Landlord wins eviction and arrears case; illegal penalty clause invalidates collection costs claim.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11444662 CV EXPL 24-31517 datum uitspraak: 22 augustus 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Havensteder, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. J. Verheij. De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 6 december 2024, met bijlagen; het antwoord; 1.2.

Op 24 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: Mevrouw [persoon A] , incassomedewerker bij Havensteder en de heer [persoon B] , namens de gemachtigde van Havensteder. Voorts was aanwezig de heer [gedaagde] , bijgestaan door zijn gemachtigde, mr. J. Verheij. 1.3. In deze zaak heeft Havensteder ook mevrouw [persoon C] gedagvaard in haar hoedanigheid als medehuurder. De zaak tegen haar is geëindigd omdat Havensteder en [persoon C] op de mondelinge behandeling van 24 juni 2025 een schikking hebben bereikt (artikel 89 Rv).

De zaak is alleen tegen [gedaagde] voortgezet. Dit vonnis wordt daarom alleen tegen hem gewezen.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt vanaf 7 juli 2020 een woning van Havensteder. De huur is nu € 556,82 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 2.2. [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Havensteder. [gedaagde] betwist de hoogte van de huurachterstand omdat hij de afgelopen periode meerdere betalingen heeft gedaan. Verder voert [gedaagde] aan dat hij twee minderjarige kinderen heeft welke op basis van een co-ouderschap regeling om de week bij hem verblijven.

Ook voert [gedaagde] aan dat zijn betalingsproblemen het gevolg zijn van persoonlijke omstandigheden en dat hij inmiddels een stabiel inkomen heeft in de vorm van een bijstandsuitkering. Tot slot heeft [gedaagde] hulp ingeschakeld voor zijn financiële situatie. [gedaagde] verzoekt subsidiair een terme de grâce. 2.3. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. [gedaagde] moet een huurachterstand van € 4.287,29 betalen 2.4. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen het eens dat de huurachterstand tot en met juni 2025 € 4.287,29 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Havensteder te betalen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden 2.5. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. 2.6. De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het feit dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van ruim acht maanden. [gedaagde] is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het betalen van de huur is namelijk een van de belangrijkste verplichtingen van [gedaagde] als huurder. De persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] die tot deze huurachterstand hebben geleid, kunnen – hoe vervelend deze ook zijn- niet aan Havensteder worden tegengeworpen. Deze omstandigheden komen namelijk voor rekening en risico van [gedaagde] en ontslaan hem niet van zijn betalingsverplichting jegens Havensteder. Hoewel [gedaagde] op het moment de lopende huur betaalt, is de huurachterstand vanaf het moment van dagvaarden niet tot nauwelijks ingelopen. 2.7.

De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De omstandigheid dat de minderjarige kinderen van [gedaagde] in de woning verblijven, kan niet tot een ander oordeel leiden. [gedaagde] heeft in dit verband immers toegelicht dat zijn kinderen op basis van een regeling om het weekend bij hem verblijven, zodat niet aangenomen kan worden dat zij voor onderdak volledig op de woning van [gedaagde] zijn aangewezen. De kantonrechter ziet vanwege de minderjarige kinderen van [gedaagde] wel aanleiding om aan [gedaagde] een ruimere termijn voor ontruiming te geven dan door Havensteder is gevorderd. 2.8.

Er is ook geen aanleiding om [gedaagde] een terme de grâce toe te kennen. Deze termijn kan worden toegekend als een huurder gemotiveerd onderbouwt dat de achterstand binnen afzienbare tijd afgelost kan worden. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 2.9. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen en alle personen die daar met hem zijn verlaten. De ontruimingstermijn zal, gelet op de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] , worden gesteld op twee maanden na betekening van het vonnis. 2.10.

Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 556,82 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Dat gedeelte van de eis wordt daarom afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen 2.11. De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 21 lid 2 van de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling.

Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen.

Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. 2.12. Havensteder heeft nog aangevoerd dat de buitengerechtelijke incassokosten wel toegewezen kunnen worden omdat deze zijn gebaseerd op artikel 21 lid 1 van de algemene voorwaarden en deze bepaling niet oneerlijk is. Hoewel artikel 21 lid 1 van de algemene voorwaarden op zichzelf niet als oneerlijk kan worden aangemerkt en de buitengerechtelijke kosten daarop zijn gebaseerd, volgt de kantonrechter Havensteder niet in haar standpunt dat deze bepaling afzonderlijk van artikel 21 lid 2 moet worden beoordeeld omdat zij naar functie en/of doel verschilt van het oneerlijke boetebeding, en dat de buitengerechtelijke kosten daarom toch zouden kunnen worden toegewezen.

Het enkele opnemen van een oneerlijk boetebeding in de algemene voorwaarden vormt reeds voldoende grond om de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen. Het opnemen van een oneerlijk boetebeding tot gevolg dat Havensteder geen aanspraak kan maken op de incassokosten en rente uit de wet óf op basis van een andere bepaling uit de algemene voorwaarden. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.13. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten.

Dat is in totaal € 1.463,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 2.14. De hoogte van het griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Havensteder meer aan griffierecht heeft betaald hoeft [gedaagde] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.15. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv).

Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 4.287,29; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 2 maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 juli 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 556,82 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.463,72; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken. 64362 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)