Tenant loses eviction and arrears case; court rejects hardship defense due to serious rent default.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11966012 CV EXPL 25-24537 datum uitspraak: 10 april 2026 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Huisdeal Property Fund B.V., vestigingsplaats: Amsterdam, eiseres, gemachtigde: Boeder Incasso Gerechtsdeurwaarders, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagden, die zelf procederen. Eiseres wordt hierna ‘Huisdeal Property’ genoemd en gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 7 november 2025, met bijlagen; het verzoek tot uitstel van gedaagden van 12 november 2025 (waarna gedaagden niet meer hebben geantwoord op de rolzitting van 16 december 2025); de rolbeslissing van 16 januari 2026; de schriftelijke reactie (e-mail) van Huisdeal Property van 21 januari 2026; de schriftelijke reactie (e-mail) van [gedaagden] van 9 februari 2026.

2De beoordeling

Kern van de zaak 2.1. [gedaagden] huren sinds 18 februari 2022 van Huisdeal Property de woning aan [adres] (hierna: de woning). De huur is nu € 1.314,77 per maand. Tot en met november 2025 is er een huurachterstand van € 7.750,43. Huisdeal Property eist dat [gedaagden] die huurachterstand met rente, buitengerechtelijke incassokosten en de lopende huur betalen. Zij eist ook dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagden] de woning verlaten. [gedaagden] zijn het daar niet mee eens en wijzen op hun persoonlijke omstandigheden waaronder inkomensverlies, ziekte en de aanwezigheid van twee minderjarige kinderen.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagden] de huurachterstand moeten betalen en de woning moeten verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. Huurachterstand 2.2. [gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld om € 7.750,43 aan Huisdeal Property te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand is tot en met november 2025. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming 2.3. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagden] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in november 2025 meer dan vijf maanden bedroeg. Huisdeal Property heeft daarnaast onweersproken gesteld dat er sindsdien geen betalingen meer zijn gedaan en dat de achterstand verder is opgelopen. De kantonrechter heeft begrip voor de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] (onder meer het wegvallen van inkomen), maar deze behoren in de verhouding tussen huurder en verhuurder tot de risicosfeer van de huurder.

Financiële onmacht, ongeacht de oorzaak daarvan, ontslaat een huurder niet van zijn verplichting om de huur op tijd te betalen. Het algemene voorstel van [gedaagden] om in maart 2026 de reguliere huurbetalingen te hervatten en binnen drie maanden een andere woning te zoeken en te starten met het inlopen van de achterstand, biedt Huisdeal Property onvoldoende concrete zekerheid dat de inmiddels zeer fors opgelopen achterstand op korte termijn zal worden ingelopen. 2.4. Onder deze omstandigheden kan van Huisdeal Property niet gevergd worden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, ook al is dat uiteraard ingrijpend voor [gedaagden] en hun minderjarige kinderen.

Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing als de onderhavige het belang van het kind een eerste overweging zijn. Dit is ook de reden dat de kantonrechter – hoewel [gedaagden] na verkregen uitstel niet meer hadden gereageerd – in een rolbeslissing om meer informatie heeft gevraagd over (de belangen van) die minderjarige kinderen. Hierop hebben [gedaagden] geantwoord dat het klopt dat niet alleen de huidige woning geschikt is voor de kinderen, maar dat zij tot nu toe geen andere woning of opvang bij familie, vrienden of de gemeente hebben gevonden.

Dit is gelet op het voorgaande onvoldoende om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen. Een feitelijke ontruiming van de woning zal negatieve gevolgen hebben voor de kinderen, maar niet is gebleken dat de ontruiming tot een (acute) noodsituatie voor de kinderen zal leiden. Wel zal - gelet op de minderjarige kinderen en om [gedaagden] meer tijd te geven ergens anders onderdak te vinden - een ruimere ontruimingstermijn dan gebruikelijk worden gegeven, namelijk een maand. Bij bepaling van die termijn is ook rekening gehouden met de duur van de procedure (waaronder het eerder verkregen uitstel).

Gebruiksvergoeding 2.5. Vanaf 1 december 2025 tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagden] de huur/gebruiksvergoeding van € 1.314,77 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Huisdeal Property eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] die moeten betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Incassokosten 2.6. Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 648,45 toegewezen.

Dit is het bedrag dat staat in de brief waarmee [gedaagden] de kans hebben gekregen om alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). Omdat Huisdeal Property dit bedrag heeft genoemd, bestaat geen recht op een hogere vergoeding. Verder is aan alle voorwaarden voldaan om een vergoeding te krijgen. Rente 2.7. De rente wordt toegewezen, omdat Huisdeal Property genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagden] dat niet hebben betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagden] aan Huisdeal Property moeten betalen de rente van € 158,91 die Huisdeal Property heeft berekend tot 7 november 2025.

Verder wordt de rente toegewezen over de huurachterstand en de buitengerechtelijke kosten vanaf 7 november 2025. De rente over de rente wordt afgewezen, omdat het niet duidelijk is welk deel langer dan een jaar verschuldigd is (artikel 6:119 lid 2 BW). Ambtshalve toetsing 2.8. De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Proceskosten 2.9. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Huisdeal Property moeten betalen op € 147,81 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.194,81. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.10.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Huisdeal Property dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Huisdeal Property te betalen € 8.557,79 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 8.398,43 vanaf 7 november 2025 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen een maand na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Huisdeal Property te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om vanaf 1 december 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Huisdeal Property te betalen € 1.314,77 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van Huisdeal Property worden begroot op € 1.194,81; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken. 53954 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799