Court awards service costs to landlord for caretaker and common area electricity based on reasonable allocation.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11183060 CV EXPL 24-16648 datum uitspraak: 23 mei 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. R.M. Goeman, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: [persoon A] . De partijen worden hierna ‘SOR’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het tussenvonnis van 7 februari 2025 en de daarin genoemde stukken; de akte van SOR van 25 februari 2025, met een bijlage; de akte van [gedaagde] , met bijlagen. 2De verdere beoordeling 2.1. [gedaagde] huurt een woning van SOR.

Tussen de partijen is een geschil ontstaan over de hoogte van de servicekosten over het jaar 2020. SOR is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie waarin de posten ‘huismeester’ en ‘stroomverbruik algemene ruimte’ in 2020 op nihil is gesteld. Zij eist in deze zaak dat de servicekosten worden vastgesteld op € 1.555,65 in totaal waarvan € 116,10 aan kosten voor de huismeester en € 219,64 aan stroomgebruik algemene ruimte. [gedaagde] is het daar niet mee eens. 2.2. In het tussenvonnis is SOR in de gelegenheid gesteld de agenda van de huismeester over het jaar 2020 en nadere stukken ten aanzien van de verdeelsleutel van de kosten van de algemene ruimten over te leggen.

Zij heeft vervolgens een akte genomen en [gedaagde] heeft daarop gereageerd. Uitkomst 2.3. De eis van SOR wordt toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom. Huismeester 2.4. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SOR met het overleggen van een algemene functieomschrijving van de huismeester (bij dagvaarding) en zijn agenda over het jaar 2020 (bij akte na tussenvonnis) voldoende onderbouwd dat zij een deel van de kosten van de huismeester aan de huurders mag doorberekenen. Hierna wordt toegelicht waarom. 2.5. Dat uit de agenda voor [gedaagde] niet valt op te maken of de huismeester aanwezig is geweest voor werkzaamheden die vallen onder de 30% van de kosten voor SOR, dan wel voor werkzaamheden die vallen onder de 70% van de kosten waarin de huurders moeten bijdragen, is niet van belang.

Deze verdeling is slechts een uitgangspunt omdat in het algemeen moeilijk is vast te stellen welk deel van de werkzaamheden is verricht ten behoeve van de huurders en welk deel is verricht ten behoeve van de verhuurder. 2.6. Niet gebleken is dat SOR verplicht is om een gebouwspecifieke functieomschrijving van de huismeester te hanteren. De overgelegde algemene omschrijving wordt daarom in deze zaak als uitgangspunt genomen. Uit deze functieomschrijving volgt niet dat de huismeester op vaste en duidelijk afgebakende momenten aanwezig moet zijn. Evenmin volgt hieruit dat de huismeester een gedetailleerde urenverantwoording moet bijhouden.

Weliswaar volgt uit het Beleidsboek van de Huurcommissie dat de huismeester een urenverantwoording moet bijhouden waarin moet staan welke werkzaamheden zijn uitgevoerd ten behoeve van het complex, hoeveel uur dit heeft gekost en op welke dag het werk is uitgevoerd, maar aan die beleidsregels is de kantonrechter niet gebonden. 2.7. Als een huurder vindt dat de huismeester zijn werk niet goed doet of dat – zoals [gedaagde] dat verwoordt – de dienst niet wordt geleverd zoals afgesproken, ligt het op de weg van de huurder om de huismeester daarop aan te spreken of om daarover te klagen bij de verhuurder.

Uit de stukken blijkt niet dat [gedaagde] dat heeft gedaan. Verder is niet gebleken dat [gedaagde] al vóór zijn verzoek aan de huurcommissie heeft gevraagd om een urenverantwoording over het jaar 2020. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagde] daar pas op 30 juni 2023, tweeënhalf jaar later, om heeft gevraagd. Dat de huismeester na dit tijdsverloop zijn gewerkte uren alleen kan verantwoorden met een uitdraai van zijn agenda, die wellicht niet heel overzichtelijk oogt, is begrijpelijk en kan SOR niet worden tegengeworpen. Aan de hand van de vermeldingen “Siloam” en “Kruisnetlaan” is te zien wanneer de huismeester werkzaamheden ten behoeve van het wooncomplex heeft verricht.

Onvoldoende is gebleken dat, zoals door [gedaagde] is gesteld en door SOR is betwist, de huismeester slechts één dagdeel op het complex aanwezig was. Evenmin is gebleken dat de huismeester, gemiddeld genomen, structureel minder dan drie dagdelen werkzaamheden verrichte ten behoeve van het complex. 2.8. Gelet op het voorgaande mag SOR de kosten voor de huismeester doorberekenen aan haar huurders. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om aan te sluiten bij de berekening van de huurcommissie nu deze rekenmethode redelijk wordt geacht.

Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/100e deel van € 11.609,89. De kosten van de huismeester worden daarom voor [gedaagde] vastgesteld op € 116,10 in totaal. Stroomgebruik algemene ruimte 2.9. In het tussenvonnis is geoordeeld dat de recreatieruimte ‘De Blaauwe Zalm’ wordt aangemerkt als algemene ruimte en dat SOR daarom een deel van de kosten voor het stroomverbruik van deze zaal bij de huurders in rekening mag brengen. SOR heeft daarna toegelicht waarom zij de gehanteerde verdeelsleutel redelijk vindt en hoe deze tot stand is gekomen. 2.10.

Uit de reactie van [gedaagde] begrijpt de kantonrechter dat hij herhaalt dat hij de verdeling van de kosten onredelijk vindt, omdat de verdeelsleutel zonder inspraak van de huurders tot stand is gekomen. Hij verwijst daarbij naar artikel 4.2.4 van de Algemene Huurvoorwaarden van SOR waaruit volgens [gedaagde] volgt dat SOR een enquête had moeten houden over het wijzigen van de verdeelsleutel. [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat dit artikel van toepassing is op de huurrelatie tussen de partijen. Dit blijkt in elk geval niet uit de overgelegde stukken. [gedaagde] heeft ook niet, althans niet voldoende, uitgelegd waarom de verdeelsleutel onredelijk zou zijn.

SOR wordt daarom ook op dit punt in het gelijk gesteld. 2.11. Uitgaande van de bij dagvaarding overgelegde Afrekening servicekosten over het jaar 2020, zijn de huurders € 21.971,04 in totaal verschuldigd ter zake het stroomverbruik van de algemene ruimte. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/100e deel daarvan. De kosten van het stroomverbruik van de algemene ruimte worden daarom voor [gedaagde] vastgesteld op € 219,64. Conclusie 2.12. Op basis van het voorgaande stelt de kantonrechter de servicekosten over het jaar 2020 als volgt vast, waarbij alleen de vetgedrukte posten en bedragen afwijken van de beslissing van de Huurcommissie:

Stroomgebruik algemene ruimte € 219,64 Lampen € 1,19 Schoonmaak containers € 3,66 Schoonmaak algemene ruimte € 75,14 Glazen wassen € 10,37 Groenvoorziening € 28,57 Glasverzekering € 6,28 Receptiezaken € 53,30 Stookkosten Woning € 1.015,87 Drinkwaterleiding € 1,21 Huismeester € 116,10 Inventaris incl. onderhoud € 0,- Alarmering lift € 4,93 Administratiekosten 1% over stookkosten € 10,16 Administratiekosten 5% over de overige kosten € 9,23 Totaal € 1.555,65 [gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.13. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv).

De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan SOR moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 205,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 82,-) en € 41,- aan nakosten. Dat is in totaal € 512,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.14. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat SOR dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. stelt de servicekosten over het tijdvak 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 voor [gedaagde] vast conform het overzicht zoals genoemd in r.o. 2.12. van dit vonnis; 3.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van SOR worden begroot op € 512,71; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 43416