Landlord wins eviction and rent arrears; tenant's claim for rent reduction due to property defects is dismissed.

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 11263056 CV EXPL 24-20051 datum uitspraak: 21 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser], woonplaats: Rotterdam, eiser, gedaagde in reconventie, gemachtigde: mr. M. Shaaban, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagden, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. J. Pearson. De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde 1] en [gedaagde 2]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 30 juli 2024, met bijlagen; het antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met bijlagen. de akte van [eiser], met bijlagen. 1.2. Op 10 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: - [eiser] met gemachtigde; - [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met gemachtigde en een juridisch adviseur.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren vanaf 1 januari 2023 een woning van [eiser]. De huurprijs bedraagt € 1.550,- per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. [eiser] eist in conventie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die huurachterstand betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eisen in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van € 17.160,- aan te veel betaalde huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

Hun tegeneis wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een huurachterstand van € 20.050,- betalen 2.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om € 20.050,- aan [eiser] te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting (de huur tot en met de maand januari 2025) en het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op huurprijsvermindering slaagt niet. Geen recht op huurprijsvermindering 2.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de woning diversen gebreken heeft en dat zij daarom recht hebben op een huurprijsvermindering van in totaal € 17.160,- (22 maanden maal een huurprijsvermindering van € 780,- per maand).

Beoordeeld moet worden of er sprake is van derving van het huurgenot als gevolg van een gebrek of gebreken. Wanneer dit het geval is kan dit aanleiding geven tot vermindering van de huurprijs. Daarbij geldt dat de aanwezigheid van gebreken die niet in de weg staan aan de primaire functie van de woonruimte slechts in beperkte mate tot vermindering van de huurprijs kunnen leiden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter onderbouwing van de gestelde gebreken een ongedateerde door de inspecteur van de Gemeente Rotterdam opgestelde gebrekenlijst overgelegd. [eiser] betwist dat nog sprake is van gebreken.

De gemeente is langs geweest om de gebreken te beoordelen en heeft in augustus 2024 doorgegeven dat de gebreken zijn verholpen. Dit is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet weersproken. Reeds hierdoor staat niet vast dat de woning (nog) gebreken heeft, nog los van de vraag of sprake is (geweest) van een wezenlijke beperking van het huurgenot. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarom geen recht op huurprijsvermindering. De huurovereenkomst wordt ontbonden 2.4. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht zijn om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW).

De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat er amper huur is betaald sinds december 2023. Ook na dagvaarding is de huurachterstand alleen maar opgelopen. [eiser] heeft, in tegenstelling tot in de eerdere procedure, tijdig de contactgegevens van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de hoogte van de achterstand op 6 juli 2024 aan de gemeente verstrekt in het kader van de schuldhulpverlening.

Hierdoor is voldaan aan de verplichting op grond van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, maar hier is verder niets uit voortgekomen. 2.5. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij in de woning wonen met hun twee minderjarige kinderen. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) de belangen van het kind bij het behoud van de woning als eerste betrekken. Dit betekent niet dat de aanwezigheid van minderjarige kinderen zonder meer aan een ontruiming in de weg staat.

Zeker niet omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zeer ernstig zijn tekortgeschoten in het nakomen van hun verplichtingen en er inmiddels een huurachterstand van meer dan 13 maanden is ontstaan. Hiernaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na het eerder gewezen vonnis de huurachterstand alleen maar laten oplopen. Alles overwegende is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het belang van [eiser] om weer over het gehuurde te kunnen beschikken zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Daarom wordt de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden. 2.6.

Ook ziet de kantonrechter geen aanleiding om een terme de grâce toe te kennen. Deze termijn kan worden toegekend als een huurder gemotiveerd onderbouwt dat de achterstand inclusief kosten binnen afzienbare tijd afgelost kan worden. Dit hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet gedaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 2.7. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.

Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een gebruiksvergoeding van € 1.550,- per maand of een gedeelte daarvan betalen (artikel 7:225 BW). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten en rente te betalen 2.8. De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst in combinatie met de algemene voorwaarden van [eiser] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [eiser] daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet.

De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat gedaagde een boete moet betalen als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de afgesproken prijs. Op grond van de wet zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiser] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. Verder geen oneerlijke bepalingen 2.9.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Het huurprijswijzigingsbeding is ook niet oneerlijk. In het algemeen mag worden aangenomen dat een stijging op basis van de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd is. Ook een bepaling waarin staat dat de huur wordt verhoogd op voorstel van de verhuurder, is niet oneerlijk. De bepaling wordt namelijk zo uitgelegd dat voor verhoging van de huur nodig is dat de huurder het voorstel accepteert. De verhuurder kan de huur dus niet eenzijdig wijzigen.

De bepaling is daarom toch niet oneerlijk. Verder is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. De tegeneis van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt afgewezen 2.10. De tegeneis van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om [eiser] te veroordelen tot het betalen van € 17.160,- te betalen wijst de kantonrechter af om de redenen die onder 2.3 staan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet de proceskosten betalen 2.11. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv).

De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] moet betalen op € 138,80 aan dagvaardingskosten, € 706,- aan griffierecht, € 1.357,50,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punt x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.337,30. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.12. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv).

Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: in conventie en in reconventie 3.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen € 20.050,-; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 14 dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.550,- per maand; 3.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 2.337,30; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken. 62914 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 Productie 2 bij de dagvaarding Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)