Court orders defendant to pay €7,500 damages for breach of information duty regarding HOA fees.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 9667598 / CV EXPL 22-3548 datum uitspraak: 28 juli 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser01] , wonende in [woonplaats01] , eiser, gemachtigde: mr. S.R. van der Boom te Alkmaar, tegen [gedaagde01] , wonende in [woonplaats02] , gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de tussenvonnissen van 19 augustus 2022 en 2 december 2022 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; het deskundigenbericht; de conclusie na deskundigenbericht van [eiser01] ; de aantekeningen van de mondelinge reactie van [gedaagde01] op het deskundigenrapport. 2 De verdere beoordeling De tussenvonnissen van 19 augustus 2022 en 2 december 2022 2.1.

De kantonrechter blijft bij zijn overwegingen en beslissingen in de tussenvonnissen van 19 augustus 2022 en 2 december 2022 en hij neemt die overwegingen en beslissingen hier over. 2.2. In de tussenvonnissen heeft de kantonrechter in de eerste plaats geoordeeld dat [gedaagde01] tegenover [eiser01] tekort is geschoten in de nakoming van zijn informatieplicht met betrekking tot de verkoop van het appartement aan het [adres01] , met parkeerplaats (hierna samen ‘het appartement’), en dat [gedaagde01] verplicht is om de ten gevolge hiervan door [eiser01] geleden en te lijden schade te vergoeden.

De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat de schade op abstracte wijze moet worden begroot op het verschil tussen enerzijds de waarde van het appartement op 13 april 2021 voor een koper die wist dat de VvE waarschijnlijk een extra financiële bijdrage van € 12.468,00 aan hem in rekening zou brengen en anderzijds de waarde voor een koper die dat niet wist. Tot slot heeft de kantonrechter de heer J.H.P. van der Linden RT RM Wonen, werkzaam bij Taxatheek Rotterdam, tot deskundige benoemd en aan hem de volgende vragen ter beantwoording voorgelegd:

Wat was de waarde in het economisch verkeer op 13 april 2021 van het appartement aan het [adres01] en de daarbij behorende parkeerplaats, ervan uitgaande dat de potentiële koper(s) wist(en) dat de VvE voor onderhoud een extra financiële bijdrage aan de koper in rekening zou brengen van naar verwachting circa € 12.500,00? Wat is het antwoord op vraag i., ervan uitgaande dat de potentiële koper(s) niet wist(en) dat de VvE een dergelijke extra financiële bijdrage aan de koper in rekening zou brengen? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? Het deskundigenrapport en de reacties van partijen daarop 2.3.

In zijn rapport stelt de deskundige de marktwaarde per 13 april 2021 van het appartement, waarbij de potentiële koper wist dat de vereniging van eigenaren voor onderhoud een financiële bijdrage aan koper in rekening zou brengen van circa € 12.500,00, vast op € 353.500,00. De deskundige stelt de marktwaarde per 13 april 2021 van het appartement, waarbij de potentiële koper niet wist dat de vereniging van eigenaren voor onderhoud een financiële bijdrage aan koper in rekening zou brengen van circa € 12.500,00, vast op € 361.000,00. De deskundige merkt verder op dat de mogelijke extra bijdrage van circa € 12.500,00 voor 60% invloed heeft op de waarde van het appartement.

Tot slot merkt de deskundige op dat uit het bestuderen van de beschikbare documenten en de gesprekken met de beheerders niet duidelijk is geworden of er een bijdrage die kan oplopen tot € 12.500,00 gaat komen en welke werkzaamheden er uitgevoerd gaan worden. 2.4. [eiser01] en [gedaagde01] kunnen zich verenigen met het deskundigenrapport. [eiser01] merkt daarbij op dat het deskundigenrapport erop neerkomt dat de extra bijdrage van € 12.500,00 voor 60% invloed heeft op de waarde van het appartement, wat neerkomt op € 7.500,00. [gedaagde01] heeft opgemerkt dat rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het de deskundige niet duidelijk is geworden of er een bijdrage die kan oplopen tot € 12.500,00 gaat komen en welke werkzaamheden er uitgevoerd gaan worden.

De schade van [eiser01] bedraagt € 7.500,00 2.5. Gegeven de reacties van partijen op het deskundigenrapport volgt de kantonrechter de deskundige in zijn bevindingen. Dit betekent dat het verschil tussen enerzijds de waarde van het appartement op 13 april 2021 voor een koper die wist dat de VvE waarschijnlijk een extra financiële bijdrage van circa € 12.500,00 aan hem in rekening zou brengen en anderzijds de waarde voor een koper die dat niet wist 60% van de verwachte extra bijdrage en dus € 7.500,00 bedraagt. Dat is de schade die [eiser01] heeft geleden ten gevolge van het tekortschieten van [gedaagde01] in de nakoming van zijn informatieplicht met betrekking tot de verkoop van het appartement en die schade moet [gedaagde01] daarom aan [eiser01] vergoeden. 2.6.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om rekening te houden met de omstandigheid dat het de deskundige niet duidelijk is geworden of er een bijdrage die kan oplopen tot € 12.500,00 gaat komen en welke werkzaamheden er uitgevoerd gaan worden. In de begroting die de beheerder (MVGM) heeft gemaakt voor het jaar 2020 ("Begroting t.b.v. periodieke bijdrage, periode: 1 januari 2020 - 31 december 2020"; bijlage 8 bij de dagvaarding), pagina 4, staat met betrekking tot het appartement een bedrag van circa € 12.500,00 vermeld. [eiser01] heeft gesteld dat hij dit bedrag nog aan de VvE zal moeten voldoen. [gedaagde01] heeft na ontvangst van het deskundigenrapport gesteld dat dit bedrag nergens op is gebaseerd, maar gelet op het voorgaande is dat onjuist: een bedrag van ongeveer € 12.500,00 is immers vermeld in de eerder genoemde begroting. [gedaagde01] heeft ook niet verklaard wat volgens hem dan wel het juiste bedrag is.

De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de extra financiële bijdrage € 12.500,00 zal bedragen. De conclusie 2.7. De conclusie luidt dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om een bedrag van € 7.500,00 aan schadevergoeding aan [eiser01] te betalen. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, het deurwaardersexploot van 21 oktober 2021 en de wettelijke rente 2.8. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat de gemachtigde van [eiser01] [gedaagde01] in zijn e-mail van 31 december 2021 (bijlage 15 bij de dagvaarding) tot betaling van een te hoog schadebedrag heeft aangemaand.

Om diezelfde reden zijn de kosten van het deurwaardersexploot van 21 oktober 2021 ook niet toewijsbaar. De wettelijke rente wordt wel toegewezen, omdat [eiser01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. [gedaagde01] moet de proceskosten van [eiser01] betalen 2.9. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht, € 1.320,00 aan salaris voor de gemachtigde (vier punten x € 330,00) en € 1.500,00 aan kosten voor de deskundige.

Dit is in totaal € 3.193,74. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.10. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 3 De beslissing De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 7.500,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 3 november 2021 tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 3.193,74 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 38671