagraża życiu i zdrowiu pracowników, klientów oraz mieszkańców kamienicy, co zmusiło pozwaną do wypowiedzenia umowy, które wysłała powódce 4 czerwca 2012 r. przez Pocztę Polską (przesyłki nie podjęto) i drogą elektroniczną. W piśmie informowała, że oddaje lokal do dyspozycji powódki, a celem odebrania kluczy prosio niezwłoczny kontakt. Wobec braku kontaktu, klucze przesłane zostały pocztą kurierską, lecz powódka ich nie odebrała. Demontaż kotła CO oraz wzmocnienie komina, który był w bardzo złym stanie, stanowiło realizację wytycznych kominiarzy, którzy uznali – już po zawarciu umowy – że kocioł gazowy nie może funkcjonować w wynajmowanym lokalu, a powódka o tych wytycznych wiedziała.

Możliwość korzystania z lokalu zostało drastycznie ograniczone uchwałą właścicieli nieruchomości, a to do godziny 22.00. Prawomocnym postanowieniem z 9 czerwca 2015 r. Sąd odmówił odrzucenia pozwu (k.147). Sąd ustalił: Powódka jest właścicielką lokalu położonego w Z. przy ul. (...). Z lokalu tego, o charakterze użytkowym od 2004 r. korzystał najemca – spółka jawna (...), M., S., na zlecenie której sporządzony został projekt budowlany mgr. inż. arch. K. K. w związku ze zmianą sposobu użytkowania lokalu handlowego, obejmujący m.in. rozwiązania instalacyjne.

W dniu 1 czerwca 2009 r. strony zawarły umowę najmu powyższego lokalu na okres do 31 maja 2014 r, przewidując możliwość jej wcześniejszego rozwiązania jedynie na skutek wypowiedzenia przez wynajmującą w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę przez dwa pełne miesiące. Czynsz ustalono na kwotę 5 600 zł netto z prawem waloryzacji. Najemca zapewnił, że zapoznał się ze stanem technicznym i wyposażeniem przedmiotu najmu i akceptował go. Wszelkie nakłady poniesione na remont i adaptację lokalu miał ponosić najemca na własny koszt bez możliwości odliczenia. dowód: informacja – k.9, projekt budowlany – k.11-19, umowa najmu – k.34-36 Pozwana pismami z 12 kwietnia i 11 maja 2011 r. zwracała się do powódki o obniżenie czynszu z uwagi na spadek obrotów.

W pierwszym piśmie informowała, że z tego powodu zamknęła restaurację w styczniu 2011 r. do „nadal”. Powódka nie wyraziła zgody na tę propozycję. W związku z przeznaczeniem lokalu na cele prowadzenia działalności gastronomicznej w 2004 r. na zlecenie powódki A. M. przeprowadzał generalny remont, a kolejny remont (lifting) przed drugim najemcą, wówczas lokal był w dobrym stanie, natomiast latem 2014 nadawał się do generalnego remontu. Powódka oddała lokal z instalacjami gazowymi: COi kuchennymi, a odebrała bez pieca, zdewastowany, bo na jesieni 2011 r. pozwana zdemontowała kocioł CO, nie informując o tym powódki.

W lokalu było wówczas zimno, ogrzewany był elektrycznie. Jedna z lokatorek skarżyła się na zapachy, unoszące się z lokalu i hałas wentylatorów, poza tym nie było problemów z lokatorami, jedynie przeszkadzały im hałasy w późnych godzinach nocnych. Lokal początkowo był czynny do godziny 24.00, a w piątki i soboty jeszcze dłużej: pozwana podaje godziny: 3.00 do 4.00, pracownice: 1.00 do 2.00, po podjęciu uchwały przez wspólnotę – do 22.00. dowód: zeznania świadków: A. M. – k.182, 184, pracownic pozwanej: J. F., C. P., D.

K., I. J., M. B. – k. 182-184 Przed Sądem Rejonowym w Gliwicach pod sygn. akt VII GC 671/13 toczyła się sprawa o zapłatę czynszu za okres od grudnia 2011 r. do maja 2012 r, przy czym postępowanie w części zostało umorzone wobec uiszczenia należności. Straż Miejska w Z. pismem z 11 czerwca 2012 r. poinformowała, że nie przeprowadzała w lokalu przy ul. (...) interwencji i nie otrzymywała zgłoszeń zakłócaniu ładu i porządku publicznego, związanych z działalnością lokalu. W dniu 17 października 2011 r. mistrz kominiarski A.

K. ze Spółdzielni Pracy (...) w S. po sprawdzeniu stanu technicznego urządzeń kominowych lokalu stwierdził, że pomimo wcześniejszych ustaleń nadal nie został usunięty łącznik z pieca CO gazowego, należy go usunąć, odłączyć od komina oraz zabezpieczyć (szczelnie zamurować) otwór pozostały po demontażu. W wyniku kontroli z 30 maja 2012 r. kominiarz A. F. w opinii nr (...), zatwierdzonej przez A. K. stwierdził, żew dalszym ciągu nie został zaślepiony otwór po kotle CO, brak możliwości stosowania urządzeń gazowych oraz brak przewodów kominowych wentylacyjnych grawitacyjnych.

Uchwałą z 21 marca 2012 r. wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) wyznaczyła czas pracy lokalu do godziny 22.00. W dniu 31 maja 2012 r. pozwana sporządziła pismo określone jako wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego, wskazując jako podstawę przepisy art. 682 kc i 664 kc, a przyczynę – ujawnienie przez mistrza kominiarskiego wad lokalu, stwarzających zagrożenie zdrowia najemcy i osóbu niego zatrudnionych. Informowała o opuszczeniu lokalu w dniu 30 maja 2012 r. i oddaniu go do dyspozycji, prosząc o kontakt celem odebrania kluczy.

Żądała obniżenia czynszu za kwiecień i maj 2012 r. z uwagi na ograniczenie działalności do godzin od 8.00 do 22.00, wynikające z uchwały właścicieli nieruchomości. W odpowiedzi z 4 czerwca 2012 r. powódka uznała wypowiedzenie za bezzasadne. Wskazała, że lokal nigdy nie był całodobowym, a pozwana zdemontowała kocioł CO bezprawnie bez porozumienia. W kolejnym piśmiez 9 lipca 2012 r. powódka informowała, że uważa umowę nadal za wiążącą, negowała, by stan lokalu powodował zagrożenie zdrowia. Dołączyła opinię nr (...) z 9 lipca 2012 r, sporządzoną na jej wniosek, także przez Spółdzielnię Pracy (...) w S., którą podpisał również mistrz kominiarski A.

K.. Stwierdził w niej, że istnieje możliwość podłączenia kotła CO gazowego z zamkniętą komorą spalania do istniejącego przewodu po piecu CO i z otwartą komorą spalania i wykorzystania wentylacji wyciągowej mechanicznej do dobudowanego przewodu oraz zamontowania wentylatora nawiewnego tej samej mocy do wywiewny. W tym wypadku nie potrzeba wentylacji grawitacyjnej (zabroniona), przewód spalinowy zabezpieczyć wkładem kwasoodpornym. W drugim wariancie przewiduje się zachowanie wentylacji mechanicznej do dobudowanego przewodu, ciepła woda oraz ogrzewanie będą zasilane energią elektryczną; w miejsce zlikwidowanego kotła CO gazowego można zamontować kratkę wentylacyjną bez żaluzji.

Po wykonaniu jednego z wariantów można prowadzić działalność gastronomiczną. Pozwana odmówiła przyjęcia tej przesyłki. Opinie kominiarskie z 23 lipca 2013 r. i 23 października 2014 r. wskazują, że przewód kominowy spalinowy jest zdewastowany i nieszczelny. Aktualnie lokal został przekwalifikowany i wyremontowany. dowód: pisma – k.131, 132, informacja Straży – k.134, wyrok – k.40, uchwała – k.109, wypowiedzenie – k.41, 42, opinie – k.43,141,144 i 147, pismo powódki, dowód nadania – k.44, 45, opinia – k.47, dowód wysłania – k.48 Zdaniem biegłego sądowego J.

S., opartym na projekcie budowlanym, nie było potrzeby zamieniania czegokolwiek z instalacji spalinowo – wentylacyjnej, tzn. możliwe, właściwe i bezpieczne było dalsze użytkowanie odłączonego kotła CO. Protokół Spółdzielni Pracy (...) z 9 lipca 2012 r., wymieniając możliwe sposoby naprawy instalacji gazowejw I wariancie wymienia propozycję zgodną z projektem budowlanym, zmienionym przez demontaż pieca CO, a w II wariancie przedstawia inną możliwość jej funkcjonowania. Biegły stwierdził, że na podstawie opinii kominiarskich i nieprofesjonalnych zeznań ich autorów nie był w stanie ustalić stanu instalacji w lokalu, bo opinie zawierały jedynie postulaty jej naprawy.

Kominiarze nie znali projektu budowlanego. dowód: opinia biegłego – k.209-216, wyjaśnienia złożone na rozprawie - k.341, 343 (3.21- 26.23) W okresie od września 2012 r. do lutego 2014 r. powódka obciążyła pozwaną 19 fakturami Vat z tytułu czynszu za kolejne miesiące: - (...) za czerwiec, lipiec i sierpień 2012 r. na kwotę netto 18 607,23 zł, - (...), (...), (...) i (...) na kwoty netto 6 202,41 zł, - (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) na kwoty netto 6 431,90 zł, - (...) i FV/8/2014 zł na kwoty netto 6 489,79 zł.

W 8 przypadkach pozwana nie podjęła korespondencji zawierającej faktury. W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty dochodzonej obecnie kwoty pozwana podała, że podane numery faktur są jej nieznane. dowód: faktury i dowody wysłania – k.50-76, wezwanie – k.77, 78, odpowiedź – k. 80 Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów oraz zeznań świadków oraz stron (k. 349, 350), przy czym wiceprezesowi zarządu pozwanej Sąd nie dał wiary odnośnie do podawanych przez niego przyczyn wypowiedzenia umowy, wobec niekonsekwencji jego zeznań w porównaniu z treścią pism, w których prosił o obniżenie czynszu.

Z kolei na zeznaniach świadków – kominiarzy A. K. i A. F. (k,252, 253) Sąd oparł ustalenia w zakresie, w jakim były zgodnez wydanymi przez nich opiniami i w opinii biegłego wykazywały przydatność dla poczynienia tych ustaleń. Sąd zważył: Strony łączyła umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony. Zgodnie zatem z art. 673 § 3 kc, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Umowa stron nie przewidywała możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę.

Uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu pozwana upatrujew przepisach ustawy: art. 682 lub 664 § 2 kc. Wynikający z art. 673§ 3 kc zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony,w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 kc – wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 października 2012 r, V ACa 697/11).

Sąd akceptuje powyższy pogląd, tyle że okoliczności sprawy nie wskazują, by zaistniały przesłanki określone w powołanych przez pozwaną przepisach. Art. 682 kc stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Niewątpliwie w chwili objęcia lokalu jego instalacja gazowa funkcjonowała prawidłowo, pozwana nawet nie twierdzi, by było inaczej.

To pozwana, bez zgody powódki, zdemontowała kocioł CO. Nie wskazała przyczyny takiego postępowania ani, by wzywała powódkę jako wynajmującą do naprawy lub wymiany tego urządzenia. Jest więc odpowiedzialna za dokonanie zmiany, niezgodnej z projektem budowlanym, która spowodowała nieprawidłowości stwierdzone przez kominiarzy. Utrzymanie dotychczasowego rozwiązania, zgodnego z tym projektem, zapewniało – jak wskazał biegły – bezpieczeństwo użytkowników lokalu. Z kolei, zgodnie z art. 664 § 2 kc, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Powtórzyć należy, że wady powstałe później zaistniały na skutek samowolnego działania pozwanej. Nadto, pozwana nie wykazała, by informowała o nich powódkę, nie miała ona więc nawet możliwości usunąć ich w odpowiednim czasie. O przyczynie wypowiedzenia – wadach instalacji – pozwana informowała dopiero w oświadczeniu o wypowiedzeniu. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 KC powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego - w każdej prawnie dozwolonej formie - do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku (wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r, V CSK 467/12).

Niezależnie od powyższych wniosków wskazać należy, że z okoliczności sprawy wynika, że podana przez pozwaną przyczyna wypowiedzenia stanowiła jedynie pretekst do osiągnięcia celu, jakim miało być rozwiązanie umowy. Pozwana utrzymywała, że lokal był dochodowy i zainteresowana była jego prowadzeniem, a jedynie ze względu na warunki zagrażające zdrowiu jej pracowników i klientów stało się to niemożliwe. Tymczasem z jej pisma wnoszącego o obniżenie czynszu wynikają odmienne fakty, skoro informowała o niefunkcjonowaniu lokalu przez kilka miesięcy i to jeszcze w okresie, kiedy uchwała wspólnoty nie ograniczyła godzin prowadzenia działalności.

Umowa stron nie regulowała godzin otwarcia lokalu, wynajmująca nie zapewniała więc pozwanej o możliwości nieograniczonego czasu funkcjonowania lokalu. Również zeznania świadków – pracownic nie potwierdziły, by były one przerażone warunkami i nie chciały w nich pracować. Narzekały wyłącznie na niską temperaturę. Skoro więc ustalono, że pozwana nie była uprawniona wypowiedzieć umowy, zobowiązana jest za okres jej obowiązywania uiścić czynsz, a tow oparciu o przepis art. 659 § 1 kc, stanowiący, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Powódka dochodziła należności w wysokości netto, gdyż jak wskazała w uzasadnieniu pozwu, na podstawie art. 89a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od podatku id towarów i usług skorzystała z tzw. ulgi za złe długi. Wobec stwierdzonej bezskuteczności wypowiedzenia nieistotne pozostają okoliczności związane z przekazaniem powódce kluczy do lokalu. O odsetkach Sąd orzekł na mocy art.481 § 1 kc, a o kosztach procesu - na podstawie art. 98 kpc, uwzględniając, że powódka uiściła opłatę od pozwu – 6 679 zł, wydatki w postaci zaliczki na biegłego – 1 625,22 zł i koszty wynagrodzenia pełnomocnika – 3 617 zł, określone w § 6 pkt 6rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Orzeczenie zawarte w punkcie 3. wyroku uzasadnia przepis art.83 ust.2 ustawy o kosztach sadowych w sprawach cywilnych. SSO Iwona Wańczura