Court dismisses buyer's claim for roof leak damages, ruling seller fulfilled disclosure duty and buyer bore investigation risk.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11186449 CV EXPL 24-16720 datum uitspraak: 17 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , woonplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. M.H. van der Zee-van Balen, tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagden, gemachtigde: mr. N. Oolderink. Eiseres wordt hierna ‘ [eiseres] ’ genoemd, gedaagden samen ‘ [gedaagden] ’. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 17 juni 2024, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen. 1.2.

Op 18 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Partijen en hun gemachtigden waren daarbij aanwezig. 2Het geschil 2.1. [eiseres] kocht in 2020 van [gedaagden] de woning aan de [adres] in Rotterdam. De woning is op 16 april 2021 overgedragen aan [eiseres] . 2.2. In de koopovereenkomst (NVM Koopovereenkomst Model 2018) staat, voor zover nu van belang: Artikel 6 - Staat van de onroerende zaak/Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 2.3. [eiseres] stelt dat de woning niet voldoet aan wat zij mocht verwachten op grond van de gesloten koopovereenkomst: het lekt in de dakkapel, waarbij komt dat de dakkapel in constructief opzicht sowieso niet voldoet. [eiseres] stelt hierdoor schade te lijden.

De schade bestaat uit € 2.611,32 aan onderzoekskosten en € 26.617,58 aan kosten om de dakkapel te vervangen. Dit is bij elkaar € 29.228,90. Daar komt de rente en € 1.067,29 aan incassokosten nog bij. [eiseres] beperkt haar vordering tot € 25.000,00 om zo de kantonrechter bevoegd te houden de vordering te beoordelen. 2.4. [gedaagde 1] voert verweer. 3De beoordeling beoordelingskader 3.1. [eiseres] en [gedaagden] hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het NVM Model 2018. Daarin is een van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek afwijkende regeling over de non-conformiteit opgenomen.

De hoofdregel van artikel 6.1. koopovereenkomst is dat [eiseres] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt. [eiseres] draagt daarmee dus in principe het risico van alle (on)zichtbare gebreken. 3.2. De hoofdregel kent een uitzondering in artikel 6.3. koopovereenkomst. Op grond van dat artikel staat [gedaagde 1] in voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg staan. Echter, als sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat, dan komt dit gebrek op grond van het genoemde artikel 6.3. toch voor rekening van [eiseres] als dit gebrek haar bekend of kenbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst.

Onder ‘kenbaar’ wordt ook verstaan: gebreken die [eiseres] weliswaar niet kende, maar die zij had moeten ontdekken als zij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan. [eiseres] moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) doen. Op [gedaagde 1] rust een mededelingsplicht: hij moet inlichtingen verstrekken zodat [eiseres] zich een juiste voorstelling van zaken kan vormen. beoordelingskader toegepast 3.3. De kantonrechter gaat er veronderstellenderwijs van uit dat wat [eiseres] stelt over de dakkapel (lekkage, constructiefout) aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Of dit daadwerkelijk zo is kan in het midden blijven. Immers, is sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat en dit gebrek was [eiseres] bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend of kon haar bekend zijn, dan komt dit gebrek voor haar risico. Van die situatie is naar het oordeel van de kantonrechter sprake. 3.4. [gedaagde 1] geeft in de vragenlijst die bij de koopovereenkomst hoort dit antwoord op de vraag of hij last van daklekkages (gehad) heeft: ‘Ja. Bij de dakkapel, kwam door installatie van de zonnepanelen, deze is gerepareerd en volledig nieuwe dakbedekking geplaatst november 2019.’ [gedaagde 1] heeft dus niet verzwegen dat er in 2019 iets met de dakkapel aan de hand was.

Hij heeft wat dit betreft dus aan zijn mededelingsplicht voldaan. Dat er ook in 2014 een lekkage in de dakkapel is geweest die [gedaagde 1] niet vermeldt in de vragenlijst maakt dit niet anders. Het ging om een lekkage op een andere plek, die voor een bedrag van € 150,00 (dus een relatief gering bedrag) hersteld is, een lekkage die na herstel ook niet meer is teruggekeerd. De mededelingsplicht gaat niet zover dat details die geen betekenis (meer) hebben naar voren gebracht moeten worden. 3.5. [gedaagde 1] heeft dus melding gemaakt van een lekkage in 2019.

De lekkageplek was ook nog zichtbaar in het plafond van de dakkapel. Dat er iets met de dakkapel aan de hand kón zijn was dus ‘kenbaar’ voor [eiseres] . Het uitgangspunt is dat zij onderzoek doet of laat doen naar dit ‘kenbare gebrek’. Dit heeft [eiseres] ook gedaan, in die zin dat de door haar ingeschakelde bouwkundig expert (Vereniging Eigen Huis) ernaar gekeken heeft. De expert concludeerde (randnummer 49. van de dagvaarding) dat dit probleem ‘kon worden opgelost door het herstellen van de plaatselijk loslatende afwerkingen op de dakelementen en het herstellen van de oude lekkageplek middels sauswerk’.

Deze conclusie blijkt achteraf gezien, in ieder geval in de visie van [eiseres] , dus niet juist. ‘VEH heeft niet gezegd: dit moet je verder onderzoeken’, aldus de gemachtigde van [eiseres] op de zitting. Dit kan zo zijn, maar is dit de verantwoordelijkheid van [gedaagden] ? Nee. [gedaagde 1] heeft aan zijn mededelingsplicht voldaan, de lekkageplek was zichtbaar, een (mogelijk) gebrek was dus ‘kenbaar’, [eiseres] heeft daar onderzoek naar laten doen (door Vereniging Eigen Huis), maar als de informatie die [eiseres] dan krijgt achteraf niet juist blijkt te zijn, in ieder geval niet in haar eigen visie, dan komt dit voor risico van [eiseres] , niet voor die van [gedaagden] .

Voor veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] bestaat daarom geen aanleiding. De vordering van [eiseres] wordt dan ook afgewezen. proceskosten 3.6. [eiseres] krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten bestaan aan de kant van [gedaagden] uit € 1.086,00 aan salaris voor zijn gemachtigde (twee punten van € 543,00 per punt, voor de conclusie van antwoord en voor het bijwonen van de zitting) en € 135,00 aan nakosten. Dit is bij elkaar € 1.221,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis door een deurwaarder uitgereikt moet worden. uitvoerbaar bij voorraad 3.7.

Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat de proceskostenveroordeling wordt betaald.

4De beslissing

De kantonrechter: 4.1. wijst de vordering af; 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] begroot op € 1.221,00; 4.3. verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 686