Court allows lease termination for drug-related closure but dismisses penalty clauses as unfair under EU Directive 93/13.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10672498 \ CV EXPL 23-23501 datum uitspraak: 19 september 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Van Amstel Nederveen B.V. , te Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch, tegen [gedaagde01] , te [woonplaats01] , gedaagde, die niet in de procedure is verschenen. 1 De procedure Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te Schiedam aan het [adres01] (plus berging), buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en zowel primair als subsidiair gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan eiseres van de door eiseres in de dagvaarding van 18 augustus 2023 genoemde bedragen, waarin begrepen € 2.911,44 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2023.

Tegen gedaagde is verstek verleend. 2 De beoordeling De vordering komt de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en wordt daarom toegewezen, een en ander voor zover hierna niet anders blijkt. Ontruimingstermijn Omdat de woning bij besluit van de Burgemeester van 9 augustus 2023 is gesloten op grond van de Opiumwet (artikel 13b) heeft eiseres op goede gronden de huurovereenkomst ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar, evenals de gevorderde ontruiming van het gehuurde. De ontruimingstermijn wordt echter gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Boetebeding oneerlijk In een zaak als deze, waarin een huurovereenkomst betreffende woonruimte is gesloten met een natuurlijk persoon (een consument), moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of sprake is van (een) oneerlijk(e) beding(en). De kantonrechter oordeelt dat het boetebeding waarop eiseres zich beroept oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 (EU) Richtlijn 93/13. De kantonrechter moet het beding , opgenomen in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst, beoordelen in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet de kantonrechter ook het effect betrekken van alle overige boetbedingen die in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden zijn gesteld op de tekortkoming waarop eiseres zich beroept, ongeacht of die andere bedingen al dan niet zijn ingeroepen.

In dit geval is naast het boetebeding in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst eveneens een (algemeen) boetebeding opgenomen in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden. In de huurovereenkomst is een (forse) eenheidsboete opgenomen van € 10.000,- ineens; in artikel 20.6 van de algemene bepalingen een niet-gelimiteerde boete van € 25,- per dag (prijspeil 1 januari 2003), onverminderd het recht van eiseres op schadevergoeding. Niet gebleken is dat partijen over de boetebedingen in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden hebben onderhandeld.

De kantonrechter oordeelt dat door het opnemen van het boetebeding in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst, naast het boetebeding van artikel 20.6 van de algemene voorwaarden, waarin geen maximum is gesteld en bovendien de aanspraak op schadevergoeding in afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW blijft bestaan, het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord en gedaagde als huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van eiseres terecht is gekomen. De boetebedingen worden daarom – zeker in samenhang bezien – als oneerlijk beoordeeld en worden daarom buiten toepassing gelaten.

Het gevorderde boetebedrag van € 10.000,- wordt dan ook afgewezen. Machtiging tot ontruiming De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van gedaagde komen.

Afsluitend Voor zover het door eiseres betaalde griffierecht een bedrag van € 487,00 overstijgt, wordt dit afgewezen, gelet op het op grond van bovenstaande beoordeling toewijsbare bedrag. Als eiseres enkel het toewijsbare bedrag zou hebben gevorderd, zou zij immers € 487,- aan griffierecht hebben moeten betalen. Het meerdere blijft als nodeloos gemaakte kosten voor rekening van eiseres zelf. Gedaagde wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van eiseres tot vandaag vast op € 130,49 aan dagvaardingskosten, € 487,00 aan griffierecht en € 232,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit is totaal € 849,49. Voor kosten die eiseres maakt na deze uitspraak moet gedaagde een bedrag betalen van € 116,00 (1/2 punt × € 232,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). 3 De beslissing De kantonrechter: verklaart voor recht dat de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk op 17 augustus 2023 op goede gronden voor eiseres is ontbonden en veroordeelt gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen; veroordeelt gedaagde om aan eiseres met ingang van de maand september 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt te betalen de huurbedragen waarop eiseres bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou kunnen hebben; veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 2.938,86 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2023 en rente, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.911,44 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling; veroordeelt gedaagde in de proceskosten, die aan de kant van eiseres tot vandaag worden vastgesteld op € 849,49; verklaart dit vonnis, met uitzondering van de hiervoor bedoelde verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken. 816