Landlord wins partial summary judgment for rent arrears but eviction denied pending bankruptcy court review.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10653411 / VV EXPL 23-398 datum uitspraak: 12 september 2023 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , wonende in [woonplaats 1], eiser, gemachtigde: mr. J. de Back te Rotterdam, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats 2], gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd. 1De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: - de dagvaarding van 21 augustus 2023, met bijlagen. 1.2. Op 29 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt sinds 6 september 2018 een woning van [eiser]. De huurprijs bedraagt op dit moment € 692,21 per maand. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een huurachterstand van € 4.099,42 berekend tot en met de maand augustus 2023 laten ontstaan en rechtvaardigt dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom eist [eiser] daarop vooruitlopend in deze zaak dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en de huurachterstand (met rente en een gebruiksvergoeding) te betalen. [gedaagde] erkent de hoogte van de huurachterstand, maar hij verzet zich ertegen dat hij de woning zou moeten ontruimen.

De kantonrechter wijst de ontruiming van de woning af en de veroordeling tot betaling van de huurachterstand toe. Hierna wordt uitgelegd waarom. Het kort geding 2.2. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

De ontruiming van de woning wordt afgewezen 2.3. [gedaagde] heeft erkend dat hij een huurachterstand van € 4.099,42 berekend tot en met de maand augustus 2023 heeft laten ontstaan. In principe rechtvaardigt de hoogte van de huurachterstand in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurachterstand (ruimschoots) hoger is dan drie maanden huur. Toch is de kantonrechter van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure daadwerkelijk wordt ontbonden. Daarvoor is het volgende redengevend. 2.4.

In artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (‘het Besluit’) staat het volgende: “De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij: a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen; b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.” 2.5.

Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (‘de Wgs’). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten.

Er is geen sanctie op niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Dat laat echter onverlet dat de rechter bij de afweging of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kan meewegen of aan het bepaalde in het Besluit is voldaan. 2.6. [eiser] heeft geen melding zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit gedaan en ook voor het overige is niet gebleken dat [eiser] het bepaalde in artikel 2 van het Besluit heeft nageleefd. Integendeel, [eiser] heeft sinds 24 juni 2022 (de datum waarop de voormalig gemachtigde van [eiser] een brief naar [gedaagde] heeft gestuurd) geen contact meer gehad met [gedaagde]. [gedaagde] heeft verder onweersproken gesteld dat hij zelfstandig ondernemer is en dat hij in 2023 weinig inkomen heeft gehad.

De kantonrechter constateert dat het overgrote gedeelte van de huurachterstand in 2023 is ontstaan. Doordat geen vroegsignalering zoals bedoeld in het Besluit heeft plaatsgevonden, is de mogelijkheid dat schuldhulpverlening na de melding contact had kunnen opnemen met [gedaagde] en schuldhulpverlening had kunnen opstarten niet benut. Het kan op dit moment niet worden uitgesloten dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als [eiser] wel had voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 2 van het Besluit. 2.7. Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter op dit moment dan ook niet uitsluiten dat de rechter in een bodemprocedure oordeelt dat de ontbinding van de huurovereenkomst gelet op het niet naleven van het Besluit niet gerechtvaardigd is.

In deze zaak kan daarom niet - vooruitlopend op een bodemprocedure - alvast de ontruiming van de woning worden toegewezen. Een belangenafweging maakt dit niet anders. Het belang van [eiser] om op korte termijn weer over de woning te kunnen beschikken en de huurachterstand betaald te krijgen, weegt namelijk niet zo zwaar dat het ondanks al het voorgaande én de omstandigheid dat toewijzing van de ontruiming van de woning verstrekkende en bovendien onomkeerbare gevolgen voor [gedaagde] heeft, gerechtvaardigd is om de vordering tot ontruiming op dit moment toe te wijzen.

De betaling van de huurachterstand wordt toegewezen 2.8. In een kort geding moet terughoudend worden omgegaan met toewijzing van een geldvordering. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen, is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld. 2.9. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand erkend, zodat de vordering in voldoende mate vaststaat.

Aan het vereiste spoedeisend belang worden in dat geval minder hoge eisen gesteld. Aangezien [eiser] heeft gesteld dat hij zelfstandig ondernemer is en dat hij de huurinkomsten nodig heeft om in zijn levensonderhoud te voorzien, heeft [eiser] voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van de veroordeling tot betaling van de huurachterstand. [gedaagde] heeft niet gesteld dat er sprake is van een restitutierisico en dat is ook niet gebleken. 2.10. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om de huurachterstand van € 4.099,42 berekend tot en met de maand augustus 2023 aan [eiser] te betalen.

De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, omdat [eiser] geen (eerdere) datum heeft genoemd vanaf wanneer [gedaagde] de wettelijke rente zou moeten betalen. De proceskosten worden gecompenseerd 2.11. Omdat beide partijen op punten in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt.

3De beslissing

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 4.099,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 21 augustus 2023 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt; 3.3. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken. 38671