Court dismisses claim for business space rent damages, ruling it was a private kitchen lease instead.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11558280 CV EXPL 25-3998 datum uitspraak: 18 juli 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , die handelt onder de naam [handelsnaam] , woonplaats: [plaats] , eiseres, gemachtigde: mr. A.C.L. Beneder en mr. J.C. Kooren, tegen [gedaagde] , vestigingsplaats: [plaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. S.M.C. Suijkerbuijk. De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 28 januari 2025, met producties; het antwoord, met producties; de akte overlegging aanvullende producties van [eiseres] ; de spreekaantekeningen van mr. Beneder en mr. Kooren. 1.2. Op 13 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: - [eiseres] , vergezeld van haar dochter, met mr. Beneder en mr. Kooren; - Namens [gedaagde] de heer [persoon A] , bestuurslid, met mr. Suijkerbuijk.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. In deze zaak gaat het over de vraag hoe de (mondelinge) overeenkomst die tussen partijen heeft bestaan moet worden gekwalificeerd en de vraag of [gedaagde] aan [eiseres] een schadevergoeding moet betalen. Volgens [eiseres] moet de overeenkomst primair worden gekwalificeerd als een overeenkomst voor huur bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en subsidiair als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Zowel in het geval er sprake is van een huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte als in het geval er sprake is van een overeenkomst van opdracht is [eiseres] van mening dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van een schadevergoeding. [gedaagde] is het hier niet mee eens en heeft verweer gevoerd.

Conclusie 2.2. De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als huur van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen. Hierna zal deze beslissing worden toegelicht. Bevoegdheid kantonrechter 2.3. De kantonrechter is bevoegd tot kennisneming van de vordering omdat [eiseres] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat er sprake is van een huurovereenkomst (artikel 93 sub c Rv). Voor zover zou worden geoordeeld dat er geen sprake is van een huurovereenkomst is de kantonrechter ook bevoegd omdat beide partijen hebben ingestemd om de zaak in dat geval aan de kantonrechter voor te leggen (artikel 96 Rv).

Huurovereenkomst 2.4. De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Daartoe wordt het volgende overwogen. 2.5. Er is sprake van huur als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] aan [eiseres] , gedurende het wedstrijdseizoen, de keuken in de kantine van [gedaagde] in gebruik heeft gegeven tegen betaling van een vergoeding van aanvankelijk € 150,- en later € 175,- per zaterdag dat [eiseres] de keuken gebruikt.

Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is voor het bestaan van een huurovereenkomst niet vereist dat [eiseres] voor iedere zaterdag een gebruiksvergoeding betaalt. Het recht van de huurder kan beperkt zijn tot een bepaalde vorm van gebruik of kan beperkt zijn tot bepaalde tijdstippen (HR 26 juni 1953, NJ 1953/634). Dat [eiseres] alleen tijdens het wedstrijdseizoen de keuken in gebruik had, heeft daarom niet tot gevolg dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst. 2.6. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord onder welk regime deze huurovereenkomst valt. [eiseres] beroept zich op de huurbescherming die uit de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW voortvloeit.

Daarom moet worden beoordeeld of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW. 2.7. Onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW vallen alle bedrijven waar (als kernactiviteit) gelegenheid wordt geboden aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen (HR 23 september 1983, NJ 1984/309). Ook kantines vallen onder het begrip bedrijfsruimte, mits die voor het publiek toegankelijk zijn (Kamerstukken II 1969/70 8875, nr. 9 p.1). 2.8. Naast de bar in de kantine van [gedaagde] bevindt zich de keuken met een afhaalloket, van waaruit [eiseres] broodjes, patat, tosti’s en diverse snacks verkoopt.

De activiteit van [eiseres] , namelijk het verkopen van etenswaren, valt aldus onder het begrip bedrijfsruimte. De vraag is echter of de keuken/kantine voor het publiek toegankelijk is, zoals artikel 7:290 BW eist. 2.9. Anders dan [eiseres] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat de keuken/kantine niet voor het publiek toegankelijk is. De activiteit van [eiseres] in de keuken en bij het uitgifteloket daarvan van [gedaagde] heeft een besloten karakter en is niet gericht op een meer algemeen publiek. [eiseres] is alleen op de dagen dat er wedstrijden worden gespeeld open en richt zich daarmee op de leden van [gedaagde] .

Dat [eiseres] zich slechts richt op de leden van [gedaagde] volgt ook uit de overgelegde WhatsApp berichten waarin [eiseres] aangeeft dat, gelet op het beperkt aantal wedstrijden, de keuken niet open is of slechts beperkt open zal zijn. Bezoekende teams, ouders en grootouders zijn gasten of introducé(e)s van teams of individuele leden van [gedaagde] . Zij hebben met die leden een rechtstreekse connectie en zijn niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek” (zie Gerechtshof Amsterdam 17 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3281).

Het feit dat de kantine kan worden afgehuurd voor een feest en wordt gebruikt door een dartteam doet aan het besloten karakter (van de activiteiten van [eiseres] ) niet af. Niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] tijdens deze gelegenheden de keuken opent en dus ook voor deze “niet leden” de catering verzorgt. Sterker: de keuken wordt door derden gebruikt op momenten dat [eiseres] niet open is, zoals blijkt uit de overgelegde WhatsApp berichten. Ook het feit dat, op de momenten dat het terrein van [gedaagde] open is, iedereen het terrein kan betreden, is onvoldoende om te oordelen dat de keuken/kantine van [eiseres] voor het publiek toegankelijk is. [eiseres] heeft geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zich regelmatig bezoekers zonder een connectie met leden van [gedaagde] in de kantine bevinden om bij haar een broodje, een tosti, een patatje of een snack te bestellen.

Er zijn ook geen uitingen aan de buitenzijde van het terrein die spontane voorbijgangers uitnodigen om bij [eiseres] in de kantine etenswaren te bestellen. De activiteiten van [eiseres] beperken zich tot de dagen waarop er wedstrijden zijn. Dat [eiseres] soms ook broodjes en eten voor het eerste team en/of het bestuur verzorgt wijst er eveneens op dat de activiteiten van [eiseres] in de keuken van de kantine een besloten karakter hebben. 2.10. Omdat daarom geen sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, kwalificeert de huurovereenkomst tussen partijen als huur van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. [eiseres] heeft geen aanspraak op schadevergoeding 2.11. [eiseres] heeft haar primaire vordering tot betaling van schadevergoeding gegrond op het feit dat sprake is van huur bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Omdat hiervoor geoordeeld is daarvan geen sprake is, komt de primaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking. 2.12. In het oordeel dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als huur van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW ligt eveneens besloten dat geen sprake is van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Dat sprake zou zijn van een overeenkomst van opdracht tussen partijen, heeft [eiseres] ook overigens onvoldoende onderbouwd. De subsidiaire vordering tot betaling van een schadevergoeding gebaseerd op de stelling dat sprake is van een overeenkomst van opdracht komt daarom eveneens niet voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] mocht de huurovereenkomst opzeggen 2.13.

Tussen partijen was sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze huurovereenkomst mocht [gedaagde] opzeggen (artikel 7:228 lid 2 BW). De aanvankelijk door [gedaagde] in acht genomen opzegtermijn van minder dan één maand was absoluut te kort, maar naar het oordeel van de kantonrechter is de uiteindelijk tussen partijen afgesproken termijn van 3 maanden redelijk. [eiseres] moet de proceskosten betalen 2.14. De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 1.630,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 815,-) en € 135,- aan nakosten.

Dat is in totaal € 1.765,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.15. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af; 3.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.765,-; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 754