Landlord ordered to pay security deposit minus one month rent; tenant's defense failed due to lack of evidence.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10687276 CV EXPL 23-24205 datum uitspraak: 12 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , woonplaats: [woonplaats 1], eiseres, gemachtigde: mr. D.A. Evertsz, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats 2], gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 28 augustus 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de aantekeningen van de griffier van de aanvullende mondelinge reactie van [gedaagde]; het proces-verbaal van de zitting van 10 januari 2024; de akte van [eiseres], met een bijlage; de akte van [gedaagde], met een bijlage.

2De beoordeling

Wat is de kern? 2.1. [eiseres] huurde vanaf 21 februari 2023 samen met [naam], haar (toenmalige) man, een woning van [gedaagde]. Bij de start van de huurovereenkomst hebben zij een borg van € 8.550,- betaald. Op 20 maart 2023 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd. [gedaagde] heeft de borg nog niet terugbetaald. [eiseres] eist nu dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 5.700,- aan haar te betalen. Dat is de borg min één maand huur van € 2.850,-. Ook eist ze een vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 786,50. 2.2. [gedaagde] is het niet eens met de eis.

Zij vindt dat ze de borg niet hoeft te betalen. Ze wijst er allereerst op dat [naam] heeft gezegd dat ze borg mag houden. Ze vindt dat ze ook als [naam] dat niet zou hebben gezegd niet hoeft te betalen, om twee redenen. De eerste reden is dat de huurovereenkomst volgens haar niet tussentijds mocht worden opgezegd, of in ieder geval minstens twee maanden opzegtermijn moest worden gehanteerd. De tweede reden is dat de woning volgens haar beschadigd was bij de oplevering. 2.3. De kantonrechter wijst de eisen van [eiseres] toe. In dit vonnis licht zij dat toe.

In principe moet [gedaagde] de borg terugbetalen 2.4. [gedaagde] is op basis van de huurovereenkomst verplicht om de borg binnen vier tot weken na het einde van de overeenkomst terug te betalen (artikel 10.3). Die vier tot zes weken zijn al lang voorbij. In principe had zij het bedrag van € 8.550,- dus terug moeten betalen. De partijen zijn het erover eens dat hier in ieder geval één maand huur van afgetrokken mag worden. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat [gedaagde] € 5.700,- moet terugbetalen. 2.5. [gedaagde] heeft drie argumenten aangevoerd waarom zij vindt dat zij toch niet hoeft te betalen.

Die argumenten slagen niet om de navolgende redenen. [eiseres] is niet gebonden aan de toezegging van [naam] 2.6. [naam] heeft op 23 maart 2023 per mail aan [gedaagde] laten weten dat hij en [eiseres] de borg niet terug hoeven te hebben. [gedaagde] vindt dat [eiseres] ook aan die toezegging gebonden is. Dat is de kantonrechter niet met haar eens. 2.7. Door zijn mail doet [naam] afstand van het recht op terugbetaling van de borg. Hij was niet bevoegd om dat ook namens [eiseres] te besluiten. [eiseres] en [naam] huurden samen de woning van [gedaagde].

Het huurrecht valt daardoor juridisch gezien in een gemeenschap (artikel 3:166 BW). Dat betekent onder andere dat [eiseres] en [naam] alleen gezamenlijk bevoegd zij om afstand te doen van hun recht op teruggave van de borg. Dit kan namelijk niet worden gezien als een handeling die normaal is bij de huur van een woning (artikel 3:170 BW). [eiseres] is daarom niet gebonden aan de mail van [naam]. 2.8. Voor zover [gedaagde] bedoelde dat zij erop mocht vertrouwen dat [naam] gemachtigd was om dit ook namens [eiseres] te doen, gaat dit verweer niet op.

Zij kon er in deze omstandigheden redelijkerwijs niet vanuit gaan dat [naam] [eiseres] vertegenwoordigde (artikel 3:61 lid 2 BW). [gedaagde] wist namelijk dat [naam] en [eiseres] ruzie met elkaar hadden en op het punt stonden om hun relatie te verbreken. Bovendien had [eiseres] op 23 januari 2023 om 16.07 uur laten weten dat zij graag haar borg terug wilde ontvangen. Nog geen uur later, om 16.45 uur, heeft [naam] de bewuste mail gestuurd en laten weten dat [gedaagde] de borg mag houden. Gezien de verstoorde relatie tussen [naam] en [eiseres] en het recente bericht van [eiseres] kon [gedaagde] er redelijkerwijs niet vanuit gaan dat [naam] dit ook namens [eiseres] meldde. 2.9.

Het voorgaande betekent dat hoogstens [naam] zelf gebonden is aan zijn verklaring. [eiseres] kan daarom in deze procedure de borg ‘gewoon’ terugeisen. De opzegbepalingen in het contract zijn nietig en dus niet relevant 2.10. [gedaagde] stelt dat zij de borg niet terug hoeft te betalen omdat [eiseres] en [naam] de huurovereenkomst niet konden opzeggen, of in ieder geval een opzegtermijn van twee maanden hadden. 2.11. Zoals de kantonrechter tijdens de zitting al heeft besproken gaat dit verweer niet op. [eiseres] en [naam] hadden een huurovereenkomst voor (ongeveer) één jaar.

Zo’n overeenkomst mag op grond van de wet tussentijds worden opgezegd (artikel 7:271 lid 1 BW). Daarbij geldt voor [naam] en [eiseres] een opzegtermijn van één maand, omdat ze iedere maand huur moeten betalen (artikel 7:271 lid 5 sub a BW). De partijen hebben in de huurovereenkomst wel afwijkende afspraken gemaakt, maar die zijn nietig (artikel 7:271 lid 7 BW en de parlementaire geschiedenis). De kantonrechter gaat voorbij aan het verrekeningsverweer 2.12. Het laatste verweer van [gedaagde] is dat de woning bij het einde van de huurovereenkomst beschadigd was.

De kantonrechter begrijpt dat er volgens haar sprake is van schade die ze kan verrekenen met de borg. De kantonrechter wijst de eis van [eiseres] toe, ondanks dit beroep op verrekening. De gegrondheid van dit verweer is namelijk niet eenvoudig vast te stellen (artikel 6:136 BW). 2.13. [gedaagde] heeft in haar antwoord niet concreet gemaakt om welke schade het ging. Tijdens de zitting heeft ze verwezen naar het eindinspectierapport dat bij het antwoord is gevoegd. Daarin staat als schade: “muren hebben gaten, barst in glazen deur, deurkruk geforceerd, meubel geplaatst (woonkamer); waardoor muur flink is beschadigd”.

Zij heeft echter geen foto’s van de schade bijgevoegd. [eiseres] heeft betwist dat er sprake is van schade. Zij heeft bij haar akte twee foto’s en een video gevoegd, waarop geen schade zichtbaar is. Verder heeft [eiseres] ook de omvang van de schade betwist. Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter zowel het bestaan als de omvang van de schade niet eenvoudig vaststellen, zodat zij aan dit verweer voorbij gaat. Conclusie: [gedaagde] moet € 5.700,- betalen 2.14. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] € 5.700,- aan [eiseres] moet betalen.

Deze eis wordt toegewezen. [gedaagde] moet € 786,50 aan buitengerechtelijke kosten betalen 2.15. De gemachtigde van [eiseres] heeft voorafgaand aan deze procedure in ieder geval één aanmaning gestuurd aan de [gedaagde]. [eiseres] heeft recht op een vergoeding voor de kosten die ze daarvoor heeft gemaakt. De geëiste vergoeding van € 786,50 is berekend volgens de wet en wordt daarom toegewezen (artikel 6:96 lid 6 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten). [gedaagde] moet de proceskosten betalen 2.16. [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv).

De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 130,48 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 847,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.356,98. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.17. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] € 6.486,50 te betalen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.356,98; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken. 33394 Hoge Raad 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, r.o. 3.4.3. Kamerstukken II 1999/00, 26089, 3, p. 9