Landlord wins rent arrears case; unfair rent increase clause voided; VAT on collection fees rejected.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 12092556 CV EXPL 26-4262 datum uitspraak: 24 juni 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats 1], eiser, gemachtigde: Ahrends B.V., tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: [woonplaats 2], gedaagden, die niet in de procedure zijn verschenen. Eiser wordt hierna ‘[eiser]’ genoemd en gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 26 januari 2026, met bijlagen; de rolbeslissing van 4 maart 2026; de akte van [eiser] van 12 maart 2026, met bijlagen. 1.2. Tegen [gedaagden] is verstek verleend (artikel 139 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)).

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagden] hebben van 1 december 2024 tot 1 oktober 2025 van [eiser] de woning aan de [adres] gehuurd. Er is op dit moment nog een huurachterstand. [eiser] eist dat [gedaagden] de huurachterstand van € 5.840,-, vermeerderd met kosten en rente, betalen. 2.2. De kantonrechter oordeelt dat de vordering wordt toegewezen, behalve een deel van de incassokosten. De incassokosten worden voor een bedrag van € 140,07 afgewezen, omdat [eiser] de incassokosten heeft verhoogd met dit bedrag aan btw, terwijl niet in de veertiendagenbrief staat dat hij de btw niet kan verrekenen (artikel 2 lid 3 van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten).

Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd. [eiser] is een handelaar 2.3. Een ‘handelaar’ is een natuurlijk persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf . De vraag is of [eiser] moet worden aangemerkt als handelaar. In zijn akte van 12 maart 2026 verklaart [eiser] dat hij als natuurlijk persoon en in de hoedanigheid van verhuurder meer dan één huurovereenkomst heeft gesloten. De kantonrechter oordeelt dat hieruit volgt dat [eiser] als handelaar moet worden aangemerkt. Omdat [eiser] als verhuurder meer dan één huurovereenkomst heeft afgesloten, heeft de verhuur een bedrijfsmatig karakter en handelt hij in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Ambtshalve toetsing 2.4. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de huurvoorwaarden van [eiser] oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. [eiser] mag die bepaling dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. 2.5. Hierna zal worden besproken welke bepaling(en) oneerlijk is/zijn en wat het gevolg is van vernietiging van die oneerlijke bepaling(en) voor de eis van [eiser]. Huurachterstand 2.6. [eiser] heeft gespecificeerd dat de huurachterstand € 5.840,- bedraagt.

Hij heeft daarbij toegelicht dat de kale huurprijs vanaf de start van de huurovereenkomst tot en met het einde van de huurovereenkomst niet is verhoogd. De kantonrechter volgt het betoog van [eiser] en acht de berekening van de huurachterstand en de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat [gedaagden] een huurbedrag van € 5.840,- verschuldigd zijn. Zij worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dat bedrag. Vernietiging opslagbeding 2.7. Hoewel er dus geen huurverhoging is doorgevoerd, bepaalt artikel 5.2 van de huurovereenkomst wel dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop de CPI, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%.

De kantonrechter oordeelt dat dit opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiser] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. Incassokosten 2.8. Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 667,- toegewezen. [eiser] heeft de vergoeding verhoogd met € 140,07 aan btw, dus totaal € 807,07, terwijl in de veertiendagenbrief van 6 augustus 2025 niet staat dat hij de btw niet kan verrekenen (artikel 2 lid 3 van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten).

Dat had wel gemoeten. Daarom wordt de btw afgewezen. Verder is aan alle voorwaarden voldaan om een vergoeding te krijgen. Rente 2.9. De wettelijke rente wordt toegewezen. [eiser] heeft gesteld dat deze tot 26 januari 2026 € 159,39 bedraagt. In totaal zal worden toegewezen: huurachterstand € 5.840,00 (plus wettelijke rente vanaf 26 januari 2026 over dat bedrag) incassokosten € 667,00 wettelijke rente € 159,39 + € 6.666,39 Verdere ambtshalve toetsing 2.10. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet.

Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. Proceskosten 2.11. [gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan [eiser] moeten betalen op € 155,60 aan dagvaardingskosten, € 265,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-) en € 144,- aan nakosten.

Dat is in totaal € 924,60. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.12. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als [gedaagden] in verzet komen tegen dit vonnis en aan een andere rechter vragen om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen € 6.666,39 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.840,- vanaf 26 januari 2026 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 924,60; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst af het anders of meer gevorderde. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken. 53954 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780