Tenant ordered to pay arrears and vacate rental unit due to serious non-payment under Dutch Civil Code. Tenant loses case on eviction and rent arrears claims.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11999092 CV EXPL 25-26120 datum uitspraak: 19 juni 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Maasdelta Groep, vestigingsplaats: Spijkenisse, eiser, gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. J. Pearson. De partijen worden hierna ‘Maasdelta’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 25 november 2025 met bijlagen 1- 6; het antwoord van 8 december 2025; de brief van 10 april 2026 van Maasdelta met bijlagen 7-16b; de akte van Maasdelta van 6 mei 2026 met bijlagen 17-20c. 1.2. Op 22 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam 1] en [naam 2] namens Maasdelta met [naam 3] namens Flanderijn en [gedaagde] met mr. J. Pearson.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt vanaf 15 februari 2021 een woning van Maasdelta. De huur is nu € 866,48 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Maasdelta eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. [gedaagde] moet een huurachterstand van € 8.664,80 betalen 2.2. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 8.664,80 aan Maasdelta te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting.

De huur tot en met de maand april 2026 zit hier dus bij. De huurovereenkomst wordt ontbonden 2.3. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] in 2024 ook een huurachterstand heeft laten ontstaan.

Toen is Maasdelta met de toenmalige bewindvoerder van [gedaagde] een betalingsregeling overeengekomen, die [gedaagde] niet is nagekomen. De schuldsaneringsregeling is op verzoek van de bewindvoerder bij vonnis van 14 april 2025 geëindigd zonder “schone lei”, omdat [gedaagde] haar verplichtingen niet nakwam. Nu is er opnieuw een aanzienlijke huurachterstand, omdat [gedaagde] sinds juli 2025, dus gedurende 10 maanden, geen huur meer heeft betaald. De kantonrechter heeft er ook rekening mee gehouden dat [gedaagde] in de woning woont met twee minderjarige kinderen van 8 en 11 jaar. [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 2.4.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen een maand nadat dit vonnis is betekend. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat er minderjarige kinderen in de woning wonen. Zo heeft [gedaagde] meer tijd om ergens anders onderdak te zoeken. 2.5. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 866,48 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Maasdelta eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] die moet betalen.

Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen 2.6. De bepaling in de huurovereenkomst over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. De bepaling geeft Maasdelta aanspraak op alle buitengerechtelijke kosten die Maasdelta maakt. Daaraan doet niet af dat in de algemene voorwaarden een bepaling staat die Maasdelta slechts recht geeft op de redelijke kosten, omdat in de algemene voorwaarden ook staat dat de huurovereenkomst voorgaat als daarin iets anders staat dan in de algemene voorwaarden.

De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. [gedaagde] moet rente betalen 2.7. Maasdelta vordert de wettelijke rente over een hoofdsom van € 4.332,40. Dat was de achterstand op de dag van de dagvaarding. De rente wordt toegewezen, omdat Maasdelta genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Huurwijzigingsbeding 2.8. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage kan worden verhoogd.

De bepaling dat de huurprijs jaarlijks met een door de verhuurder nader te bepalen percentage kan worden verhoogd is oneerlijk. De verhuurder mag de huurprijs naar eigen inzicht verhogen en die verhoging is daarom niet afgestemd op een redelijke inschatting van de markt. Daarbij komt dat de huurder geen invloed heeft op de hoogte van het percentage en aldus afhankelijk is van (de willekeur van) verhuurder. Daaraan doet niet af dat in de algemene voorwaarden een bepaling staat die Maasdelta slechts het recht geeft om de huur te verhogen met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften, omdat in de algemene voorwaarden ook staat dat de huurovereenkomst voorgaat als daarin iets anders staat dan in de algemene voorwaarden. 2.9.

Partijen hebben echter bij vaststellingsovereenkomst van 28 december 2022 structurele nieuwe afspraken gemaakt die de eerdere afspraken over huurwijziging hebben vervangen. Op de kale huur van € 950,00 per maand, die bij het aangaan van de huurovereenkomst was overeengekomen en die tot 28 december 2022 niet was verhoogd, heeft Maasdelta met terugwerkende kracht tot 1 juli 2022 een korting verleend van 40% vanwege gebreken in de woning. Met ingang van 1 januari 2023 is de huur vastgesteld op € 748,02 per maand. Partijen zijn toen ook overeengekomen dat deze huurprijs vervolgens ieder jaar - voor het eerst per 1 juli 2023 – kan worden aangepast volgens het voor het sociale regime geldende indexeringspercentage.

Onder toepassing van die nieuwe afspraken is de huur verhoogd van € 748,02 naar de huidige huur van € 866,48 per maand. De huurachterstand betreft uitsluitend huurtermijnen die op grond van dit nieuwe huurwijzigingsbeding zijn verhoogd. Er is daarom geen grond om de huurverhogingen buiten beschouwing te laten. Verder geen oneerlijke bedingen 2.10. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.11.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Maasdelta moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.523,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.12. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Maasdelta dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv).

Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Maasdelta te betalen € 8.664,80 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.332,40 vanaf 25 november 2025 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te [woonplaats] , gemeente Voorne aan Zee te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Maasdelta te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Maasdelta te betalen € 866,48 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Maasdelta worden begroot op € 1.523,45; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken. 62430 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810