Landlord wins eviction and rent arrears; tenant's name typo invalidates defense; collection fees rejected as unfair.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11928637 CV EXPL 25-22078 datum uitspraak: 22 mei 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Hef Wonen, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V., tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde, die zelf procedeert. Partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 8 oktober 2025, met bijlagen; het antwoord; de akte met aanvullende producties van Hef Wonen van 2 april 2026. 1.2. Op 22 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig mr. M. Spruit namens de gemachtigde van Hef Wonen en [gedaagde] .

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt sinds 11 juli 2024 van Hef Wonen de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De huur is nu € 705,63 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten, rente en de lopende huur betaalt. Zij eist ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. [gedaagde] is het daarmee niet eens. De eis wordt echter grotendeels toegewezen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd. Huurachterstand 2.2.

Hef Wonen heeft gesteld dat de huurachterstand tot en met april 2026 € 7.643,81 bedraagt. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist. [gedaagde] wil deze achterstand niet betalen, omdat zijn naam onjuist is gespeld in de huurovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij woont in de woning. Dat zijn naam misschien niet helemaal goed gespeld is in de huurovereenkomst, betekent niet dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is en dat hij geen huur hoeft te betalen. Hij wordt dan ook veroordeeld om € 7.643,81 aan Hef Wonen te betalen.

Ontbinding huurovereenkomst 2.3. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft in dit geval er rekening mee gehouden dat de huurachterstand alleen maar oploopt. Er is ook geen aanleiding om te denken dat [gedaagde] de huur voortaan op tijd zal betalen en de huurachterstand zal kunnen inlopen.

Ontruiming en gebruiksvergoeding 2.4. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 705,63 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Geen incassokosten 2.5. De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten af. In de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling.

De bepaling wijkt in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding.

Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. Rente 2.6. De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen de rente van € 95,61 die Hef Wonen heeft berekend tot 8 oktober 2025.

Verdere ambtshalve toetsing 2.7. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn in de huurvoorwaarden, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. Ook is onderzocht of een deel van de eis moet worden afgewezen omdat [gedaagde] onvoldoende of onjuiste informatie heeft gekregen. Dat is niet het geval. Proceskosten 2.8. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)).

De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.379,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.9. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 7.739,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.152,66 vanaf 8 oktober 2025 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [woonplaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 705,63 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.379,45; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst af het anders of meer gevorderde. Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken. 53954