III Ca 844/17 · Sąd powszechny

Sygn. akt III Ca 844/17

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 sierpnia 2017 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2017 r. w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa P. G. i D. G. (1) przeciwko T. S. o zapłatę na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Żorach z dnia 8 lutego 2017 r., sygn. akt I C 811/16 1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a) zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 kwietnia 2016 r., b) zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

2. zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.400 zł (tysiąc czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania odwoławczego w tym 900 zł (dziewięćset złotych) zastępstwa prawnego. SSO Leszek Dąbek Sygn. akt III Ca 844/17

UZASADNIENIE

Powodowie P. G. i D. G. (2) żądali zasądzenia na ich rzecz solidarnie od pozwanej T. S. kwoty 10 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zwrotu kosztów procesu. Uzasadniając żądanie twierdzili, iż zawarli z pozwaną umowę przedwstępną, wpłacili zaliczkę, która nie zostało zwrócona, pomimo iż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek nieotrzymania przez powodów kredytu na zakup nieruchomości z przyczyn leżących po stronie pozwanej – niezgodności budynku z projektem. Sąd Rejonowy w Żorach sporządził w dniu 20 07 2016r. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym polecił pozwanej zapłacić powodom solidarnie dochodzone należności.

Pozwana T. S. wnosiła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Podnosiła, że odstępstwa od projektu budowlanego nie są przeszkodą do oddania budynku do użytkowania, a wymagają jedynie projektu zastępczego. Podniosła także, iż powodowie posiadali pełna wiedzę o stanie budynku przed zawarciem umowy. Zakwestionowała także podane przez powodów przyczyny nieuzyskania kredytu. Sąd Rejonowy w Żorach w wyroku z dnia 8 02 2017r. oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu.

W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia przywołał regulację art. 354 § 1 k.c., art. 389 k.c. i wskazał, iż powodowie zobowiązani byli do wykazania, że zachodzi jedna z dwóch przewidzianych w umowie przedwstępnej sytuacji obligującej pozwaną do zwrotu zaliczki – nieuzyskanie przez kupujących kredytu hipotecznego bądź niezawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie przedającego czyli pozwanej. Żadna z powyższych okoliczności nie została wykazana. Powodowie nie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego. Bank (...) wydał pozytywną decyzję kredytową, a jedynie na skutek wycofania się T.

G. (1) z zawarcia umowy w charakterze współkredytobiorcy nie doszło do sfinalizowania umowy. Powodowie nie wykazali również faktu niezawarcia umowy z innych przyczyn leżących po stronie pozwanej, co upoważniałoby do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zaliczki zgodnie z § 6 umowy. Następnie wskazując na treść 355 § 1 k.c. stwierdził, iż wybór oferty sprzedaży nieruchomości powinien być poprzedzony dochowaniem należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości, w szczególności co do obiektywnie istniejących okoliczności związanych ze stanem techniczno-prawnym nieruchomości, który jest możliwy do stwierdzenia na podstawie zapisów w księdze wieczystej, rejestrze gruntów, czy wreszcie dokumentacji budowlanej.

Uznał, że prawo pozwanej do zatrzymania zaliczki wynika przede wszystkim z faktu uzyskania przez pozwaną pozytywnej decyzji kredytowej w (...) Banku (...) S.A. i nieskorzystania przez powodów z tej oferty z powodów niezależnych od pozwanej. Kosztami procesu obciążył powodów. Orzeczenie zaskarżyli powodowie P. G. i D. G. (2) , którzy wnosili o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego, bądź uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z orzeczeniem o kosztach.

Zarzucił, że przy ferowaniu wyroku naruszono regulacje: - art. 233 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, polegające m.in. na nierozważeniu całości zgromadzonego materiału dowodowego, błędną ocenę materiału dowodowego oraz wyprowadzenie wniosków sprzecznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sposób przekraczający granice swobodnej oceny dowodów, tj:  błędną ocenę zapisów umowy przedwstępnej, wyprowadzenie wniosków sprzecznych ze zgodnym zamierzeniem stron podpisujących umowę oraz nieprawidłową analizę postanowień umownych, która to błędna ocena doprowadziła do uznania, że nie zachodzą przesłanki z § 5 i 6 umowy przedwstępnej obligujące pozwaną do zwrotu otrzymanej zaliczki;

 brak uznania, że w niniejszej sprawie kwota otrzymana przez pozwaną stanowiła zaliczkę, a nie zadatek, a tym samym istnieje konieczność jej zwrotu w przypadku niedojścia umowy finalnej do skutku,  błędną ocenę zeznań świadka P. J., K. S. oraz zeznań powodów i uznanie, że powodowie nie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego oraz błędne stwierdzenie, że wycofanie się T. G. (2) z zawarcia umowy w charakterze współkredytobiorcy nie było spowodowane działaniem pozwanej,  błędne uznanie, że nie zachodzi jedna z dwóch przewidzianych w umowie przedwstępnej sytuacji obligujących pozwaną do zwrotu zaliczki; - art. 355 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że strona powodowa nie dochowała należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości; - art. 410 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i brak uznania, że zaliczka przekazana pozwanej stanowi w świetle zaistniałych okoliczności świadczenie nienależne, które powinno podlega zwrotowi na rzecz strony powodowej.

W uzasadnieniu między innymi podnosili, że precyzyjna analiza § 5 umowy przedwstępnej z dnia 10 10 2015r. nakazuje uznanie, że w sytuacji nieudzielenia przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości kwota otrzymana przez pozwaną ulega zwrotowi. Zatem powodowie nie byli zobligowani do zwracania się do nieokreślonej liczy banków z wnioskiem o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości. Podkreślili także, że mBank nie udzieli im kredytu , gdyż budynek był wybudowany niezgodnie z projektem, o czym pozwana nie poinformowała powodów przed zawarciem umowy przedwstępnej i przekazaniem zaliczki.

W odpowiedzi na apelację pozwana T. S. wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych solidarnie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:

Sąd pierwszej instancji trafnie zakwalifikował roszczenie powodów przyjmując, że mają one źródło w postanowieniach zawartej przez strony w dniu 10 10 2015r. umowy przedwstępnej , a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę. Ustalenia faktyczne składające się na podstawę faktyczną orzeczenia mają podstawę w informacjach zawartych przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wiarygodnych źródłach dowodowych. Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji . Powództwo zostało oparte na twierdzeniu, iż powodowie skutecznie odstąpili od umowy, co z mocy postanowień § 6 zawartej przez strony rodzi po stronie pozwanej obowiązek zwrócenia im uiszczonej przez nich pozwanej kwoty 10.000zł.

Równocześnie z postanowień § 1 umowy wynika, że pozwana zapewniła skarżących, że nieruchomość jest wolna od jakikolwiek wad, ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych. Z wiarygodnych zeznań powoda P. G. wynika, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy miał być w chwili przeniesienia własności nieruchomości zdolny do zamieszkania. W sprawie bezspornym jest, że został on wybudowany niezgodnie z projektem (zmieniono kształt połaci dachu), co w konsekwencji doprowadziło do zmiany jego kubatury poddasza i co za tym idzie kubatury całego budynku i dlatego żeby można było w nim zamieszkać pozwana jako inwestor powinna była uzyskać decyzję zezwalająca na jego użytkowanie.

Z materiału sprawy wynika, że takiej decyzji ona nie uzyskała, przez co nie-możliwe było zgodne z prawem zamieszkanie w budynku Z tej przyczyny nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy była dotknięta wadą prawną, co samo w sobie – w świetle postanowień § 6 umowy – rodziło po stronie powodów skuteczne względem pozwanej uprawnienie do odstąpienia od umowy (niezależnie od tego pozwana zobowiązywała się wobec powodów do jej usunięcia z czego się także nie wywiązała). W tej sytuacji złożone przez skarżących oświadczenie o odstąpieniu od umowy było skuteczne a z chwilą jego złożenia pozwanej po ich stronie powstało – z mocy przywołanych postanowień umowy - skutecznie względem niej roszczenie o zwrot uiszczonej jej kwoty 10.000zł.

Do chwili obecnej kwota ta nie została przez pozwaną uiszczona powodom, co w połączeniu z powyższym czyniło powództwo uzasadnionym, co jednak nie znalazło prawidłowego odzwierciedlenia w zaskarżonym wyroku. Czyni to apelację uzasadnioną i prowadziło do zmiany zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w oparciu o regulację art. 386 § 1 k.p.c. Resumując z podanych względów zaskarżony wyrok jest wadliwy i dlatego apelację powodów jako uzasadnioną uwzględniono orzekając jak w sentencji w oparciu o regulację art. 386 § 1 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosując regulację art. 98 § 1 k.p.c. i § 10 ust. 1 pkt 1 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 10 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804), biorąc pod uwagę, iż pozwana uległa w całości w postępowaniu odwoławczym i powinna zwrócić powodom poniesione przez nich w tym postępowaniu koszty opłaty od apelacji w kwocie 500zł i zastępstwa przez fachowego pełnomocnika w wysokości 900zł.

SSO Leszek Dąbek