Tenant dismissed for unpaid rent and costs; landlord awarded security deposit offset and collection fees.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10566115 CV EXPL 23-17654 datum uitspraak: 23 februari 2024 (bij vervroeging) Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Staffhousing B.V. , vestigingsplaats: Rotterdam , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. A. Quispel, tegen [gedaagde1], die handelt onder de naam [handelsnaam1] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats2] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. I. Heijselaar. De partijen worden hierna ‘ Staffhousing ’ en ‘ [gedaagde1] ’ genoemd. 1 De procedure 1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 14 april 2023, met bijlagen; het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) en eis in het incident, met bijlagen; het antwoord in het incident; het vonnis in het incident van 22 september 2023; het antwoord in reconventie, met bijlagen; 1.2. Op 12 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig de heer [naam1] (indirect bestuurder) namens Staffhousing , bijgestaan door mr. A. van Gemert , en mr. Heijselaar. 2 De beoordeling Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde1] heeft van Staffhousing een woonruimte gehuurd.

De huurovereenkomst heeft geduurd van 6 juli 2020 tot en met 31 december 2020. Per die datum is de huurovereenkomst geëindigd na opzegging door [gedaagde1] . [gedaagde1] heeft de sleutels van het gehuurde niet ingeleverd en heeft een aantal spullen in het gehuurde achtergelaten. 2.2. Staffhousing eist in deze procedure betaling van een deel van de huurprijs over november 2020 en huur over de maanden december 2020 en januari 2021. Met deze bedragen verrekent zij de waarborgsom van € 2.598,-. die [gedaagde1] heeft betaald. Daarnaast wil zij betaling van facturen voor buitengerechtelijke incassokosten, over de maanden september 2020 tot en met januari 2021.

Dit komt neer op vijf maal een bedrag van € 491,72 en daarmee € 2.458,60. Staffhousing brengt over januari 2021 een bedrag gelijk aan de huur bij [gedaagde1] in rekening omdat hij de sleutels niet heeft ingeleverd. 2.3. [gedaagde1] vindt dat hij niets meer aan Staffhousing hoeft te betalen. Het restant over de maand november 2020 wil hij niet betalen omdat niet duidelijk is of het nog openstaande bedrag huur is of servicekosten zijn. December 2020 heeft hij volgens hem betaald door verrekening met de waarborgsom. Januari 2021 wil hij niet betalen omdat de huurovereenkomst op 31 december 2020 is geëindigd.

Staffhousing had hem vervolgens uitdrukkelijk om de sleutels moeten vragen, maar dat heeft zij niet gedaan. Daarom kan – zo begrijpt de kantonrechter – volgens [gedaagde1] geen sprake zijn van een (schade)vergoeding over de maand januari 2021. 2.4. In reconventie eist [gedaagde1] , nadat hij zijn eis tijdens de zitting heeft verminderd met € 2.598,-, een bedrag van € 10.098,-. Dit bedrag bestaat uit de volgende elementen: € 2.500,- voor schilder- en stucwerk; € 5.000,- voor achtergelaten inboedel en stoffering; € 2.598,- voor de betaalde borg, hoewel die volgens [gedaagde1] al is verrekend met de huurprijs over de maand december 2020 en dus € 0,- bedraagt.

Volgens [gedaagde1] heeft Staffhousing het gehuurde niet in de juiste staat (gemeubileerd en geschikt om aan arbeidsmigranten ter beschikking te stellen) aan hem opgeleverd bij aanvang van de huurovereenkomst. Wat is de uitkomst van de zaak? 2.5. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde1] een bedrag van € 4.009,37 aan Staffhousing moet betalen. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt. De te betalen (huur)bedragen van november 2020 tot en met januari 2021 2.6. [gedaagde1] moet de door Staffhousing gevorderde hoofdsom van €3.393,46 betalen.

De redenering dat Staffhousing had moeten toelichten of het openstaande deel van de afgesproken prijs over november gaat over huur of servicekosten, kan de kantonrechter niet volgen. Partijen hebben een prijs afgesproken die [gedaagde1] elke maand moest betalen. Daarvan heeft hij in november maar een deel betaald. De rest moet hij alsnog betalen, ongeacht op welke elementen van de afgesproken prijs Staffhousing de betaling heeft geboekt. 2.7. Staffhousing heeft met de gevorderde huurbedragen de waarborgsom al verrekend. De huurprijs over december 2020 is echter hoger dan de betaalde borg.

Het restant van € 165,82 (€ 2.763,82 - € 2598,-) moet [gedaagde1] alsnog betalen. 2.8. Over januari 2021 moet [gedaagde1] een vergoeding van € 2.763,82 betalen omdat hij de sleutels van het gehuurde niet heeft ingeleverd. Daarmee heeft hij het gehuurde onrechtmatig onder zich gehouden. Artikel 7:225 BW bepaalt dat Staffhousing in dat geval een vergoeding kan vorderen die gelijk is aan de huurprijs over de periode dat de huurder het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt (Hof Amsterdam 23 februari 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BM9489). Staffhousing heeft ter zitting toegelicht dat zij eind januari 2021 de sloten van het gehuurde veranderd heeft.

Toen is een einde gekomen aan het onrechtmatig onder zich houden door [gedaagde1] . 2.9. Anders dan [gedaagde1] lijkt te hebben betoogd op de zitting, had hij uit zichzelf de sleutels moeten inleveren op 31 december 2020. Het inleveren van de sleutels is een onderdeel van de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (artikel 7:224 lid 1 BW). Deze verplichting moet worden nagekomen op de laatste dag van de huurovereenkomst. Als een huurder dat niet doet, is hij meteen in verzuim (HR 27 november 1997, NJ 1999, 380;

Van der Meer / Beter Wonen). Staffhousing hoefde [gedaagde1] dus niet in gebreke te stellen. De buitengerechtelijke incassokosten 2.10. [gedaagde1] moet aan buitengerechtelijke incassokosten € 615,91 betalen. In de algemene bepalingen die van toepassing zijn staat in artikel 20.4 dat als Staffhousing in verband met de incassering van de huurprijs buitengerechtelijke kosten moet maken, deze worden bepaald op 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,-. 2.11. Staffhousing heeft weliswaar gesteld dat [gedaagde1] vijf keer de huurprijs te laat heeft betaald en dat zij daarom over die maanden een factuur voor buitengerechtelijke kosten heeft gestuurd, maar zij heeft niet aangetoond dat zij ter incassering van de te laat betaalde huurprijs in al deze maanden daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken.

Dat is wel een voorwaarde om de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 20.4 van de algemene bepalingen te kunnen vorderen. Anders gezegd, pas als er werkelijk kosten gemaakt zijn door Staffhousing , kan zij aanspraak maken op de afgesproken vergoeding van 15% van het verschuldigde bedrag (of het minimum van € 125,-). 2.12. Staffhousing heeft wel genoeg gesteld om aan te nemen dat haar gemachtigde incassowerkzaamheden heeft verricht ter inning van de bedragen die in deze procedure worden gevorderd. [gedaagde1] heeft dat ook niet weersproken.

Daarmee staat voldoende vast dat Staffhousing werkelijk kosten heeft gemaakt om deze vordering te innen en wordt over de hoofdsom van € 3.393,46 de overeengekomen 15% aan incassokosten toegewezen, vermeerderd met 21% btw. Dat is € 615,91. De tegenvorderingen 2.13. De tegenvorderingen van [gedaagde1] worden afgewezen, omdat hij enerzijds niet genoeg heeft gesteld over de grondslag en hij anderzijds de gevorderde bedragen niet heeft onderbouwd. 2.14. De borgsom van € 2.598,- die [gedaagde1] heeft gevorderd kan niet (meer) worden toegewezen omdat die al is verrekend met de huurprijs over december 2020. 2.15. [gedaagde1] baseert zijn vordering van € 7.500,- voor stuc- en schilderwerk en inboedel/stoffering op ongerechtvaardigde verrijking, maar hij heeft op geen enkele manier onderbouwd op wat voor manier en voor welk bedrag Staffhousing hierdoor verrijkt zou zijn.

Daarnaast heeft [gedaagde1] niet onderbouwd waarom de verrijking, als die er al is, ongerechtvaardigd zou zijn. Staffhousing heeft er op haar beurt op gewezen dat [gedaagde1] zonder toestemming werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd en kennelijk de inboedel (deels) heeft verwijderd. Ook heeft er geen overleg plaatsgevonden over het achterlaten van de veranderingen en spullen; [gedaagde1] is met de noorderzon vertrokken. Als er al sprake is van verrijking, dan is die niet ongerechtvaardigd, maar opgedrongen en daarvoor hoeft Staffhousing niet te betalen. 2.16.

Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat het door [gedaagde1] gevorderde bedrag, als er al een grondslag voor een vergoeding zou zijn, niet kan worden toegewezen omdat [gedaagde1] dit op geen enkele manier heeft onderbouwd. Dat [gedaagde1] uitgaven heeft gedaan voor het gehuurde, staat vanwege het ontbreken van facturen, kostenboekingen of ander bewijs niet vast. Proceskosten 2.17. [gedaagde1] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van Staffhousing op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 339,-).

In reconventie worden deze kosten aan de kant van Staffhousing begroot op € 406,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 406,-). Voor kosten die Staffhousing maakt na deze uitspraak moet [gedaagde1] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.862,85. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.18. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 3 De beslissing De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde1] om aan Staffhousing te betalen € 4.009,37; 3.2. veroordeelt [gedaagde1] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Staffhousing worden begroot op € 1.862,85; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 51909