Tenant evicted for no right to stay; landlord wins summary judgment on eviction and costs.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11140228 \ VV EXPL 24-286 datum uitspraak: 12 juli 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [persoon A] , woonplaats: Rotterdam, eiser, verweerder in reconventie, gemachtigde: [naam gemachtigde] , tegen Stichting Hef Wonen, vestigingsplaats: Rotterdam, gedaagde, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk. De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Hef Wonen’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 18 juni 2024, met bijlagen; de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met bijlagen; de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen; het e-mailbericht van Hef Wonen van 27 juni 2024, met bijlage. 1.2.

Op 28 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken in het gerechtsgebouw te Dordrecht. [persoon A] was daarbij aanwezig, bijgestaan door mevrouw [naam gemachtigde] en door zijn zus. Namens Hef Wonen was mr. Y.F. Rijswijk aanwezig. 1.3. Op 28 juni 2024 om 14.30 uur heeft de kantonrechter via Teams een nadere vraag gesteld aan partijen.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. Op 8 december 2023 is de moeder van [persoon A] overleden. Zij huurde van Hef Wonen de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). [persoon A] heeft aan Hef Wonen gevraagd of hij de huurovereenkomst van zijn moeder met Hef Wonen mag voortzetten, maar dit verzoek is door Hef Wonen afgewezen. [persoon A] vordert daarom in deze procedure dat Hef Wonen wordt veroordeeld tot het voortzetten van de huurovereenkomst van de woning. Hef Wonen stelt zich op het standpunt dat de vordering moet worden afgewezen.

Volgens Hef Wonen voldoet [persoon A] niet aan de voorwaarden voor toewijzing van zijn vordering en woont hij nu zonder recht of titel in de woning. Hef Wonen vordert daarom in reconventie (tegenvordering) dat [persoon A] wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. De kantonrechter wijst de vordering van [persoon A] af en die van Hef Wonen toe. Hieronder wordt toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen. Gezamenlijk behandeling 2.2. De vorderingen die [persoon A] en Hef Wonen hebben ingediend worden gezamenlijk behandeld.

De vorderingen hangen namelijk met elkaar samen, omdat voor de beoordeling van vordering van Hef Wonen ook relevant is of [persoon A] recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst. Als dat het geval is, dan verblijft hij immers niet zonder recht of titel in de woning. Spoedeisendheid 2.3. Dit is een kort gedingprocedure. De kantonrechter moet beoordelen of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat een vordering in een gewone procedure wordt toegewezen.

Daarbij moeten de belangen worden meegewogen die een partij heeft bij toewijzing van de vordering en de gevolgen hiervan voor een partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. De kantonrechter is van oordeel dat beide partijen een spoedeisend belang hebben. Hef Wonen wil dat [persoon A] de woning zo spoedig mogelijk ontruimt, zodat [persoon A] een spoedeisend belang heeft. De vordering van Hef Wonen tot ontruiming is daarnaast naar haar aard spoedeisend. [persoon A] heeft geen recht op voortzetting van de huur 2.4. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] geen recht heeft om de huur voort te zetten.

Hieronder wordt toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen. 2.5. [persoon A] stelt dat hij op grond van artikel 7:268 lid 2 BW recht heeft om de huurovereenkomst van zijn moeder voort te zetten. In dit artikel staat dat [persoon A] binnen zes maanden na het overlijden van zijn moeder een vordering kan instellen bij de rechter strekkende tot voortzetting van de huurovereenkomst met hem. Als een vordering tijdig is ingesteld, moet de kantonrechter beoordelen of voldaan wordt aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst. De termijn van zes maanden voor het indienen van de vordering is een zogenaamde ‘vervaltermijn’.

Dit betekent dat als [persoon A] niet binnen de termijn van zes maanden een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst bij de kantonrechter heeft ingediend, hij geen beroep meer kan doen op dat artikel. 2.6. Hef Wonen doet een beroep op deze vervaltermijn en stelt dat de vervaltermijn gelet op de datum van het overlijden van de moeder van [persoon A] , op 8 juni 2024 is verstreken. Volgens Hef Wonen heeft zij de kort gedingdagvaarding pas 18 juni 2024 ontvangen, zodat dit te laat is. [persoon A] stelt echter dat hij tijdig een vordering heeft ingesteld, omdat hij op 1 juni 2024 een conceptdagvaarding heeft verzonden aan de administratie van de afdeling kanton te Rotterdam met het verzoek om een datum voor een mondelinge behandeling in kort geding. 2.7.

De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] niet binnen de vervaltermijn van zes maanden zijn vordering heeft ingesteld. Een kort gedingprocedure begint namelijk niet met het aanvragen van een datum voor de behandeling van een kort geding. Een kort gedingprocedure is volgens de Hoge Raad pas aanhangig als een eisende partij aan een gedaagde partij mededeling heeft gedaan van het voorgenomen kort geding, alsmede van de datum en het tijdstip van behandeling daarvan, en hij van de inhoud van de conceptdagvaarding op de hoogte is gesteld of als de dagvaarding is uitgebracht. 2.8.

De gemachtigde van [persoon A] heeft desgevraagd medegedeeld dat zij Hef Wonen voorafgaand aan de dagvaarding op de hoogte heeft gesteld van het voorgenomen kort geding, maar dat Hef Wonen pas op het moment dat de dagvaarding aan haar was betekend op de hoogte is gesteld van de datum en het tijdstip van de behandeling van het kort geding. Dit betekent dus dat deze kort gedingprocedure pas op 18 juni 2024 is gestart, zodat [persoon A] pas op die dag een vordering als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW heeft ingesteld. Dit is meer dan zes maanden na het overlijden van zijn moeder. [persoon A] heeft daarom niet binnen de vervaltermijn zijn vordering heeft ingesteld. 2.9. [persoon A] heeft tijdens de zitting het standpunt ingenomen dat het beroep van Hef Wonen op deze vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter volgt [persoon A] daar niet in. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad kunnen namelijk alleen zeer bijzondere omstandigheden met zich brengen dat een beroep op overschrijding van de termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [persoon A] heeft dergelijke bijzondere omstandigheden niet gesteld. Hieronder wordt dit toegelicht. 2.10. [persoon A] is bijgestaan door een gemachtigde. Deze gemachtigde heeft langdurig en uitgebreid met Hef Wonen gecorrespondeerd over de wens tot voortzetting van de huurovereenkomst.

Uit deze correspondentie volgt dat de gemachtigde op de hoogte was van de vervaltermijn van zes maanden. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [persoon A] dit ook erkend, maar zij heeft verklaard dat ze pas vanaf de laatste week van mei 2024 zeker wist dat Hef Wonen de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Hef Wonen betwist dit echter, want volgens Hef Wonen was die duidelijkheid er in ieder geval al in februari 2024. De kantonrechter stelt op basis van de overgelegde correspondentie tussen partijen – die vanaf maart 2024 dateert – vast dat Hef Wonen steevast heeft laten weten niet akkoord te gaan met voortzetting van de huurovereenkomst door [persoon A] . (De gemachtigde van) [persoon A] had de vordering eerder moeten en kunnen instellen.

Het beroep op overmacht omdat de deurwaarder niet genoeg tijd had om de dagvaarding eerder te betekenen (nadat de zittingsdatum op 6 juni 2024 bekend werd) slaagt daarom niet. 2.11. De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat het belang van [persoon A] bij voortzetting van de huur, omdat hij anders dakloos zal raken, ook geen bijzondere omstandigheid is op grond waarvan moet worden afgeweken van de termijn van zes maanden. Dit is namelijk juist een omstandigheid die inherent is aan het wettelijke systeem waarin de huur ten einde komt indien niet tijdig een vordering tot voortzetting daarvan wordt ingesteld. 2.12.

Dit voorgaande leidt tot de conclusie dat het niet aannemelijk is dat in een gewone procedure geoordeeld wordt dat het beroep van Hef Wonen op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omdat [persoon A] niet binnen de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst heeft ingesteld, is de kantonrechter van oordeel dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat [persoon A] zijn rechten uit artikel 7:268 lid 2 BW heeft verloren en dat [persoon A] daarom geen recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst.

Dit betekent dat de vordering van [persoon A] wordt afgewezen. 2.13. Ten overvloede is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [persoon A] zich niet leent voor toewijzing in een kort gedingprocedure. [persoon A] vraagt om Hef Wonen te veroordelen tot het voortzetten van de huurovereenkomst. Dit is een constitutieve beslissing, want als deze vordering wordt toegewezen dan ontstaat er een huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [persoon A] en krijgt [persoon A] de positie van huurder met alle rechten en verplichtingen die daarbij horen. Vanwege het karakter van een kort gedingprocedure mag een rechter in kort geding echter geen uitspraak doen waarmee een bestaande rechtstoestand wordt gewijzigd, opgeheven of een nieuwe rechtstoestand in het leven wordt geroepen.

Dat is wel aan de orde als de vordering van [persoon A] zou worden toegewezen, zodat dat niet mogelijk is in een kort gedingprocedure. Ook als [persoon A] dus zijn vordering tijdig heeft ingesteld, dan zou de vordering in deze kort gedingprocedure niet toewijsbaar zijn. [persoon A] moet de woning ontruimen 2.14. De reconventionele vordering van Hef Wonen om [persoon A] te veroordelen om de woning te ontruimen wordt toegewezen, omdat [persoon A] gelet op wat hiervoor is overwogen zonder recht of titel in de woning woont en daardoor een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Hef Wonen.

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Hef Wonen bij ontruiming van de woning zwaarder weegt, dan het belang van [persoon A] . Daarbij weegt mee dat er een zeer lange wachtlijst is voor een dergelijk type woning en [persoon A] al een lange tijd ervan op de hoogte was dat Hef Wonen de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Hij heeft dus de tijd gehad om een andere woning te zoeken. Dat dat nog niet gelukt is en ook moeilijk is in de huidige woningmarkt, is een omstandigheid die niet aan Hef Wonen kan worden tegengeworpen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de ontruimingstermijn op 21 dagen te stellen na de betekening van dit vonnis, omdat een termijn van drie dagen wel erg kort is. [persoon A] moet de proceskosten betalen 2.15. [persoon A] moet de proceskosten in betalen, omdat hij de in het ongelijk gestelde partij is (artikel 237 Rv).

De kantonrechter begroot deze kosten voor de procedure in conventie aan de kant van Hef Wonen op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Omdat de vordering in reconventie zo nauw samenhangt met de vordering in conventie, compenseert de kantonrechter de proceskosten in reconventie tussen partijen. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten van de reconventie zelf draagt. De totale proceskosten die [persoon A] moet betalen bedragen daarom € 949,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.16. Hef Wonen vordert dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard (artikel 233 Rv). De kantonrechter wijst dit toe. Dit betekent dat wanneer het geschil ook nog aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van die uitspraak voorlopig toch al naleving van dit vonnis kan worden afgedwongen door de partij die in het gelijk is gesteld, zij het op eigen risico (de hogere rechter kan anders oordelen). Hieronder wordt toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen. 2.17. De speciale regeling van artikel 7:268 lid 2 BW, die bepaalt dat een vordering tot voortzetten van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW niet uitvoerbaar bij voorraad mag worden verklaard, geldt hier niet.

Deze regeling geldt namelijk niet als een dergelijke vordering niet binnen de vervaltermijn van zes maanden is ingediend, wat hier het geval is. Dit betekent dat het vonnis dus uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. 2.18. De kantonrechter ziet ook voldoende redenen om daartoe over te gaan. De belangen die Hef Wonen heeft bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaren wegen namelijk zwaarder dan die van [persoon A] om dit niet te doen. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat het ingrijpende gevolgen heeft voor [persoon A] wanneer hij de woning moet verlaten, is dit echter inherent aan het feit dat hij zonder recht of titel in de woning woont.

Hij heeft bovendien al de tijd gehad om een andere woning te zoeken, want Hef Wonen heeft vanaf zijn eerste verzoek al het standpunt ingenomen dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Hef Wonen heeft een groter belang om weer op korte termijn over de woning te kunnen beschikken, zodat zij deze kan verhuren aan één van de woningzoekende op de lange wachtlijst en de schaarse sociale woningvoorraad evenwichtig en eerlijk kan verdelen. Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [persoon A] om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Hef Wonen zijn, en in goede staat onder afgifte van de alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Hef Wonen te stellen; 3.2. veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 949,-; 3.3. compenseert de proceskosten in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het meer of anders door partijen gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken. 31688 Hoge Raad, 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1087, r.o. 3.3.5. Hoge Raad 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683 en Hoge Raad 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK8321. Gerechtshof Den Haag, 20 september 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1730, r.o. 6.10.