Court rules no serious defect exists in 1888 house; tenant's safety fears rejected; rent increased.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10695463 CV EXPL 23-24831 datum uitspraak: 16 augustus 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Havensteder, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. S.F. Dik, tegen [persoon A] , woonplaats: Rotterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. I.B. Jansen. De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 23 augustus 2023, met bijlagen; het antwoord en eis in reconventie, met bijlagen; het antwoord in reconventie; het proces-verbaal van de zitting op 15 januari 2024; de akte van Havensteder, met een bijlage; de akte van [persoon A] . 1.2. Op 15 januari 2024 en 1 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [persoon A] huurt sinds 13 april 2013 van Havensteder de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Het bouwjaar van de woning is 1888. Op 3 juli 2023 heeft de huurcommissie een uitspraak gedaan, waarin is bevestigd dat sprake is van zodanige scheefloop in de woning dat dat een ernstig gebrek is en dat daarom de huur vanaf 1 juli 2022 met 60% wordt verlaagd tot € 245,63 per maand. Havensteder is het niet eens met deze uitspraak en vordert een verklaring voor recht dat de woning geen ernstig gebrek kent en vaststelling van de huur op € 575,03 per 1 juli 2022. [persoon A] heeft hiertegen verweer gevoerd en zij vraagt in reconventie herstel van de scheefloop.

Gebrek 2.2. De eerste vraag is of sprake is van scheefloop in de woning. Volgens het rapport van Alphaplan B.V. van 26 januari 2024 is dat het geval. In de conclusie van dat rapport staat: ‘Uit de vloervlakheidsmeting blijkt dat het verloop van de vloer op de eerste verdieping over de volledige breedte 110 mm is. Echter dit verloop is niet geleidelijk. Op de analyse in de bijlage ‘Metingen verdieping 1’ is te zien dat sommige delen van de vloer een grotere afwijking hebben dan andere delen van de vloer. Tussen punt 1 en 3 loopt de vloer bijvoorbeeld van 0 naar 40 mm af over een afstand van 1,8 m.

Dit is 22,2 mm/m. De vloer op de tweede verdieping ter plaatse van de slaapkamer loopt over een afstand van 2,43 m 61 mm af. Dit is 25,1 mm/m 1. Op de analyse in de bijlage 'Metingen verdieping 2’ is dit te zien tussen de punten 12 en 15.’ Omdat partijen deze uitkomst niet hebben betwist, wordt hierna van de juistheid daarvan uitgegaan 2.3. Vervolgens is het de vraag of deze scheefloop een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) oplevert. Gelet op de meetresultaten die hierboven staan, wordt die vraag bevestigend beantwoord.

Een afwijking van meer dan 15 millimeter per meter (mm/m) wordt volgens de normen die de huurcommissie hanteert als een gebrek aangemerkt. Er wordt geen aanleiding gezien om daarover in deze zaak anders te denken. Omdat vaststaat dat de scheefloop niet is verholpen, kan [persoon A] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW recht hebben op een huurprijsvermindering. Of dat recht bestaat, is afhankelijk van de vraag of de gemeten afwijkingen zodanig ernstig zijn dat deze het huurgenot van [persoon A] substantieel aantasten. Geoordeeld wordt dat dat niet het geval is.

Nog daargelaten dat zij niet voldoende duidelijk heeft kunnen maken dat en waarom de scheefloop ten koste gaat van haar huurgenot, wordt overwogen dat de woning in 1888 is gebouwd, dat de scheefloop zich beperkt tot delen van leefruimtes en dat [persoon A] lange tijd heeft gewoond zonder klachten. Volgens Havensteder is zij pas gaan klagen toen zij hoorde dat in de wijk een funderingsonderzoek zou plaatsvinden en zij de woning niet meer veilig vond. Ook op zitting heeft [persoon A] de nadruk gelegd op dat gevoel van onveiligheid. Dat de woning onveilig zou zijn, heeft Havensteder overigens gemotiveerd weersproken.

Herstel 2.4. Havensteder heeft aangeboden iets aan de scheefloop te doen en uitgelegd op welke manier en hoe lang dat zal duren. Uiteraard is hiervoor wel de medewerking van [persoon A] nodig. Haar reactie op de zitting was echter afwijzend. Hierin wordt in ieder geval aanleiding gezien om haar vordering tot herstel af te wijzen. Als [persoon A] toch wil dat Havensteder de scheefloop verhelpt dan wordt ervan uitgegaan dat het aanbod dat is gedaan gehandhaafd is gebleven en dat voor de uitvoering daarvan geen dwang nodig is in de vorm van een executoriale titel.

Conclusie 2.5. Omdat de hoogte van de (kale) huur die Havensteder vanaf 1 juli 2022 vastgesteld wil hebben niet is weersproken, wordt daarvan uitgegaan. Een en ander leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Havensteder worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie van [persoon A] worden afgewezen. Proceskosten 2.6. [persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Wetboek van Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 607,50 aan salaris voor de gemachtigde (4,5 punten x € 135,-) en € 67,50 aan nakosten.

Dat is in totaal € 932,85. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaar bij voorraad 2.7. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [persoon A] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing in conventie en reconventie

De kantonrechter: 3.1. verklaart voor recht dat de woning aan de [adres] te Rotterdam geen ernstig gebrek kent in de zin van artikel 7:241 BW juncto Besluit huurprijzen woonruimte; 3.2. stelt de maandelijkse huurprijs voor de woning aan de [adres] te Rotterdam vast op € 575,03 vanaf 1 juli 2022; 3.3. veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 932,85; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken. 568