ECLI:NL:RBROT:2026:7143 · Rechtbank Rotterdam

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11786256 CV EXPL 25-15163 datum uitspraak: 29 mei 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Woonstad Rotterdam, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. R. van der Hoeff, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. S.A.P. van den Berg. De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 4 juli 2025, met bijlagen; het antwoord, met bijlage; de spreekaantekeningen van [gedaagde]. 1.2. Op 2 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was een sociaal beheerder van Woonstad aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. Ook [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt sinds 29 maart 2023 een woning van Woonstad. Woonstad stelt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning en dat hij zijn tuin niet goed onderhoudt. Woonstad heeft hierover van meerdere bewoners meldingen ontvangen. [gedaagde] heeft tegen Woonstad gezegd dat hij wel in de woning woont. Woonstad heeft Adviesburo Veerkracht ingeschakeld voor een buurtonderzoek. In dit buurtonderzoek hebben vijf buren vragen beantwoord over [gedaagde]. Hieruit is voor Woonstad voldoende gebleken dat [gedaagde] niet in de woning woont.

Zij heeft [gedaagde] gevraagd om stukken over te leggen waaruit blijkt dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Deze heeft [gedaagde] niet gegeven, omdat hij vindt dat dit in strijd is met zijn recht op privacy. In deze procedure vordert Woonstad ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert Woonstad dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten en de kosten voor het buurtonderzoek moet betalen aan Woonstad. 2.2. [gedaagde] voert aan dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij geeft aan dat het door zijn (vrijwilligers)werk even heeft geduurd voordat hij in de woning kon gaan wonen.

De woning was volgens hem namelijk niet instapklaar. [gedaagde] geeft verder aan dat het mogelijk is dat bewoners hem weinig hebben gezien, vanwege zijn onregelmatige diensten op Schiphol en zijn werk als jeugdcoach bij de honkbalvereniging. [gedaagde] vindt het een inbreuk op zijn privacy m energieafrekeningen en bankafschriften in te dienen om te onderbouwen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij doet wel een bewijsaanbod om zijn standpunten verder te bewijzen. 2.3. De kantonrechter komt niet toe aan een bewijsopdracht. Zij oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet zijn hoofdverblijf te hebben in de woning.

Hij moet daarom de woning verlaten. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd. De algemene voorwaarden die [gedaagde] heeft ingediend zijn van toepassing op de overeenkomst 2.4. De kantonrechter oordeelt dat de set algemene voorwaarden die door [gedaagde] is ingediend van toepassing is op de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft namelijk uitgelegd dat hij deze set algemene voorwaarden heeft ontvangen bij zijn huurovereenkomst en er daarom op mocht vertrouwen dat Woonstad deze set algemene voorwaarden van toepassing wil laten zijn op de huurovereenkomst.

Dit is niet door Woonstad tegengesproken. De verplichting om het hoofdverblijf te hebben in de woning is in beide sets opgenomen, maar voor de ambtshalve toetsing van bedingen in de overeenkomst vindt de kantonrechter het van belang om de juiste set algemene voorwaarden te hanteren. [gedaagde] heeft niet zijn hoofdverblijf in de woning 2.5. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat hij niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] wel zijn hoofdverblijf moet hebben in de woning (artikel 6.2 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek).

Hieronder wordt dit oordeel uitgewerkt. 2.6. Woonstad heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Tijdens wijkrondes hebben buurtbeheerders weinig beweging gezien in de woning en is gezien dat de tuin niet werd onderhouden. Dit beeld werd door buren bevestigd in gesprekken met de wijkbeheerder in oktober 2023 en januari 2024. Medewerkers van Woonstad zijn meermaals aan de deur geweest om in gesprek te gaan hierover, maar er kwam geen reactie. Tijdens een huisbezoek heeft Woonstad een minimale inrichting aangetroffen en weer geconstateerd dat de voor- en achtertuin slecht werden onderhouden.

Daarnaast hebben vijf buren individueel en voldoende gedetailleerd verklaard dat [gedaagde] volgens hun waarnemingen niet in de woning woont. Zij hebben onder meer verklaard dat ze weten wie de bewoner is van de woning, maar dat ze deze bewoner niet zien behalve af en toe zien om de post op te halen. De buren bevestigen dat hij de tuin niet onderhoudt. De verklaringen zijn steeds ondertekend door de bewoner en een medewerker van Adviesburo Veerkracht. [gedaagde] geeft aan dat de uitkomsten van het onderzoek niet kunnen worden gebruikt, omdat hij niet kan verifiëren wie dit hebben verklaard en wat de buren konden verklaren.

De kantonrechter gaat hier niet in mee, aangezien er voor elke bewoner een individuele verklaring is opgesteld welke is ondertekend door de bewoner. Woonstad mocht op basis van deze constateringen het vermoeden aannemen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. 2.7. Vervolgens ligt het op de weg van [gedaagde] om in het kader van zijn betwisting zijn stelling dat hij wel in de woning woont te onderbouwen met stukken. [gedaagde] zal namelijk als huurder meer stukken in zijn bezit hebben die kunnen aantonen dat hij wel het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat hij in de woning woont.

Hij heeft namelijk alleen handtekeningen van bewoners overgelegd waaruit moet blijken dat hij geen overlast heeft veroorzaakt en geen woonfraude pleegt. Hij geeft aan ingeschreven te staan op het adres van de woning. Verder heeft hij een verklaring van zijn sportclub overgelegd waaruit blijkt dat hij doordeweeks aan het eind van de middag of begin van de avond training geeft. Uit deze stukken blijkt echter niet dat hij wel in de woning woont. Het verklaart met name dat hij naast zijn werk verplichtingen heeft waardoor hij regelmatig niet thuis is.

De door [gedaagde] van tevoren opgestelde verklaring die de buren van [gedaagde] voor hem hebben ondertekend, laat ook niet zien dat [gedaagde] daadwerkelijk in de woning woont. [gedaagde] heeft er met een beroep op zijn privacy voor gekozen om verder geen stukken te overleggen waaruit blijkt dat hij in de woning woont, zoals de eerder door Woonstad opgevraagde jaarnota’s van energie en water alsmede bankafschriften. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat hij op zich niet verplicht is de stukken ter onderbouwing in te dienen, maar dit betekent wel dat de onderbouwing van zijn stelling dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf had in de woning te mager is om voldoende tegenwicht te kunnen bieden aan de stellingen van Woonstad. 2.8.

De kantonrechter passeert het ongespecificeerde bewijsaanbod van [gedaagde], omdat [gedaagde] zijn stellingen in de deze fase van de procedure al voldoende had moeten onderbouwen om aan een bewijslevering toe te kunnen komen. Hij heeft dit niet gedaan. De huurovereenkomst wordt ontbonden 2.9. De kantonrechter oordeelt verder dat de tekortkoming ernstig genoeg is om de overeenkomst te ontbinden. Daarbij moet zij rekening houden met alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn baan in gevaar komt als hij geen woning meer heeft.

Het belang van Woonstad om in deze tijd van woningschaarste een woning toe te kennen aan iemand op de wachtlijst die wel de woning bewoont, weegt in dit geval echter zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. [gedaagde] moet de woning ontruimen 2.10. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen 2.11. De bepaling over de buitengerechtelijke kosten (artikel 18.4 van de algemene voorwaarden) is oneerlijk.

De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de voorwaarde dat de bepaling de handelaar geen recht mag geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. Aan deze voorwaarde is hier niet voldaan.

De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. [gedaagde] moet de onderzoekskosten betalen 2.12. De onderzoekskosten van € 726,00 moet [gedaagde] betalen. Woonstad heeft voldoende onderbouwd dat zij deze kosten moest maken om vast te stellen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning. Woonstad heeft ook de hoogte van de kosten onderbouwd met een factuur. [gedaagde] heeft die niet tegengesproken. Verder geen oneerlijke bepalingen 2.13. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet.

Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.14. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonstad moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 340,00 aan griffierecht, € 288,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 144,00) en € 72,00 aan nakosten.

Dat is in totaal € 845,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.15. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad € 726,00 te betalen; 3.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 845,45; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken. 64363 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810