Landlord wins eviction and rent arrears; tenant loses penalties and partial damages in Dutch rental dispute.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Dordrecht zaaknummer: 10429175 VV EXPL 23-1278 datum uitspraak: 14 september 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser01] , [eiser02] , woonplaats: [woonplaats01] , eisers, gemachtigde: [naam gemachtigde01] , tegen 1 GGN Bewindvoering B.V., als bewindvoerder van [gedaagde01] , vestigingsplaats: Dordrecht, 2. [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats02] , gedaagden, gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar. De partijen worden hierna ‘ [eiser01] & [eiser02] ’, ‘de bewindvoerder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. 1 De procedure 1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 27 maart 2023, met bijlagen; het antwoord; een wijziging van eis met bijlagen. 1.2. Op 4 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] met mr. Van Egmond; mr. IJpelaar. 2 De beoordeling Kern van de zaak en conclusie [gedaagde01] huurt vanaf 1 september 2022 een woning van [eiser01] & [eiser02] voor € 1.420,- per maand. Vanaf het begin van de huurovereenkomst bestond er telkens een flinke betalingsachterstand. Daarom hebben [eiser01] & [eiser02] in een kort geding procedure geëist dat [gedaagde01] de woning moet ontruimen.

Die eis is op 26 juni 2023 toegewezen. [gedaagde01] heeft de woning op 16 juli 2023 verlaten. [eiser01] & [eiser02] eisen in deze procedure dat de huurovereenkomst eindigt, dat [gedaagde01] de huurachterstand van € 10.860,- (tot en met 16 juli 2023) en € 10.000,- aan boetes moet betalen plus buitengerechtelijke incassokosten en rente. De huurovereenkomst wordt beëindigd en [gedaagde01] moet de huurachterstand betalen. De rest van de eis wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe tot dit oordeel is gekomen. huurachterstand € 10.860,- 2.1.

Partijen zijn het erover eens dat de betalingsachterstand tot en met 16 juli 2023 € 10.860,- was. [gedaagde01] wordt veroordeeld om dit bedrag aan [eiser01] & [eiser02] te betalen. geen boetes en geen rente 2.2. De boetebedingen waarop [eiser01] & [eiser02] een beroep doen worden vermoed oneerlijk te zijn. [gedaagde01] is een consument. De vraag is of [eiser01] & [eiser02] professioneel handelen. Dat is zo, omdat er geen aanwijzingen zijn voor het tegendeel. De woning is opnieuw aangeboden om te worden verhuurd en de huurprijs is marktconform.

Zij hebben ook geen goede reden gegeven voor het gebruik van die bepalingen. Daarom worden ze vernietigd. [gedaagde01] hoeft dus geen boetes te betalen. Er mag niet worden teruggevallen op schadevergoedingsregels in de wet. Daarom wordt ook de rente afgewezen. ontbinding huurovereenkomst 2.3. De huurovereenkomst wordt ontbonden. De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Daarom vraagt [eiser01] de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen.

De huurachterstand is ruim zeven maanden. Er zijn door [gedaagde01] geen omstandigheden aangevoerd waardoor deze grote huurachterstand niet tot ontbinding zou moeten leiden. schade van € 575,- 2.4. [gedaagde01] had de woning terug moeten geven in de staat die blijkt uit de foto’s in de (verhuur)brochure. [gedaagde01] heeft tijdens de zitting weliswaar aangegeven dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving van de woning is opgemaakt, maar [gedaagde01] betwist niet dat de woning er toen zo uitzag als op de foto’s in de brochure. Van die staat bij aanvang gaat de kantonrechter daarom uit.

Zo had [gedaagde01] de woning aan [eiser01] & [eiser02] moeten teruggeven. Dat heeft hij niet gedaan. Dat blijkt uit de foto’s die [eiser01] & [eiser02] hebben gemaakt op 16 juli 2023. [gedaagde01] betwist niet dat hij de woning heeft achtergelaten zoals [eiser01] & [eiser02] zeggen, terwijl hij wel de kans heeft gekregen om de woning alsnog netjes te maken. Ook toen heeft hij dat niet gedaan. Daarom moet [gedaagde01] betalen voor de kosten die zijn gemaakt om de woning weer in goede staat te krijgen. schoonmaakkosten € 250,- 2.4.1. [gedaagde01] moet € 250,- betalen voor schoonmaakkosten.

Hij betwist niet dat het huis vuil was. Uit de foto’s blijkt onder andere dat de vuilnisbak niet was geleegd en dat daar maden in zaten. Ook is niet betwist dat de gootsteen verstopt zat door sigaretten. Gelet op deze omstandigheden acht de kantonrechter het redelijk dat [eiser01] & [eiser02] samen een hele dag bezig zijn geweest met het herstellen van de gootsteen en schoonmaken van het huis. Per persoon wordt daar een bedrag van € 125,- voor toegewezen. € 175,- reparatie muur en deur 2.4.2. Niet is betwist dat deze schades tijdens de verhuurperiode zijn ontstaan.

Ook niet dat voor het herstel materiaal van € 50,- nodig was. Wel dat er € 500,- aan arbeidskosten nodig was. [eiser01] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij een hele dag bezig is geweest met deze klussen. Voor deze dag wordt daarom – net als voor de schoonmaakwerkzaamheden – een bedrag van € 125,- toegewezen. geen vergoeding voor verven muren 2.4.3. Uit de brochure blijkt dat de muren inderdaad allemaal wit waren bij aanvang van de huur. Uit de foto’s in deze procedure blijkt alleen niet dat er spetters en/of vlekken op de muren zaten die het nodig maakten dat alle muren moesten worden geverfd.

Enige gebruikssporen op de muren is daarvoor onvoldoende. Daarom wordt er geen vergoeding voor verfwerkzaamheden. € 10,- brandmelder 2.4.4. Niet is betwist dat er bij aanvang van de huur een brandmelder in de woning hing die er niet meer hing toen [gedaagde01] is vertrokken. Daarom moet [gedaagde01] € 10,- betalen voor een nieuwe brandmelder. € 100,- voor nieuwe sloten en € 40,- voor nieuwe brievenbus 2.5. [gedaagde01] heeft na het teruggeven van de woning niet alle sleutels (huissleutels en sleutels van de brievenbus) ingeleverd. Daarom moesten zij nieuwe sloten laten plaatsen en een nieuwe brievenbus kopen. [gedaagde01] moet daar de kosten voor betalen.

De hoogte van de kosten is niet betwist. buitengerechtelijke incassokosten 2.6. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [gedaagde01] is een consument. Daarom bestaat er pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde01] de kans heeft gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen. In die brief moet ook staan welk bedrag aan buitengerechtelijke kosten betaald moet worden als [gedaagde01] niet op tijd betaalt. In de brief die aan [gedaagde01] is gestuurd staat een termijn die niet voldoet aan de wet en wordt geen bedrag aan buitengerechtelijke kosten genoemd.

De brief voldoet dus niet aan de wet. proceskosten 2.7. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] & [eiser02] tot vandaag vast op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 224,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Dit is totaal € 1.148,42. Het overige bedrag aan griffierecht (€ 469,-) blijft voor rekening van [eiser01] & [eiser02] , omdat zij hadden moeten weten dat de boetes niet zouden worden toegewezen.

Als zij die niet hadden geëist, dan hadden zij alleen het toegewezen bedrag aan griffierecht hoeven te betalen. Voor kosten die [eiser01] & [eiser02] maken na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. uitvoerbaarheid bij voorraad 2.8. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 3 De beslissing De kantonrechter: 3.1. veroordeelt de bewindvoerder om aan [eiser01] & [eiser02] te betalen € 11.435,-; 3.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser01] & [eiser02] en [gedaagde01] ; 3.3. veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] & [eiser02] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.148,42; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken. 703 Blauwe lijst onder e van de Richtlijn 93/19 ECLI:NL:HR:2018:1810 artikel 6:96 lid 6 BW ECLI:NL:HR:2016:2704 artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ECLI:NL:HR:2022:853 Artikel 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering