Landlord wins eviction and rent case; tenant must pay arrears and vacate property.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10751318 CV EXPL 23-28055 datum uitspraak: 21 juni 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats 1], eiser, gemachtigde: mr. O.J. Boeder (gerechtsdeurwaarder), tegen 1 [gedaagde 1], vestigingsplaats: [vestigingsplaats], vertegenwoordigd door: [naam 1], 2. [gedaagde 2], woonplaats: [woonplaats 2], gemachtigde: mr. S.A. Chedie, gedaagden. De partijen worden hierna ‘[eiser]’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 6 oktober 2023, met bijlagen; de dagvaarding van 10 oktober 2023, met bijlagen; het antwoord namens [gedaagde 1], met bijlagen; de conclusie van antwoord namens [gedaagde 2], met bijlagen. 1.2. Op 23 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser] met mr. Boeder; [naam 1] namens [gedaagde 1]; [gedaagde 2] met mr. Chedie en [naam 2] (tolk in de Turkse taal).

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiser] verhuurt aan [gedaagde 1] een woning voor € 1.200,00 per maand. De afgesproken huurperiode is 15 juli 2022 tot en met 30 november 2022. Vanaf augustus 2022 huurt [gedaagde 2], toen werkneemster van [gedaagde 1], een kamer in de woning voor € 400,00 per maand. Volgens [eiser] is er een betalingsachterstand. Hij eist dat [gedaagde 1] die betalingsachterstand betaalt en dat de kantonrechter de overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] ontbindt. [eiser] eist ook dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld om de ontruiming van de woning te gehengen en gedogen. [gedaagde 1] heeft geen bezwaar tegen het ontruimen van de woning; zij stelt zelf gedupeerd te zijn door [gedaagde 2], die weigert te vertrekken. [gedaagde 2] vindt dat zij huurbescherming heeft.

De huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] is vanaf december 2022 verlengd 2.2. [eiser] stelling dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat er vanaf december 2022 een gebruiksovereenkomst voor de woning is tussen hem en [gedaagde 1] is onjuist, want de huurovereenkomst is vanaf december 2022 verlengd voor onbepaalde tijd. [eiser] en [gedaagde 1] hebben in de huurovereenkomst weliswaar een huurperiode van 15 juli 2022 tot en met 30 november 2022 afgesproken, maar om de huurovereenkomst rechtsgeldig te doen eindigen op de afgesproken einddatum had [eiser] [gedaagde 1] binnen een bepaalde termijn schriftelijk moeten informeren over het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:271 lid 1 BW).

Dat is niet gebeurd; daar zijn zij het over eens. 2.3. [eiser] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat de huurovereenkomst (toch) op de afgesproken einddatum is geëindigd met wederzijds goedvinden. Het is dan wel zo dat [eiser] en [gedaagde 1] in de huurovereenkomst een einddatum hebben afgesproken, maar voor het eindigen van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is een andere, aparte handeling vereist naast de initiële afspraak in de huurovereenkomst. Aan die eis is niet voldaan (zie hiervoor r.o. 2.2). [gedaagde 1] moet € 14.425,00 aan huurachterstand betalen aan [eiser] 2.4. [gedaagde 1] moet € 14.425,00 aan achterstallige huur betalen aan [eiser].

Uit de stukken van [eiser] en de betaalbewijzen van [gedaagde 1] blijkt namelijk dat voor de periode juli tot en met oktober 2022 € 25,00 te weinig aan huur is betaald en dat voor de periode november 2022 tot en met oktober 2023 helemaal niets is betaald. Alles bij elkaar opgeteld is de achterstand tot en met oktober 2023 € 14.425,00. [gedaagde 1] betwist dat niet, maar stelt wel dat de borg van € 1.200,00 zou worden verrekend met de laatste maand huur, waarmee [gedaagde 1] november 2022 bedoelt. Dat beroep op verrekening gaat echter niet op, want nergens uit blijkt dat [gedaagde 1] (nu al) recht heeft op teruggave van die borg. 2.5.

Omdat de huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd moet [gedaagde 1] ook na oktober 2023 nog steeds € 1.200,00 per maand aan huur betalen. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde 1] moet de woning ontruimen 2.6. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.

In dit geval is er rekening mee gehouden dat de huurachterstand op het moment van dagvaarden meer dan twaalf maanden is en dat [gedaagde 1] zich niet verzet tegen het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. [gedaagde 1] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 2.7. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning ontruimen. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding van € 1.200,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. [gedaagde 2] moet de ontruiming gehengen en gedogen 2.8. [gedaagde 2] moet de ontruiming van de woning gehengen en gedogen.

Na het ontbinden van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] wordt de onderhuur tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] niet voortgezet door [eiser]. [gedaagde 2] kan namelijk geen beroep doen op de wettelijke bescherming van onderhuurders van een zelfstandige woning (artikel 7:269 lid 1 BW), omdat zij geen zelfstandige woning huurt maar slechts een kamer in de woning. Toen [gedaagde 2] voor het eerst in de woning kwam, huurde zij van [gedaagde 1] een kamer voor € 400,00 per maand inclusief gas, water en elektriciteit. Daar is iedereen het over eens.

Hoewel in de conclusie van antwoord namens [gedaagde 2] staat dat zij en [gedaagde 1] al vrij snel na de start van de onderhuur hebben afgesproken dat zij de hele woning huurt – voor hetzelfde bedrag van € 400,00 per maand – betwist [gedaagde 1] dat (en ook [eiser]). [gedaagde 2] heeft tijdens de zitting desgevraagd verklaard dat zij de andere ruimtes van de woning gewoon is gaan gebruiken omdat die toen leeg waren omdat die niet meer aan anderen werden verhuurd. Volgens [gedaagde 2] zijn er dus geen nadere afspraken gemaakt over het huren van de hele woning.

Er is dan ook geen sprake van wilsovereenstemming tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] over het huren van de hele woning; van het huren van zelfstandige woonruimte is geen sprake. Dat [gedaagde 2] gemeentelijke belastingen en energiekosten voor de hele woning betaalt, maakt dat niet anders. [gedaagde 1] moet € 760,59 aan rente betalen 2.9. De rente wordt toegewezen, omdat [eiser] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] dat niet heeft betwist. [gedaagde 1] moet € 40,00 aan incassokosten betalen 2.10. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 963,46 wordt toegewezen tot € 40,00. [eiser] heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning.

De kosten waarvan [eiser] vergoeding eist, moeten worden aangemerkt als kosten voor verrichtingen waarvoor in de proceskosten een vergoeding is inbegrepen. Bovendien betwist [gedaagde 1] dat zij de brieven die bij de dagvaarding als bijlagen zijn gevoegd heeft ontvangen. Gelet op artikel 6:96 lid 4 BW is zonder aanmaning slechts € 40,00 aan incassokosten toewijsbaar. Er zijn geen oneerlijke bepalingen in de algemene voorwaarden 2.11. De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn.

Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen 2.12. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 267,15 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht, € 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.907,15. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het griffierecht, salaris voor de gemachtigde en de nakosten, maar dragen ieder alleen de kosten van de dagvaarding die aan hun is betekend.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.13. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen € 15.225,59 aan achterstallige huur tot en met oktober 2023, rente en buitengerechtelijke incassokosten; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden, voor zover die laatste niet de eigendom zijn van [eiser], te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen; 3.3. veroordeelt [gedaagde 2] om de ontruiming van het gehuurde te gehengen en gedogen; 3.4. veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf 1 november 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.200,00 per maand; 3.5. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.907,15, met dien verstande dat: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor € 1.640,00 van het totaal van die proceskosten; [gedaagde 1] van de totale proceskosten € 135,57 aan dagvaardingskosten moet betalen; [gedaagde 2] van de totale proceskosten € 131,58 aan dagvaardingskosten moet betalen; 3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.7. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 34286 HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942.